• Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Geht das?

    Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Geht das?

    Varianten, Alternativen sowie Vorteile

Vollfinanzierung ist nicht für jeden geeignet

Banken bezeichnen eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung. Das Darlehen ist nicht für jeden Kreditnehmer geeignet und wird auch nicht von allen Banken angeboten. In unserem Ratgeber erklären wir die Besonderheiten einer Baufinanzierung ohne eigenes Kapital und worauf Sie als Kreditnehmer achten müssen.


Baufinanzierung trotz fehlendem Eigenkapital – was bedeutet das für die Kreditnehmer?

Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, das der Kreditnehmer für die Finanzierung der Kosten für den Bau oder den Kauf einer Immobilie aufnimmt. Bei der Immobilie kann es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handeln. Auch der Erwerb des Grundstücks, die Kosten für die Außenanlagen und die Baunebenkosten zählen zu den Aufwendungen, die durch eine Baufinanzierung bezahlt werden. Bei einer Baufinanzierung ohne eigens Kapital handelt es sich um einen Kredit, über den der Hauskauf komplett finanziert wird. Der Kreditnehmer verfügt über keine Ersparnisse oder andere finanziellen Mittel, sondern entscheidet sich für eine Vollfinanzierung der Immobilie.

Diese Form der Baufinanzierung bedeutet für die Banken ein höheres Risiko. Daher liegen die Zinsen einer Baufinanzierung ohne eigene Mittel des Kreditnehmers höher als die Zinsen eines Darlehens mit Eigenkapital. Außerdem muss der Kreditnehmer über ein gesichertes Einkommen verfügen und weitere Voraussetzungen erfüllen, um ohne Eigenkapital ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie zu erhalten. Doch was zählt zum Eigenkapital und wie können Kreditnehmer die Finanzierung trotzdem erhalten? Unser Ratgeber gibt die Antworten!

Infobox: Was zählt als Eigenkapital?

Was zählt als Eigenkapital?

Nicht nur die Ersparnisse der Bauherren zählen zu dem Eigenkapital, das für den Hauskauf zur Verfügung steht. Auch diese Mittel gelten als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung:

  • Bargeld
  • Ersparnisse auf einem Sparkonto, Tagesgeldkonto oder als Festgeld
  • Aktien oder Fondsanteile in einem Depot
  • Vermögen in Form von Münzen, Gemälden, Antiquitäten oder Edelmetallen
  • zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • Guthaben aus der Riester-Rente im Rahmen von Wohn-Riester
  • Auszahlung aus einer Lebensversicherung
  • Arbeitgeberzuschuss und Arbeitgeberdarlehen
  • privater Kredit von der Familie oder von Freunden
  • KfW-Kredite und Fördermittel durch Bund und Länder
  • geerbtes oder bereits gekauftes Baugrundstück
  • geerbte oder bezahlte Immobilie
  • entgeltfreie Eigenleistungen durch die Bauherren sowie durch Freunde und Verwandte

Wie die Liste zeigt, zählen nicht nur Bargeld oder Ersparnisse zum Eigenkapital bei der Finanzierung einer Immobilie. Viele Arbeitgeber zahlen Vermögenswirksame-Leistungen (VL), die die Arbeitnehmer in einen Bausparvertrag oder eine Riester-Rente einzahlen können. Außerdem gewähren einige Arbeitgeber ein Darlehen mit niedrigen Zinsen oder einen Zuschuss für den Hauskauf ihrer Mitarbeiter. Der Bauherr kann geerbte oder bereits bezahlte Gebäude verkaufen oder vermieten und den Erlös als zusätzliches Eigenkapital für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwenden. Eigenleistungen zählen bei einigen Banken ebenfalls zum Eigenkapital. Dabei müssen die Kreditnehmer jedoch einige Punkte beachten.


Welche Varianten der Baufinanzierung gibt es?

Nur wenige private Käufer können den Bau oder Kauf einer Immobilie komplett durch Ersparnisse oder Wertanlagen finanzieren. Daher stellen Banken und andere Kreditgeber Baudarlehen in verschiedenen Varianten zur Verfügung. Zu den bekanntesten Darlehen zur Finanzierung eines Hauskaufs gehören:

  • Annuitätendarlehen
  • Forward-Darlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Darlehen mit Endfälligkeit
Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen

Neben den Entwicklungen in den Bundesländern spielt nicht zuletzt auch die Unternehmensgröße für die Höhe des Gehalts eine entscheidende Rolle. Großunternehmen und Konzerne zahlen in der Regel mehr als Klein- und Mittelbetriebe. Unternehmen, die nur über wenige Mitarbeiter verfügen, zahlen in Deutschland ein Durchschnittsgehalt von rund 36.000€ im Jahr. Großunternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeitern zahlen bis zu 60.000€.

Forward-Darlehen

Forward-Darlehen

Auch das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen. Die Kreditnehmer können mit der Bank schon bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung einer laufenden Baufinanzierung über den Abschluss des Darlehens sprechen. Das Forward-Darlehen lohnt sich, wenn der Bauherr vor einigen Jahren einen Kredit mit hohen Zinsen zur Finanzierung des Hauskaufs abgeschlossen hat. Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit um einige Prozent gesunken sind, kann der Kreditnehmer rechtzeitig ein Forward-Darlehen mit seiner Bank abschließen und sich so einen günstigen Zinssatz für die anschließende Finanzierung sichern.

Tilgungsdarlehen

Tilgungsdarlehen

Das Hauptmerkmal eines Tilgungsdarlehens sind die Kreditraten, die sich bei jeder Rückzahlung ändern. Das liegt daran, dass sich die Rate aus einem festen Tilgungsanteil und einem variablen Zinsanteil zusammensetzt. Die Zinsen werden bei jeder Ratenzahlung neu berechnet und hängen jeweils von der Restschuld ab. Da die Restschuld mit jeder Rückzahlung niedriger ausfällt, sinken auch die Zinsen für den Kredit. Dadurch wird die Rate mit jeder Fälligkeit geringer. Die genaue Ratenhöhe und die Laufzeit des Tilgungsdarlehens können die Kreditnehmer dem Tilgungsplan entnehmen, den sie von der Bank erhalten.

Darlehen mit Endfälligkeit

Darlehen mit Endfälligkeit

Kreditnehmer nutzen ein Darlehen mit Endfälligkeit zur Zwischenfinanzierung, bis sie eine größere Summe erhalten, deren Zahlung garantiert ist. Die Finanzierung zeichnet sich dadurch aus, dass der Bauherr während der Laufzeit nur Zinsen für die Kreditsumme bezahlt. Bei Fälligkeit wird das Darlehen fällig und muss komplett zurückgezahlt werden. Dazu verwendet der Kreditnehmer Geld, das er beispielsweise aus einer Lebensversicherung oder durch eine fällige Geldanlage erhält. Da die Rückzahlung der Finanzierung gesichert ist, eignet sich ein endfälliges Darlehen zu einer Baufinanzierung ohne eigene Mittel. Doch auch für andere Kreditnehmer lohnt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, um günstig einen Hauskauf zu finanzieren.


Für wen kommt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage?

Für wen kommt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage?

Eine klassische Baufinanzierung geht von einem Eigenkapitalanteil der Kreditnehmer von circa 20%– 30% aus. Doch nicht jeder Kreditnehmer kann die geforderten Prozente an Eigenkapital aufbringen. In Zeiten niedriger Zinsen bieten daher immer mehr Banken eine Vollfinanzierung für den Hauskauf an. Diese Finanzierung eignet sich vor allem für junge Familien, die noch kein Kapital für den Kauf einer Immobilie ansparen konnten. Auch bei einer hohen Miete kann sich ein Hauskauf lohnen. Statt dem Vermieter jeden Monat einen großen Betrag zu überweisen, können die Mieter Eigentum erwerben und gleichzeitig für das Alter vorsorgen.

Einige Bauherren verfügen zwar über Ersparnisse für den Hauskauf, möchten die langfristige Geldanlage wegen hoher Zinsen aber nicht vorzeitig auflösen. Auch in diesem Fall lohnt sich eine Baufinanzierung ohne eigenes Kapital zu einem Zinssatz, der einige Prozent unter den Zinsen für die Geldanlage liegen kann. Dabei müssen die Bauherren aber beachten, dass die Banken sich nicht auf jede Vollfinanzierung einlassen. Außerdem müssen die Kreditnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Wann lassen sich Banken auf eine Vollfinanzierung ein?

Wann lassen sich Banken auf eine Vollfinanzierung ein?

Banken und Sparkassen prüfen bei einer Vollfinanzierung sehr genau, ob sie die Finanzierung genehmigen. Um eine Vollfinanzierung für einen Hauskauf zu erhalten, müssen die Kreditnehmer diese Voraussetzungen erfüllen:

  • ausreichendes Einkommen
  • sicherer Arbeitsplatz
  • unbefristeter Arbeitsvertrag
  • gute Bonität
  • ausreichender Wert der finanzierten Immobilie

Beamte und Angehörige des öffentlichen Dienstes haben bessere Chancen, eine Vollfinanzierung zu erhalten, als Kreditnehmer mit einem Arbeitsplatz in einer Branche, die konjunkturellen Schwankungen ausgesetzt ist. Das Einkommen muss so hoch sein, dass auch bei Arbeitslosigkeit die Finanzierung der Rate gewährleistet ist. Der Arbeitsvertrag sollte unbefristet sein und der Kreditnehmer muss eine gute Bonität aufweisen. Die Bonität ermittelt die Bank durch Anfragen bei der Schufa und anderen Wirtschaftsauskunfteien. Da die finanzierte Immobilie die Sicherheit für die Baufinanzierung darstellt, sollte es sich bei einer Vollfinanzierung um ein Gebäude in einem guten Zustand und in einer guten Lage handeln. Wenn diese Voraussetzungen nicht vollständig erfüllt sind, lassen sich einige Banken zumindest auf eine 100-Prozent-Finanzierung statt einer Vollfinanzierung ein.

Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung umfasst die Finanzierung sowohl den Kaufpreis für die Immobilie als auch die Kaufnebenkosten:

  • Notargebühren
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklercourtage

Mit dem Notarkostenrechner der Commerzbank können Sie die Kaufnebenkosten schnell und einfach berechnen.

Bei der 100-Prozent-Finanzierung verfügt der Kreditnehmer über Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten. Er muss daher lediglich den Kaufpreis für den Hauskauf über ein Darlehen finanzieren. Auch wenn der Käufer weniger Prozent als bei der Vollfinanzierung finanzieren muss, bietet eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel sowohl Vorteile als auch Nachteile.

Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung?

Vorteile und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die Vorteile einer Baufinanzierung ohne eigene Mittel liegen in dem schnellen Einzug in die eigene Immobilie und in der Ersparnis von Miete. Statt einen großen Anteil des Einkommens an einen Fremden zu zahlen, fließt das Geld bei einem Hauskauf in das Eigentum. Dadurch bietet der Bauherr seiner Familie ausreichend Platz und sorgt gleichzeitig für das Alter vor. Auch eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage kann durch eine Baufinanzierung ohne eigenes Kapital finanziert werden.

Neben den Vorteilen bietet eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital auch einige Nachteile. So berechnen die Banken höhere Zinsen für ein Darlehen zu Vollfinanzierung eines Hauskaufs. Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer vorweisen kann, umso günstiger fallen die Zinsen für die Finanzierung aus. Durch die höheren Zinsen dauert es länger, bis der Kreditnehmer das Darlehen komplett zurückgezahlt hat. Außerdem bestehen bei einer Vollfinanzierung größere Risiken sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer.

Risiken bei der Vollfinanzierung

Wenn sich eine Bank auf eine Vollfinanzierung einlässt, geht sie das Risiko ein, dass der Kreditnehmer wegen einer Erkrankung oder wegen Verlust des Arbeitsplatzes die Rate nicht mehr zahlen kann. Doch auch Kunden, die einen sicheren Arbeitsplatz nachweisen, können in finanzielle Schwierigkeiten bei der Baufinanzierung geraten. Das gilt vor allem dann, wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft und die Zinsen für die Finanzierung gestiegen sind. Schon ein Zinsanstieg von wenigen Prozent kann einen hohen monatlichen Betrag ausmachen. Dadurch steigt die monatliche Rate, die der Kreditnehmer für das Darlehen zahlen muss. Wenn die Aufwendungen für den Kredit mehr als 40 % des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen, überschuldet sich der Kreditnehmer und es kann zu einem Zahlungsausfall kommen. Daher sollten sich Kreditnehmer ohne Eigenkapital über die Alternativen zu einer Baufinanzierung informieren.

Alternativen zur Baufinanzierung

Alternativen zur Baufinanzierung

Der Finanzmarkt bietet einige Alternativen zu einer klassischen Baufinanzierung an. Dazu zählen:

  • Wohn-Riester: Der Sparer nutzt die Rente aus der Riester-Versicherung, um eine Baufinanzierung zurückzuzahlen.
  • Privatdarlehen von Fremden im Rahmen von Crowdfunding, das auf speziellen Online-Plattformen angeboten wird.
  • Mietkauf als Mischung aus Mietvertrag und Kauf der Immobilie. Der Bewohner zahlt während der Vertragslaufzeit Miete, von der ein Teil als Tilgung für den späteren Hauskauf angerechnet wird. Am Ende der Vertragslaufzeit wird der Mieter zum Eigentümer der Immobilie.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich

Eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel ist möglich, wenn Bank und Kreditnehmer einige Punkte beachten. Der Bauherr muss über eine gute Bonität und ein ausreichendes und sicheres Einkommen verfügen. Außerdem kann nur eine hochwertige Immobilie in guter Lage ohne Eigenkapital finanziert werden. Die Zinsen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital fallen wegen des größeren Risikos höher aus als bei einem Darlehen mit Eigenkapitalanteil. Fördermittel und Eigenleistungen gelten als Eigenkapital und verringern die Kreditsumme. Wenn Ihnen das Risiko einer Vollfinanzierung zu hoch ist, können Sie sich nach Alternativen am Finanzmarkt erkundigen.


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