Schritt für Schritt: Der Ablauf einer Baufinanzierung
17.08.2022 – Die Baufinanzierung ist ein entscheidender Faktor auf dem Weg zum Eigenheim. Der Ablauf einer Baufinanzierung folgt einigen formellen Schritten, die wir Ihnen in diesem Ratgeber zeigen.
Wie viel Haus können Sie sich leisten?
Um Ihr Budget zu ermitteln, steht Ihnen der Budgetrechner der Commerzbank zur Verfügung. Er berechnet, wie hoch die Darlehenssumme, die Sie für den Kauf sowie zur Deckung der Kaufnebenkosten benötigen, ausfallen darf.
Die Grundlage Ihrer Budgetplanung bildet die Haushaltsrechnung, die Ihnen verrät, welche monatliche Rate Sie sich leisten können.
Der Preis ist Verhandlungssache
Haben Sie Ihren finanziellen Spielraum ermittelt, beginnen Sie mit der Suche nach einem passenden Objekt. Haben Sie eine Immobilie gefunden, die Ihrem Budget und Ihren persönlichen Wünschen entspricht, vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer oder einem Makler.
Der Kaufpreis ist in der Regel verhandelbar. Weist ein Haus beispielsweise Mängel auf, kann dies zu einem Preisnachlass führen. Haben sich beide Seiten über den Kaufpreis geeinigt, können Sie die Baufinanzierung bei Ihrer Bank beantragen.
Finanzierungszertifikat anfordern
Weisen Sie dem Verkäufer mithilfe eines Finanzierungszertifikats bereits bei der Besichtigung nach, dass Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können und verschaffen sich so einen Vorteil gegenüber anderen Kaufinteressenten.
So gehen Sie bei einer Hausfinanzierung vor – ein Beispiel
Gute Vorbereitung
Welche Nachweise Sie brauchen, kann von Bank zu Bank variieren. Informieren Sie sich daher vorab, welche weiteren Dokumente benötigt werden, um beim Banktermin sämtliche Unterlagen vorlegen zu können. So gehört beispielsweise auch ein Exposé über die Immobilie, die Sie mit dem Darlehen finanzieren möchten, dazu. Insbesondere Einkommensunterlagen können auch schon vor einem Termin benötigt werden. Diese Unterlagen können Sie Ihrem Berater der Commerzbank auch digital zukommen lassen.
Prüfen Sie ebenfalls bereits im Voraus, ob Sie die Voraussetzungen für eine staatliche Bauförderung, beispielsweise ein KfW-Darlehen, erfüllen. Mithilfe der subventionierten Immobilienfinanzierung lässt sich ein Teil der Finanzierung zu günstigeren Konditionen zurückzahlen.
Was prüft die Bank bei einem Hauskauf?
Im Rahmen ihres Kreditantrags überprüft die finanzierende Bank zudem Ihre Zahlungsfähigkeit: Sie unterzieht Sie einer Bonitätsprüfung. Hierbei wird Ihre Zahlungsmoral anhand Ihrer rechtlichen, persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse überprüft. Zu den kreditrelevanten Informationen zählen beispielsweise
- Angaben zu Kontoeröffnungen, laufenden Verträgen, Krediten und Kreditkarten
- Informationen zu Mahn- oder Inkassoverfahren
- Eidesstattliche Versicherungen oder Insolvenzen
- Offene sowie bereits beglichene Forderungen
Konditionen vereinbaren
Der Banktermin dient nicht nur der Überprüfung, ob Sie für eine Immobilienfinanzierung infrage kommen, sondern auch der Verhandlung der Konditionen, zu denen die Bank Ihnen ein Immobiliendarlehen gewährt. Hier werden die gewünschte Zinsbindung, der Zinssatz, der Tilgungssatz und mögliche Sondertilgungen vereinbart.
Eine entscheidende Rolle spielt dabei Ihr Eigenkapitalanteil: Banken gehen davon aus, dass Sie 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten selbst aufbringen. Je höher ihr Eigenkapital ausfällt, desto besser sind Ihre Chancen auf einen günstigeren Zinssatz.
Angebote vergleichen
Um im Vorfeld zu ermitteln, welche Baufinanzierung zu Ihnen passt und verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen, können Sie den Vergleichsrechner der Commerzbank nutzen.
Wie schnell bekommen Sie die Finanzierungszusage?
Die Finanzierungszusage gilt als verbindliche Zusage, die sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer die Sicherheit gibt, dass die erforderliche Kaufsumme bei Unterzeichnung des Kaufvertrags bereitsteht. Liegen der Bank alle erforderlichen Unterlagen vor und treten keine weiteren Rückfragen auf, bekommen Sie die Finanzierungszusage innerhalb von drei bis zehn Werktagen.
Was kostet eine Finanzierungsbestätigung?
Die Finanzierungsbestätigung erhalten Sie kostenlos von Ihrer Bank. Damit ist die Baufinanzierung aber noch nicht abgeschlossen. Nach der Finanzierungszusage geht es weiter mit dem Notartermin, dem letzten Schritt vor der Kaufpreiszahlung.
Ablauf Hausverkauf: Vertragsunterzeichnung beim Notar
Der Notar erhält bereits vor dem eigentlichen Notartermin alle erforderlichen Unterlagen, um den Kaufvertrag vorzubereiten. Zu der Vertragsunterzeichnung bringen Käufer und Verkäufer einen gültigen Personalausweis mit. Im Rahmen des Kaufvertrags wird dann die Auflassung erklärt.
Bei der Auflassung handelt es sich um eine schriftliche Willenserklärung, dass der Käufer sich bereit erklärt, die Kaufsumme zu bezahlen. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie an den Käufer zu übergeben. Bis zur tatsächlichen Kaufpreiszahlung bleibt der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Der Notar verliest den beiden Parteien den Kaufvertrag, der im Anschluss von Ihnen unterschrieben wird.
Zahlung der Nebenkosten wird fällig
Ist der Kaufvertrag unter Dach und Fach, unterschreibt der Käufer auch den Darlehensvertrag. Die Auflassung wird als eine Art Reservierung im Grundbuch hinterlegt und der Käufer wird vom Finanzamt und dem Grundbuchamt aufgefordert, die Grunderwerbsteuer sowie wie die Grundbuchkosten zu bezahlen. Die Notarkosten werden zu diesem Zeitpunkt ebenfalls fällig.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Der Notar kümmert sich innerhalb der nächsten 14 bis 30 Tage um die Änderung des Grundbucheintrags und die Zahlung des Kaufpreises wird fällig. In der Regel wird die Summe von der Bank direkt an den Verkäufer überwiesen. Der Notar prüft die Zahlung sowie die korrekte Grundbucheintragung, bevor die Immobilie auf den Käufer übergeht.
Was kann nach dem Notartermin noch schief gehen?
Die Finanzierungszusage der Bank muss bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages nicht zwingend vorliegen. Käufer und Verkäufer können auch ohne Finanzierungszusage zum Notar gehen. Allerdings geht der Verkäufer dabei das Risiko ein, dass der Verkauf nicht abgeschlossen wird.
Er sollte daher sicherstellen, dass der Käufer über ausreichend Eigenkapital verfügt, um die Kaufnebenkosten, die mit Unterschrift unter dem Kaufvertrag fällig werden, zahlen zu können.
Wann wird ein Immobiliendarlehen ausgezahlt?
Bei einer Baufinanzierung erfolgt die Auszahlung des Darlehens auf unterschiedliche Weise. Haben Sie mit der Immobilienfinanzierung eine bereits fertiggestellte Immobilie erworben, überweist die Bank den gesamten Betrag an den Käufer, sobald sie die Auflassung erhalten hat.
Finanzieren Sie ein Bauvorhaben mit einem Immobiliendarlehen, erfolgt die Auszahlung von Teilbeträgen. Üblich ist die Begleichung der Kosten nach Fertigstellung eines Bauabschnitts. Dazu reichen Sie bei der Bank die Rechnungen der jeweiligen Gewerke ein.