Der Beleihungswert: wichtige Größe für Ihre Hausfinanzierung

Bei Immobilienfinanzierungen soll die jeweilige Immobilie als Kreditsicherheit dienen. Der mögliche Kreditspielraum wird durch den Beleihungswert der Immobilie beeinflusst. Der Beleihungswert entspricht dem voraussichtlichen Wert, den das Kreditinstitut bei einer Verwertung mindestens erzielen würde, wenn der Kredit nicht mehr bedient wird.

Die Beleihungswert-Ermittlung erfolgt auf lange Sicht. Dafür zählt weniger der aktuelle Markt- oder Verkehrswert der Immobilie. Es wird langfristig, vorsichtig und mit Blick auf mögliche künftige Marktentwicklungen bewertet. Während der gesamten – oft Jahrzehnte dauernden – Kreditlaufzeit muss ausreichende Absicherung gewährleistet sein. Infolgedessen ergeben sich geringere Werte beim Beleihungswert als beim Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie.

Nur die wenigsten, die eine Immobilie kaufen oder bauen möchten, können ihr Vorhaben nur mit Eigenkapital finanzieren. Um die Hausfinanzierung zu stemmen, werden Kredite benötigt. Da es sich um beträchtliche Summen handelt, verlangt die Bank im Gegenzug hochwertige Kreditsicherheiten: die Belastung der Immobilie mittels Grundschuld oder Hypothek.

Der Beleihungswert einer Immobilie wird ermittelt, um festzustellen, wie hoch das Objekt beliehen werden kann. Je höher der Beleihungswert, umso mehr Kredit ist möglich. Er stellt damit eine entscheidende Größe für die Finanzierung von Immobilien dar.

Der Beleihungswert darf nie über dem Verkehrswert (aktueller Marktwert bzw. potenzieller Kaufpreis) liegen. Wegen möglicher Marktschwankungen wird der Beleihungswert üblicherweise niedriger als der Verkehrswert der Immobilie angesetzt – in einer Bandbreite von ca. 50 bis 90%. In vielen Fällen erfolgt die Wertermittlung mittels Sachverständigen-Gutachten.

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes müssen Banken gesetzliche Vorgaben beachten. Oft bestehen außerdem bankinterne Wertermittlungsrichtlinien. Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren sind die üblichen Vorgehensweisen. Sie sind u. a. in der Beleihungswertermittlungsverordnung zum Pfandbriefgesetz verankert.

Das Vergleichswertverfahren ist ein am Markt ausgerichtetes Bewertungsverfahren, das bevorzugt bei Wohnimmobilien (Ein- oder Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) Anwendung findet. Die Bewertung orientiert sich an zeitnah erfolgten Verkäufen ähnlicher Immobilien im Umfeld. Unterschiede werden durch Wertkorrekturen berücksichtigt.

Das Vergleichswertverfahren ist besonders marktnah. Der Wert wird dabei stark durch die aktuelle Marktlage geprägt, die nicht von Dauer sein muss. Ein Problem für die Anwendung bildet häufig die Datenbasis. Nicht immer stehen genug Vergleichstransaktionen zur Verfügung, um ein umfassendes Bild zu liefern.

Bei Kapitalanlageobjekten – Häusern, die zur Vermietung bestimmt sind – erfolgt die Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens. Der Ertragswert wird nur für das Gebäude, anhand der auf die Gegenwart abdiskontierten Mietreinerträge, ermittelt.

Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt separat – orientiert an den aktuellen Grundstückspreisen bzw. Bodenrichtwerten. Beide Werte werden anschließend addiert und bilden die Grundlage für den Beleihungswert. Die Unsicherheit resultiert hier vor allem aus der Einschätzung der künftigen Vermietbarkeit und der Mieterträge des Objekts.

Das Sachwertverfahren setzt man bei selbst genutzten Immobilien ein, vor allem bei Neubau-Vorhaben. Bodenwert und Gebäudewert werden wiederum getrennt ermittelt. Der Bodenwert wird wie beim Ertragswertverfahren bestimmt. Beim Gebäudewert werden die Neubaukosten – unter Abzug von Wertminderungen bei Bestandsbauten – zugrunde gelegt.

Der Nachteil beim Sachwertverfahren ist, dass die Baukosten nur eine begrenzte Aussagekraft für den bei einer möglichen Verwertung erzielbaren Erlös haben. Deshalb wird das Verfahren bevorzugt genutzt, wenn keine aussagefähigen Vergleichswerte verfügbar sind.

Banken nehmen vom Beleihungswert noch mal einen Risikoabschlag vor, um ihr Kreditrisiko zu minimieren. Die sich ergebende Beleihungsgrenze ist der Betrag, bis zu dem die Bank üblicherweise Kredit gewährt. Bei vielen Kreditinstituten liegen Beleihungsgrenzen bei 80% des Beleihungswertes, bei Hypothekenbanken niedriger (60 bis 65%).

Der Beleihungsauslauf gibt die tatsächliche Inanspruchnahme des Beleihungswertes zur Absicherung einer Finanzierung an. Üblich ist die Prozentangabe. Der Beleihungsauslauf berechnet sich nach folgender Formel:

Beleihungsauslauf = Finanzierungsbedarf / Beleihungswert x 100

Der Beleihungsauslauf ist wichtig für die Kreditkonditionen. Bei Beleihungsausläufen über 60% steigt der vom Kreditgeber verlangte Sollzins in der Regel deutlich an. Bei dem im Beispiel errechneten Beleihungsauslauf von 41,67% würde man dagegen einen vergleichsweise günstigen Zinssatz erhalten.

Der Grund: Ein Beleihungsauslauf bis 60% ist fast immer mit einer erstrangigen Eintragung der Grundschuld im Grundbuch verbunden. Diese stellt für das Kreditinstitut eine zusätzliche Sicherheit dar. Bei Zahlungsausfall wird zuerst auf die erstrangige Sicherheit zurückgegriffen. Daher bietet diese Absicherung die besten Konditionen.

Es gibt auch sogenannte 100-%-Finanzierungen, sogar 105-%-Finanzierungen und 110-%-Finanzierungen. Das vom Kreditgeber ausgereichte Darlehen liegt dann tatsächlich über der Beleihungsgrenze. Solche Finanzierungen müssen fast immer mit deutlichen Risikozuschlägen beim Zins bezahlt werden.

Finanzierungen über der Beleihungsgrenze sind nicht für jeden zugänglich. In der Regel wird beim Kreditnehmer eine erstklassige Bonität mit langfristig gesicherten Beschäftigungsverhältnissen bzw. Einkünften verlangt. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder mit nur wenig Eigenkapital sollte stets gut überlegt sein – sie bedeutet ein höheres Risiko.