Baufinanzierung: Finden Sie die passende Immobilienfinanzierung
*Gesetzlich erforderliches, repräsentatives Beispiel: Effektiver Jahreszins 3,65% p.a., fester Sollzins 3,59% p.a., Laufzeit/Zinsbindung 10 Jahre, Nettodarlehensbetrag 100.000€, 120 Monatsraten zu 993,33€ (Zins+Tilgung), Rückzahlung 119.200€. Das Darlehen muss durch eine Grundschuld abgesichert werden. Angebot freibleibend, gültig vom 17.05.2025 bis 23.05.2025. Darlehensgeber ist die Commerzbank AG, Kaiserplatz, 60311 Frankfurt an Main. Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. ab 13. Monat nach Zusage. Sondertilgungsoption 5% p.a. enthalten (unter zusätzlichen Bedingungen, die in der Filiale erfragt werden können). Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums bis max. 60% des Beleihungswertes, nur Neugeschäft. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
Mit der passenden Baufinanzierung ins eigene Heim
Sie träumen schon lange von den eigenen vier Wänden? Unabhängig davon, ob Sie sich Ihren Traum mit dem Kauf eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie erfüllen oder Ihr eigenes Bauvorhaben umsetzen wollen: Die Baufinanzierung der Commerzbank unterstützt Sie dabei, Ihre Pläne in die Tat umzusetzen.
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Commerzbank bundesweit als Bester Baufinanzierer ausgezeichnet
Die Commerzbank wurde auf dem 17. FMH-Award für die „Besten Konditionen bei 15 Jahre Zinsbindung“ als bundesweit Bester Baufinanzierer ausgezeichnet. Die FMH-Finanzberatung aus Frankfurt trägt jedes Jahr in einem wöchentlichen Rhythmus die Effektivzinsen für 10, 15 und 20 Jahre von diversen Finanzinstituten zusammen.
Die jährliche Auszeichnung wird in Kooperation mit dem Sender n-tv verliehen. Sie basiert auf einer umfassenden Analyse der Bauzinsen von insgesamt 43 bundesweit und regional tätigen Banken und Sparkassen über mindestens 45 Wochen hinweg.
Grundlagen der Baufinanzierung
Sie stehen noch ganz am Anfang und suchen erste Information zum Thema Baufinanzierung? Oder sind Sie bereits einen Schritt weiter und wollen ein konkretes Angebot einholen? Im Folgenden finden Sie eine Check-Liste, die Ihnen beim Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung hilft.
Worauf Sie bei der Finanzierung achten müssen
Finanziellen Spielraum ausloten
Wie hoch die Darlehenssumme ausfallen darf und welche monatliche Rate Sie sich voraussichtlich leisten können, ermitteln Sie mit dem Commerzbank Budgetrechner.
Mit dem Baufinanzierungsrechner der Commerzbank können Sie mit der benötigten Finanzierungssumme Ihren Tilgungsplan berechnen und verschiedene Varianten kalkulieren.
Finanzierungsbedarf ermitteln
Auf Basis Ihres Budgets suchen Sie nach einer passenden Immobilie oder einem Grundstück. Beachten Sie dabei, neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen.
Eigenkapitalanteil berechnen
Die Kaufnebenkosten in Form der Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren werden in der Regel nicht über die Baufinanzierung, sondern mit eigenen Mitteln abgedeckt. Daher ist ein Eigenkapitalanteil von 20-30% des Kaufpreises sinnvoll. Beachten Sie außerdem, dass einige der Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer oder die Maklergebühren je nach Bundesland und Anbieter variieren können.
Angebote vergleichen
Vergleichen Sie verschiedene Angebote, um die passende Baufinanzierung zu finden. Der Angebotsvergleichsrechner der Commerzbank vergleicht zwei unterschiedliche Optionen und berücksichtigt dabei die Dauer der Zinsbindung und die Höhe des Zinssatzes.
Fördermöglichkeiten prüfen
Erfüllen Sie die Voraussetzungen, um Fördermittel (beispielsweise die KfW-Fördermittel) für den Kauf, Bau oder der energieeffizienten Sanierung einer Immobilie zu erhalten, können Sie von zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen profitieren.
Unser Finanzierungsbeispiel, So einfach können Sie Ihre Immobilie finanzieren
Darlehensbetrag | 100.000 € |
|---|---|
Laufzeit/Zinsbindung | 10 Jahre |
Rate (Tilgung + Zins) | 993,33 € |
Anzahl der Raten | 120 |
Fester Sollzinssatz p.a. | 3,59% |
Effektiver Jahreszins | 3,65%* |
Rückzahlung | 119.200 € |
*Das Darlehen muss durch eine Grundschuld abgesichert werden. Angebot freibleibend, gültig vom 17.05.2025 bis 23.05.2025. Darlehensgeber ist die Commerzbank AG, Kaiserplatz, 60311 Frankfurt an Main. Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. ab 13. Monat nach Zusage. Sondertilgungsoption 5% p.a. enthalten (unter zusätzlichen Bedingungen, die in der Filiale erfragt werden können). Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums bis max. 60% des Beleihungswertes, nur Neugeschäft. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
Angebot einholen - Ihr Weg ins Eigenheim, Bequem und einfach vom Sofa aus - in 4 Schritten zur Baufinanzierung
Zinssatz ermitteln
Nach nur wenigen Fragen erhalten Sie einen ersten unverbindlichen Zinssatz für Ihr Finanzierungsvorhaben.
Daten eingeben & Finanzierungsangebote erhalten
Nach Eingabe Ihrer Daten können wir für Sie ein oder mehrere verbindliche Finanzierungsangebote erstellen. Diese sind 48 Stunden gültig (ausgenommen Wochenenden und Feiertage)
Dokumente hochladen & Zertifikat erhalten
Entscheiden Sie sich online für eines der Finanzierungsangebote und laden Sie alle relevanten Dokumente im digitalen Dokumentenmanager hoch. Im Anschluss erhalten Sie das Finanzierungszertifikat als Nachweis für Verkäufer und Makler.
Zusage erhalten
Anschließend werden Ihre Unterlagen geprüft und eine Schufa-Auskunft eingeholt. Danach treffen wir die Kreditentscheidung und Sie erhalten schnellstmöglich Ihre Zusage.
Baufinanzierung bei der Commerzbank - Ihre Vorteile:
Attraktive Konditionen
Nutzen Sie neben unseren günstigen Zinssätzen zusätzlich die Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen, sich den Zinssatz langfristig im Voraus zu sichern (Forward-Darlehen) oder zinsgünstige KfW-Mittel einzubeziehen.
Commerzbank Zinszertifikat
Mit unserem Finanzierungszertifikat bestätigen wir Ihnen, dass wir die Finanzierung bis zur berechneten Kredithöhe begleiten werden (vorbehaltlich einer abschließenden Bonitätsprüfung).
Persönliche Beratung
Unsere Spezialisten für Bauvorhaben oder Kauf stehen Ihnen zur Seite und helfen Ihnen bei der Zusammenstellung Ihrer Baufinanzierung.
Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?
Annuitätendarlehen
Baudarlehen werden häufig in Form von Annuitätendarlehen vergeben. Bei dieser Art der Baufinanzierung bleibt die monatliche Rate, die aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil besteht, über die gesamte Sollzinsbindung konstant.
Im Laufe der Sollzinsbindung kommt es zu einer Verschiebung des Verhältnisses zwischen dem Tilgungs- und dem Zinsanteil: Die Zinsen werden nur auf die Restschuld berechnet und sinken mit zunehmender Tilgung. Die Erhöhung des Tilgungsanteils sorgt dafür, dass die Rate konstant bleibt. Am Ende der Darlehenslaufzeit wird fast die gesamte Rate zur Tilgung des Darlehens verwendet.
Tilgungsdarlehen
Bei dieser Art der Baufinanzierung wird eine konstante Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit vereinbart. Im Vergleich zum Annuitätendarlehen fällt die Rate beim Tilgungsdarlehen damit recht hoch aus, der Zinsanteil reduziert sich aber immer weiter, so dass die Raten im Lauf der Zeit geringer werden.
Endfälliges Darlehen
Die Tilgung der Darlehenssumme erfolgt erst bei Fälligkeit des Kredits. Bis dahin werden beim endfälligen Darlehen nur die Zinsen beglichen. Entsprechend ist diese Art der Baufinanzierung vergleichsweise teuer, da sich der ursprüngliche Darlehensbetrag, auf den die Zinsen berechnet werden, über die Vertragslaufzeit nicht reduziert.
Forward-Darlehen
Mit Ausnahme eines Volltilgerdarlehens verbleibt am Ende der vereinbarten Zinsbindung immer eine Restschuld. Für die Begleichung dieser Restschuld können Sie eine Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens abschließen. Dabei vereinbaren Sie bereits weit im Voraus einen Zinssatz, den die Bank bei Beginn der Anschlussfinanzierung unabhängig von der zukünftigen Zinsentwicklung garantiert.
Bausparvertrag
Bausparverträge bestehen aus einem Sparplan sowie einem Immobiliendarlehen. In der Sparphase wird die mit der Bank vereinbarte Bausparsumme angespart. Ist das Sparziel erreicht, können Sie sich die Bausparsumme auszahlen lassen oder ein Immobiliendarlehen in Anspruch nehmen. Die Zinsen auf die Spareinlage sowie für das zukünftige Darlehen werden bei Vertragsabschluss fest vereinbart.
Wie viel Eigenkapital ist für die Baufinanzierung nötig?
Neben dem Kaufpreis müssen Käufer beim Hausbau die Kaufnebenkosten bei der Kalkulation ihrer Baufinanzierung berücksichtigen. Diese betragen in der Regel 20 bis 30% der Gesamtkosten und werden in Form von Eigenkapital aufgebracht.
Gleichzeitig hat die Höhe des Eigenkapital Einfluss auf die benötigte Kreditsumme sowie die anfallenden Zinsen für die Finanzierung. Grundsätzlich ist die Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung möglich. Da Banken hier aber ein höheres Risiko tragen, werden bei einem Baudarlehen ohne eigene Mittel höhere Zinsen erhoben.
Ist eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung möglich?
Mithilfe von Sondertilgungen können Sie Ihr Darlehen schneller zurückzahlen. Wichtig ist, dass Sie diese Option direkt in Ihrem Kreditvertrag mit dem gewählten Kreditinstitut vereinbaren. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn Sie etwa eine Bonuszahlung oder sonstige Geldeinnahmen zusätzlich zu Ihren regulären Einnahmen erwarten. Wenn Sie damit eine Sondertilgung neben den gewöhnlichen monatlichen Raten leisten, verringern Sie Ihre Restschuld schneller.
Wie sich Sondertilgungen auf Ihren Tilgungsplan genau auswirken, können Sie im Baufinanzierungsrechner der Commerzbank ermitteln.
Fragen und Antworten, Wichtige Fragen rund ums Bauen und Kaufen
Unser Angebot richtet sich an volljährige natürliche Personen mit Wohnsitz und unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland (Steuerinländer). Es sind nur Immobilienfinanzierungen zulässig, die im eigenen wirtschaftlichen Interesse durch maximal zwei Kreditnehmer aufgenommen werden, die (künftig) in einem gemeinsamen Haushalt leben.
Wir als Bank bestätigen Ihnen mit diesem Zinszertifikat, dass wir die Baufinanzierung Ihrer Immobilie unter dem Vorbehalt einer positiven Bonitäts- und Objektprüfung begleiten wollen. Damit können Sie gegenüber Ihrem Makler/Verkäufer punkten. Ihnen entstehen durch unser Zinszertifikat keinerlei Verpflichtungen oder Kosten.
Die monatlich von Ihnen zu bezahlende Rate für das Eigenheim setzt sich aus der Tilgung (dem Betrag, mit dem Sie Ihr Eigenheim abbezahlen) und dem Sollzins (den Sie für den Kredit bezahlen) zusammen. Beide Anteile zusammen bilden die Rate, die Sie bei einer klassischen Baufinanzierung (auch Annuitätendarlehen genannt) monatlich mit gleichbleibender Höhe über einen festgelegten Zeitraum (beispielsweise für die nächsten 10 Jahre) bezahlen. Ist diese Zeit der vereinbarten Zinsbindung verstrichen und die Baufinanzierung nicht vollständig abbezahlt, verhandeln Sie neue Konditionen (Anschlussfinanzierung) mit Ihrer Bank oder wechseln mit einem anderen das Kreditinstitut.
Die Zinsen (hierbei handelt es sich um den Sollzins) für Ihre Baufinanzierung ergeben sich aus den jeweiligen Rahmenbedingungen Ihres Baudarlehens. Die Laufzeit des Immobilienkredits, dessen Höhe, Ihr Eigenkapital und weitere Faktoren bestimmen den Zinssatz und können von Bank zu Bank variieren. Vergleichen Sie verschiedene Angebote, lohnt es sich also, diesen Wert genauer zu betrachten.
Ein Tilgungsplan ist eine Übersicht, die Ihnen zuverlässig Auskunft über die Höhe Ihrer Restschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt gibt und den zukünftig anstehenden Anteil der Zins- und Tilgungsraten Ihrer Baufinanzierung anzeigt. So verlieren Sie nie den Überblick über Ihr Darlehen und können sich beispielsweise früh genug um die Verlängerung des Baukredits kümmern.
Mit der Sollzinsbindung (auch Zinsbindung genannt) legen Sie fest, welchen Sollzins Sie über die vereinbarte Dauer der Vertragslaufzeit bezahlen. Sie sichern sich also einen bestimmten Zinssatz, der während der gesamten Vertragslaufzeit gleich bleibt. In diesem Zusammenhang wird auch von einem gebundenen Sollzins gesprochen. Ist das Darlehen am Ende der Vertragslaufzeit bzw. Zinsbindungsfrist noch nicht abgezahlt, müssen Sie mit Ihrer Bank oder mit einem anderen Kreditgeber einen neuen Zinssatz vereinbaren.
Die Vertragslaufzeiten mit einer bestimmten Sollzinsbindung sind nicht mit der gesamten Darlehenslaufzeit bis zur vollständigen Tilgung zu verwechseln. Unter der Darlehenslaufzeit wird der Zeitraum verstanden, in welcher Sie das gesamte Darlehen zurückgezahlt haben.
Niedrige Zinsen sichern Sie sich beispielsweise, indem Sie ein Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung) abschließen. Dies ist bereits Jahre (insgesamt bis zu 60 Monate) vor Ablauf Ihrer bestehenden Baufinanzierung möglich. Es lohnt sich also, wenn zu erwarten ist, dass das Zinsniveau zukünftig steigen wird.
Grundsätzlich besteht mit Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung eine Restschuld. Hierfür ist eine Anschlussfinanzierung notwendig, bei dieser der Zinssatz für die Restschuld neu verhandelt wird. Zu diesem Zeitpunkt können andere Marktzinsen bestehen, die evtl. höhere Kosten für Ihre Finanzierung bedeuten.
Ein Bausparvertrag bietet hierbei die Chance sich dagegen abzusichern. Der beim Abschluss eines Bausparvertrags vereinbarte Spar- und Darlehenszins ist bis zum Laufzeitende des Bauspardarlehens festgeschrieben und kann als Anschlussfinanzierung verwendet werden. Somit lassen sich Risiken bei Zinsänderungen beseitigen. Spielen Sie verschiedene Szenarien mit Ihrem Berater durch und vergleichen Sie diese miteinander.
Beschäftigen Sie sich mit einer Baufinanzierung, werden Sie schnell Begriffen wie „Annuitätendarlehen“, „Forward-Darlehen“ (Anschlussfinanzierung) oder „Prolongation“ begegnen, die verschiedene Formen einer Finanzierung bezeichnen. Welche Form zu Ihnen passt, hängt von Ihrem individuellen Vorhaben ab: Ob Sie einen Neubau planen, eine bestehende Immobilie erwerben wollen, Ihr bereits bestehendes Eigenheim modernisieren oder einen laufenden Kredit verlängern wollen. Dabei handelt es sich bei einem Kauf meist um ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung, festen Raten und einer vorab vereinbarten Laufzeit.
Bei Sondertilgungen handelt es sich um Zahlungen, die Sie auch außerhalb der vereinbarten Raten bezahlen. Wissen oder vermuten Sie, dass Sie über zusätzliches Geld verfügen werden, kann es sich lohnen, Sondertilgungen zu verhandeln, mit denen Sie nicht nur Ihre Restschuld verringern, sondern die Laufzeit der gesamten Baufinanzierung.
Ein Tilgungssatzwechsel ermöglicht über die Veränderung des Tilgungsanteils eine Anpassung der monatlichen Rate während der Zinsbindungsfrist. Besteht der Bedarf auf Anpassung der monatlichen Raten, kann es sich lohnen, über die Option des Tilgungssatzwechsels zu verhandeln. Anpassungen der monatlichen Rate wirken sich auf die Gesamtlaufzeit sowie die Zinsbelastung der Baufinanzierung aus und sind nur in einer vorgegebenen Bandbreite des ursprünglichen Tilgungssatzes möglich.
Ja. Ein Bausparvertrag ist zum einen Ihre Chance, sich auf den Kauf einer Immobilie vorzubereiten und sich das nötige Kapital anzusparen. Zum anderen ist ebenfalls eine Kombination mit der Baufinanzierung, als Vorausdarlehen, möglich, auch wenn der Sparvertrag noch nicht besteht. Denn Sie können ebenfalls beide Verträge gleichzeitig abschließen und bezahlen zu Beginn nur die Zinsen für das Vorausdarlehen und besparen gleichzeitig den Bausparvertrag an. Diese Variante nennt man Vorausdarlehen. Ist der Bausparvertrag nach der Spar-Phase bereit für die Zuteilung, tilgen Sie mit diesem die Baufinanzierung/Vorausdarlehen. Die Restschuld ist ein gewöhnliches Bauspardarlehen, welches Sie regulär abbezahlen.
Ob für Ihre Baufinanzierung ein Sondertilgungsrecht vereinbart ist, können Sie in Ihrem Darlehensvertrag erkennen. Dies ist bei der Commerzbank in der Regel zum 30.06. eines Jahres möglich. Haben Sie die Möglichkeit einer Sondertilgung vertraglich vereinbart, sind Sie berechtigt – jeweils zum 30.06. eines Jahres, frühestens jedoch ein Jahr (bei der Produktvariante TopFlex: zwei Jahre) nach vollständiger Auszahlung des Darlehens – entschädigungsfreie Sondertilgungen zu leisten.
Wie hoch diese Sondertilgung maximal sein kann, ist abhängig von der Vereinbarung in Ihrem Vertrag. Der Mindestbetrag je Sondertilgung beträgt 1.000 Euro. Wenn Sie in einem Jahr Ihr Recht zur Sondertilgung nicht in Anspruch nehmen, können die Beträge nicht auf die Folgejahre übertragen werden.
Die Ausübung des Sondertilgungsrechtes bewirkt entweder eine Laufzeit-Reduzierung unter Beibehaltung der Rate (nur bei laufender Tilgung möglich) oder eine Raten-Reduzierung unter Beibehaltung der Laufzeit (bei laufender Tilgung und Tilgungsaussetzung möglich). Welche dieser Varianten zutrifft, wird bei Abschluss des Darlehensvertrages vereinbart.
Bei einem Darlehen der KfW-Bankengruppe (KfW) handelt es sich um attraktive Förderangebote bzw. Zuschüsse, die unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch genommen werden können. So fördert die KfW beispielsweise energieeffizientes Bauen oder einen altersgerechten Umbau mit besonders günstigen Konditionen.
Als Mitglied des Bankenfachverbandes sind wir uns der Verantwortung gegenüber unseren Kundinnen und Kunden bewusst und verpflichten uns über gesetzliche Standards hinaus zu einer verantwortungsvollen Vergabe von Krediten für Verbraucherinnen und Verbraucher.