Nebenkosten beim Hauskauf

22.10.2022 – Mit welchen Nebenkosten müssen Sie beim Hauskauf fest rechnen und wo können Sie möglicherweise Kosten sparen?

Ein Paar sitzt während des Hauskaufs am Tisch einer zweiten Frau gegenüber und unterhalten sich über die Nebenkosten. Beide Frauen reichen sich die Hände

Wer sich nach seiner ersten eigenen Immobilie umsieht, wird schnell mit dem Begriff „Nebenkosten“ in Berührung kommen. Tatsächlich ist es mit dem Kaufpreis allein nicht getan. Je nach Alter und Zustand der Immobilie sind rund um den Erwerb von Gebäude und Grundstück zusätzliche Ausgaben nötig. Erfahren Sie hier mehr dazu.

Welche Nebenkosten entstehen beim Hauskauf?

Für einen besseren Überblick werden die Kosten für den Hauskauf in vier größere Bereiche unterteilt. Überprüfen Sie jedes Immobilienangebot auf die anfallenden Nebenkosten, denn sie können sich deutlich voneinander unterscheiden.
  1. Immobilienkauf
  2. Obligatorische Kaufnebenkosten
  3. Flexible Kaufnebenkosten
  4. Laufende Nebenkosten

1. Immobilienkauf

Im Kaufpreis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sind generell sowohl Grundstück als auch Gebäude enthalten. Stoßen Sie auf ein Immobilienangebot im Internet, der Zeitung, durch private Vermittlung oder ein Maklerbüro, liegt in der Regel bereits ein sogenannter Angebotspreis vor.

Sie haben Zweifel, ob der vorgeschlagene Preis für eine Immobilie marktgerecht ist? Tipp: Mit Fachleuten wie einem Statiker oder Baugutachter ermitteln Sie die Bauqualität und den Zustand des Gebäudes. Nach der Besichtigung entscheiden Sie, ob der Preis angemessen ist, oder geben ein Gegenangebot ab. Bei einer großen Nachfrage an Immobilien in einer bestimmten Region bestehen allerdings nur wenig Chancen, einen besseren Preis zu verhandeln.

2. Obligatorische Kaufnebenkosten

Steht der Kaufpreis der Immobilie erst einmal fest, geht es an die Bezahlung und die Eigentumsübertragung. Einige der Kosten, die dabei anfallen, sind obligatorisch: So kommen Sie in Deutschland beim Erwerb einer Immobilie an den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt nicht vorbei. Außerdem fallen beim Hauskauf Steuern an, die Sie begleichen müssen.

Grunderwerbsteuer:

Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer kommt vom Finanzamt und ergeht sofort nach dem Hauskauf. Als Steuerschuldner wird meist der Käufer festgesetzt. Erst, wenn der Betrag beglichen ist, ist die Eigentumseintragung im Grundbuch möglich. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis im Kaufvertrag und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5%.

Während die Grunderwerbsteuer einmalig beim Hauskauf fällig wird, kommt die Zahlung der Grundsteuer jedes Jahr auf Sie zu. Die Höhe der fälligen Grundsteuer können Sie mithilfe eines Grundsteuerrechners aus dem Internet ermitteln.

Notarkosten:

Ihr Notar kümmert sich um den Kaufvertrag. Bei einem Termin verliest und beurkundet er das Dokument. Außerdem leitet er die Eintragung der Grundschuld und die Eigentumsübertragung in die Wege und erstellt die dazu notwendigen Unterlagen. Die Notarkosten für seinen Aufwand berechnet er gemäß den Gebührensätzen, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben sind.

Grundbuchkosten:

Das Grundbuch ist ein Register, in dem die Eckdaten und Rechte für jedes Grundstück geführt werden. Außerdem finden Sie dort auch Einträge über Grundschulden und Hypotheken, die auf dem Grundstück lasten. Damit die Immobilie wirklich Ihnen gehört, müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Für die Formalitäten rund um die Eintragung sorgt der Notar. Als Gebühr für das Grundbuchamt kommen Grundbuchkosten in Höhe von 0,5% des Kaufpreises auf Sie zu.

Tipp: Lassen Sie sich vor dem Hauskauf in jedem Fall einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen. Dadurch erfahren Sie, ob Grundschulden oder andere Rechte von Privatpersonen, der Gemeinde oder benachbarten Grundstücken eingetragen sind.

3. Flexible Kaufnebenkosten

Bestimmte Nebenkosten entstehen nicht bei jedem Hauskauf. Gutachter und Makler gehören zum Beispiel zu den Fachleuten, die Sie beim Immobilienkauf nicht zwingend brauchen. Trotzdem ist es oft ratsam, ihr Wissen zu nutzen, auch wenn dafür Kosten anfallen, um unliebsamen Überraschungen nach dem Kauf vorzubeugen.

Mit weiteren Investitionen für Modernisierung und Sanierung können Sie rechnen, wenn Sie eine günstige, jedoch renovierungsbedürftige Immobilie erwerben.

Makler:

Meist hat bereits der Verkäufer einer Immobilie einen Makler mit dem Verkauf beauftragt und die Höhe der Maklercourtage steht schon fest. Je nach Bundesland und Makler liegt sie zwischen 3,57 und 7,14% (inkl. Mehrwertsteuer). Die Bezahlung ist in jedem Fall nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig.

Ein erfahrener Immobilienmakler kennt seinen Wert und veranschlagt einen entsprechenden Preis für seine Dienstleistung: Er übernimmt nicht nur die Wertermittlung, sondern steht bei Besichtigungen mit näheren Auskünften zur Seite und sorgt für die korrekte Abwicklung des Verkaufs. Dennoch kann es möglich sein, eine niedrigere Provision mit ihm zu verhandeln.

Modernisierungskosten:

Manchmal reizt eine sanierungsbedürftige Immobilie durch ihr besonderes Flair oder durch die Möglichkeit, das Haus nach eigenen Vorstellungen umzugestalten. Vielleicht sind Sie auch handwerklich begabt und können Kosten einsparen, in dem Sie selbst tätig werden?

So oder so gehören Ausgaben für Renovierungen und Modernisierungen zu den Nebenkosten beim Hauskauf und sollten von Anfang an budgetiert werden, um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden.

Extra-Tipp: Achten Sie bereits bei der Besichtigung der Immobilie auf den Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Sanitäranlagen. Fragen Sie nach, wie es mit den elektrischen Leitungen steht und welche Modernisierungen wann bereits erfolgt sind.

Gutachter:

Kennen Sie sich mit Bausubstanz und Instandhaltungsstau wenig aus, ist es empfehlenswert, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Bauingenieure, Architekten und Handwerker bieten ihre Dienste an, um das Gebäude auf Herz und Nieren zu prüfen.

Für ein Gutachten bezahlen Sie zwischen 500 und 1.000€. Die fachmännische Beratung kann Ihnen unter Umständen viel Ärger und hohe Kosten beim Hauskauf einsparen und Sie vermeiden es, später eventuell höhere Nebenkosten zahlen zu müssen.

Finanzierung:

Kredite können helfen, den Kaufpreis des Hauses und die entstehenden Kosten zu decken. Haben Sie sich für ein Kreditangebot entschieden, sollten Sie auch die Finanzierungsnebenkosten wie die Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühr, die monatlichen Bereitstellungszinsen, die monatlichen Tilgungsraten oder Sondertilgungsgebühren in Ihre Rechnung mit aufnehmen.

Interessieren Sie sich für einen geeigneten Kredit, um den Hauskauf und sämtliche Kosten zu finanzieren? Mit dem Baufinanzierungsrechner der Commerzbank können Sie schon jetzt Ihren Tilgungsplan anhand der benötigten Finanzierungssumme berechnen. Oder Sie lassen sich von unseren kompetenten Beratern einen Vergleich der Angebote von 250 Banken aufzeigen. So erhalten Sie Klarheit, welcher Kredit für Sie der Beste ist und erhalten gleichzeitig einen umfassenden Marktüberblick.

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Tipp:

Die Finanzierung einer neuen Küche beispielsweise ist im Darlehen zur Baufinanzierung meist nicht vorgesehen, sofern Sie dies vor Abschluss des Darlehens nicht klar geregelt haben. Planen Sie deshalb gleich zu Beginn einer Baufinanzierung Konditionen mit ein, die Ihnen einen gewissen Anteil zur freien Verwendung zusichern.

4. Laufenden Nebenkosten

Wie unterscheiden sich die Ausgaben als Mieter von denen im Eigenheim? Das ist eine wichtige Frage! Eine Faustformel setzt die Kaltmiete mit der Darlehensrate für die Baufinanzierung gleich und geht davon aus, dass die Nebenkosten der beiden Wohnarten gleichbleiben.

Doch ganz korrekt ist diese Rechnung nicht. Die laufenden Nebenkosten beim Eigenheim liegen oft über denen der Mietwohnung, da in der Regel ein größeres Grundstück und mehr Wohnraum vorhanden sind.

Welche laufenden Nebenkosten erzeugt ein Haus?

  • Zinsen für die Baufinanzierung, eventuell eine Risikolebensversicherung für den Eigentümer zur Kreditabsicherung
  • Elementarschadenversicherung
  • Grundsteuer
  • Heizkosten
  • Strom
  • Müllgebühren
  • Wasser und Abwasser

Wer trägt die Nebenkosten beim Hauskauf?

Der Kauf eines Hauses stellt eine hohe Investition dar. Für den Kaufpreis greifen Käufer in der Regel auf eine klassische Baufinanzierung zurück. Die Nebenkosten, die etwa 10 bis 15% der Gesamtkosten ausmachen, werden bei der Finanzierung in der Regel jedoch nicht berücksichtigt.

Wie erfolgt die Finanzierung der obligatorischen Kaufnebenkosten?

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, die obligatorischen Nebenkosten beim Hauskauf mit Eigenkapital zu bezahlen. Gebühren für den Notar oder der Grunderwerbsteuer stehen keine materiellen Werte entgegen. Liegt der Darlehensbetrag Ihrer Baufinanzierung über dem Objektwert, entsteht für den Kreditgeber ein höheres Risiko.

Solvente Antragsteller können gegen einen teuren Zinsaufschlag dennoch eine 110%-Finanzierung erhalten. In den meisten Fällen wird die Bank eine solche Finanzierung zum Schutz des Käufers aber ablehnen. Die erfahrenen Finanzierungsexperten der Commerzbank beraten Sie gerne zur Höhe des benötigten Eigenkapitals für Ihre Baufinanzierung.

Die Finanzierung von flexiblen Nebenkosten

Bis auf die Modernisierungs- und Sanierungskosten decken Sie die flexiblen Nebenkosten ebenfalls am besten mit Eigenkapital. Maklercourtage, Gutachterkosten und Einrichtungsgegenstände sind kostenintensiv in der Finanzierung und verringern die Chance auf eine Bewilligung des Gesamtkredits.

Erneuern Sie dagegen Dach, Fenster, Bäder oder die Heizung, ziehen Sie auf jeden Fall ein Baudarlehen oder einen Modernisierungskredits in Betracht. Viele Vorhaben, die Energiekosten einsparen, werden mit zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen gefördert. So unterstützt die Grüne Baufinanzierung der Commerzbank umweltschonende, klimaschützende Sanierungsmaßnahmen mit einem Zinsvorteil.

Manche Modernisierungsmaßnahmen müssen nicht sofort durchgeführt, sollten jedoch in der Budgetplanung berücksichtigt werden. Sinnvolle Vorsorge für absehbare oder auch ungeplante Renovierungen treffen Sie, in dem Sie etwas dafür zurücklegen, zum Beispiel im Rahmen eines Bausparvertrags.

Budgetplanung der laufenden Nebenkosten

Wechseln Sie von Miete ins Eigentum, ändern sich Ihre monatlichen bzw. jährlichen Ausgaben. Sie sparen sich die Kaltmiete und leisten dafür eine Darlehensrate. Oft wird für die Rate Geld eingesetzt, das bisher gespart wurde. Hinzu kommen höhere Ausgaben für den Unterhalt der Immobilie und für Instandhaltungsrücklagen.

Eventuell sparen Sie aber Heizkosten, weil Sie in eine gute Energieeffizienzklasse Ihres Hauses investiert haben. All diese Variablen haben Einfluss auf Ihr Haushaltsbudget und sind Stellschrauben, mit denen Sie Ihre finanzielle Situation und Ihre Baufinanzierung auf stabile Beine stellen können.

Wie werden Nebenkosten richtig kalkuliert?

Neben dem Kaufpreis einer Immobilie fallen zusätzliche Nebenkosten beim Hauskauf an. Notargebühren, die Gebühren für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer sind obligatorisch und müssen von jedem Käufer gezahlt werden. Welche obligatorischen Nebenkosten beim Hauskauf oder Hausbau entstehen, können Sie mit einem Nebenkostenrechner im Internet berechnen.

Welche flexiblen Kaufnebenkosten Sie einplanen müssen und wo Sie sparen können, hängt von Ihrem Kaufvorhaben ab. Um die richtige Darlehenshöhe zu ermitteln, sollten Sie zudem auch die laufenden Hausnebenkosten einplanen. Kalkulieren Sie hier zu knapp, geraten Sie möglicherweise in Schwierigkeiten, die Nebenkosten und die Darlehensrate aufzubringen.

5 Tipps für die Nebenkosten beim Hauskauf

Planung ist alles: Wie oben aufgezeigt, sind die anfallenden Nebenkosten in ihrer Gesamtheit möglicherweise nicht sofort zu erkennen. Wir haben noch einmal für Sie zusammengefasst, wie Sie Ihre Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie im Blick behalten.
1

Die richtige Planung

Starten Sie realistisch mit der Immobiliensuche, in dem Sie ein Budget für Kaufpreis und Nebenkosten aufstellen. Ein Budgetrechner hilft Ihnen, zu ermitteln, wie viel Haus Sie sich leisten können. Kennen Sie die Gesamtkosten, können Sie berechnen, mit welchen Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis Sie planen müssen.

2

Fachmännische Unterstützung

Holen Sie sich einer Fachkraft! Ob es um die Besichtigung des Hauses, ein Gutachten oder die Ermittlung von Sanierungskosten geht – ein Sachverständiger kostet Sie zwar erst einmal Geld, doch die Investition lohnt sich. Sie vermeiden einen Fehlkauf und die Beratung hilft, an den richtigen Stellen zu sparen.

3

Angebote vergleichen

Ein Vergleich spart bares Geld: Bitten Sie verschiedene Handwerker um Kostenvoranschläge und verhandeln Sie Festpreise. Nutzen Sie die Möglichkeit, bei der Baufinanzierung zu sparen, und vergleichen Sie bei Angeboten Zinsen und Gebühren sowie Sondertilgungsvarianten und Bereitstellungskosten.

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4

Der Kaufvertrag

Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur vom Objektpreis. Erwerben Sie mit der Immobilie auch Einbaumöbel (z. B. die Küche), Sauna oder Heizöl, lassen Sie den Wert dieser Dinge im Kaufvertrag notieren. Dann werden sie bei der Ermittlung der Höhe der Grunderwerbsteuer abgezogen. Liegt der Wert des Inventars bei mehr als 15% des Kaufpreises, brauchen Sie entsprechende Belege für das Finanzamt.

5

Modernisieren

Der günstige Preis einer sanierungsbedürftigen Immobilie hat einige finanzielle Vorteile für Sie:

  • Die Kaufnebenkosten sind ebenfalls geringer.
  • Mit Eigenleistungen verringern Sie Handwerkerrechnungen.
  • Unter bestimmten Umständen erhalten Sie Förderungen der KfW.
  • Die Unterhaltskosten des Hauses sinken durch energetische Verbesserungen.
  • Und zu guter Letzt haben Sie die Möglichkeit, Ihren Traum vom eigenen Heim individuell zu gestalten.

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