Was ist ein Annuitätendarlehen?

Wer sich bei der Baufinanzierung für ein Annuitätendarlehen entscheidet, sichert sich eine gleichbleibende Rate über die Zeit der Sollzinsbindung hinweg für maximale Planungssicherheit.

Annuitätendarlehen - Junge Frau fährt mit einem rosa Fahrrad

Annuitätendarlehen einfach erklärt

Die Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Der Darlehensnehmer legt die Dauer der Sollzinsbindung sowie die anfängliche Tilgungsrate fest. Die Höhe der Rückzahlung ergibt sich aus dem Zinssatz, den die Bank festlegt, zuzüglich der Tilgungsrate.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die gesamte Sollzinsbindung konstant. Sie besteht aus einem Tilgungsanteil, dem Anteil also, mit dem das Darlehen zurückgezahlt wird, und einem Zinsanteil, welchen die Bank erhebt.

Im Laufe der Sollzinsbindungszeit, die zwischen 5 und 20 Jahren liegt, verschiebt sich das Verhältnis zwischen dem Tilgungs- und dem Zinsanteil: Da Banken die Zinsen hier nur auf die Restschuld berechnen, sinkt der Zinsanteil mit zunehmender Tilgung. Damit die Rate konstant bleibt, erhöht sich der Tilgungsanteil. Am Ende der Zinsbindung wird fast die gesamte Rate zur Tilgung des Darlehens verwendet.

Restschuld begleichen

Mit Ausnahme eines Volltilgerdarlehens verbleibt bei einem Darlehen am Ende der vereinbarten Zinsbindung eine Restschuld. Diese Restschuld lässt sich aufgrund der gleichbleibenden Raten von Anfang an kalkulieren.

Sofern nicht genügend Eigenmittel zur Rückzahlung vorhanden sind, wird die Restschuld mit einer Anschlussfinanzierung am Ende der Sollzinsbindungsfrist beglichen. Sie können beispielsweise mit einem Forward-Darlehen bereits vor Auslaufen der ursprünglichen Zinsbindung einen neuen Zinssatz für die Zahlung der Restschuld mit Ihrer Bank vereinbaren.

Wann können Sie ein Annuitätendarlehen kündigen?

Grundsätzlich gilt die vereinbarte Sollzinsbindung und Sie müssen den Darlehensvertrag bis zum Ende erfüllen. Wollen Sie die Immobilie, die Sie mit dem Annuitätendarlehen finanzieren, vorzeitig verkaufen, können Sie vorzeitig kündigen. Die Bank darf jedoch in diesen Fällen eine Vorfälligkeitsentgelt von Ihnen verlangen.

Nach Ablauf von zehn Jahren haben Sie das Recht, ein Annuitätendarlehen vorzeitig zu kündigen – unabhängig davon, wie lange die vereinbarte Sollzinsbindung noch laufen würde. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Allerdings gilt bei der Sonderkündigung eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Ist eine hohe oder niedrige Annuität besser?

Die Höhe der Annuitäten setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. Je höher die Tilgung, desto schneller reduzieren Sie die Restschuld und zahlen somit weniger Zinsen. Das Darlehen ist also insgesamt günstiger für Sie. Auch verkürzt sich mit einer hohen Tilgung die Darlehenslaufzeit.

Mit einer hohen Annuität können Sie innerhalb der Sollzinsbindung einen höheren Anteil der Gesamtschuld begleichen, die Höhe der Annuität bleibt aber gleich. Ob Ihre Rate höher oder niedriger ausfällt, bestimmen Sie selbst und hängt von Ihrem vorhandenen Budget ab.

Besonderheiten beim Annuitätendarlehen

Sondertilgungen, ein Tilgungssatzwechsel oder die vorzeitige Rückzahlung der Kreditsumme müssen bei Annuitätendarlehen gesondert vereinbart werden.

Sonderoptionen vereinbaren

Mithilfe einer Vereinbarung über kostenlose Sonderzahlungen, die Sondertilgungen, können Sie Ihre Kreditschuld schneller reduzieren. Eine Vorfälligkeitsvereinbarung schützt Sie davor, eine Entschädigungszahlung leisten zu müssen, wenn Sie Ihre Kreditschuld vorzeitig begleichen oder Ihre Immobilie vor Ablauf der Vertragslaufzeit verkaufen oder beleihen möchten.

Die Tilgung beginnt in der Regel nach Auszahlung des Darlehens. Es kann eine tilgungsfreie Zeit von bis zu drei Jahren vereinbart werden. Die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Sollzinsbindung anzupassen, müssen Sie ebenfalls vorab vereinbaren.
Ab dem dritten Monat nach Zusage wird auf den nicht in Anspruch genommen Darlehensbetrag ein Bereitstellungszins von 0,25 % p.M. berechnet. Eine Verlängerung dieser bereitstellungszinsfreien Zeit auf maximal 24 Monate muss gesondert vereinbart werden.

Wie hoch sind die Zinsen bei einem Annuitätendarlehen?

Aktuell beeinflusst der immer noch niedrige Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) die Zinsen für Immobiliendarlehen. Die durchschnittlichen Sollzinsen für Baugeld1 liegen aktuell je nach Sollzinsbindung zwischen 2,06 und 2,47 %.

Wie wird ein Annuitätendarlehen berechnet?

Ihre Annuitäten können Sie mithilfe eines Annuitätendarlehensrechners selbst berechnen. Für den Baufinanzierungsrechner der Commerzbank benötigen Sie folgende unterschiedliche Angaben:

  • die Kredithöhe
  • den anfänglichen Tilgungssatz
  • die Dauer der Sollzinsbindung
  • den Zinssatz

Hinter der Berechnung eines Annuitätendarlehens steht die folgende Formel2:
Annuität = Kreditbetrag / ⅀ (1 + Zinssatz)-t = Kreditbetrag x (Zinssatz * (1 + Zinssatz)Dauer / ((1 + Zinssatz)Dauer - 1))

Unterschied Sollzins und effektiver Zins

Achten Sie beim Vergleich verschiedener Annuitätendarlehen immer auf den effektiven Jahreszins. Im Gegensatz zum Sollzins enthält er auch die Kosten für die Vermittlung des Darlehens oder zusätzliche Leistungen.

So wird der Tilgungsplan berechnet

Sie legen die Höhe des Darlehens und der anfänglichen Rate sowie den Zeitraum, über den Sie die Darlehenssumme abbezahlen wollen, fest. Über die Höhe der monatlichen Rate entscheidet Ihr Budget. Mit dem Budgetrechner der Commerzbank ermitteln Sie, wie hoch Ihre maximale monatliche Belastung ausfallen darf. Den kompletten Tilgungsplan und dessen monatliche Rate können Sie dann mit den Baufinanzierungsrechner der Commerzbank berechnen.

Der Darlehensgeber legt den Zinssatz fest, zu dem er Ihnen die Darlehenssumme leiht. Anhand dieser Werte wird Ihr Tilgungsplan berechnet.

Beispielrechnung

Ihre Wunschimmobilie kostet 295.000€. Für den Kauf benötigen Sie ein Darlehen in Höhe von 250.000€. Bei einer Sollzinsbindung von 15 Jahren, einem Tilgungssatz von anfänglich 2,5% und einem Sollzinssatz von 2,3% liegt die jährliche Rate bei 12.000€ bzw. 1.000€ im Monat. Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung beträgt 138.172,94€.

Betrachtet man in diesem Beispiel den Anteil der Zinsen, nehmen diese mit steigender Tilgung ab.

Jahr1Restschuld243.683,71 €Rate12.000 €Zinsanteil5.683,70 €Tilgungsanteil6.316,30 €
Jahr5Restschuld216.915,79 €Rate12.000 €Zinsanteil5.075,63 €Tilgungsanteil6.924,37 €
Jahr10Restschuld179.803,58 €Rate12.000 €Zinsanteil4.232,59 €Tilgungsanteil7.767,41 €
Jahr15Restschuld138.172,94 €Rate12.000 €Zinsanteil3.286,90 €Tilgungsanteil8.713,10 €

Für wen ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Bauvorhaben oder der Kauf einer Immobilie erfordern hohe Investitionen. Diese Investitionen können nur wenige Menschen aus eigener Tasche finanzieren und entschließen sich zu einer Baufinanzierung.

Die Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung erfolgt meist in Form von Annuitäten. Dabei lässt sich ein Annuitätendarlehen auch mit einer staatlichen Förderung in Form eines KfW-Darlehens kombinieren (siehe unten). Die konstanten Raten sichern Kreditnehmern über die gesamte Vertragslaufzeit, die bis zu 40 Jahre betragen kann, Planungssicherheit.

Das Annuitätendarlehen eignet sich also für Kreditnehmer, die eine hohe Kreditsumme benötigen, die sie über einen langen Zeitraum abbezahlen möchten. Das Risiko einer Zinserhöhung besteht nur in dem Fall, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld bleibt, für welche ein erneutes Darlehen aufgenommen werden müsste.

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Annuitätendarlehen?

Die Bauzinsen sind aktuell auf einem sehr niedrigeren Niveau. Hier ist ein Annuitätendarlehen, das Ihnen den vereinbarten Zinssatz über die gesamte Vertragslaufzeit zusichert, ein großer Vorteil. Zudem bietet die konstant bleibende Rate Planungssicherheit.

Mit einem Annuitätendarlehen steht nicht nur die Höhe Ihrer monatlichen Belastung fest. Auch die Restschuld lässt sich von Anfang an berechnen, sodass Sie rechtzeitig Ihre Anschlussfinanzierung planen können.

Planbarkeit vs. Flexibilität

Die gute Planbarkeit geht allerdings zulasten Ihrer Flexibilität: Sondertilgungen, der Wechsel des Tilgungssatzes oder die vorzeitige Ablösung eines Annuitätendarlehens sind in der Regel nicht vorgesehen.

Wer flexibel bleiben möchte, um bei einer Änderung seines finanziellen Spielraums oder sinkenden Bauzinsen reagieren zu können, muss bereits bei Abschluss eines Annuitätendarlehens die entsprechenden Optionen mit der Bank vereinbaren. Ohne die vertragliche Vereinbarung sind Abweichungen entweder nicht möglich oder mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Die Vorteile und Nachteile im Überblick

Vorteile

  • Gute Planbarkeit
  • Konstante Raten
  • Gleichbleibender Zinssatz
  • Restschuld steht bei Vertragsbeginn fest
  • Rechtzeitige Planung der Anschlussfinanzierung möglich

Nachteile

  • Kaum Flexibilität
  • Sondervereinbarungen müssen bei Vertragsabschluss getroffen werden
  • Ohne Sondervereinbarungen droht Vorfälligkeitsentschädigung

Welche Alternativen gibt es?

Alternativ zum Annuitätendarlehen stehen für die Immobilienfinanzierung weitere Möglichkeiten zur Verfügung. Hierzu zählen beispielsweise die staatliche Förderung durch einen KfW-Kredit, ein Bauspardarlehen, das Tilgungsdarlehen oder ein endfälliges Darlehen.

KfW-Kredite und Bausparguthaben werden in der Praxis häufig mit einem Annuitätendarlehen kombiniert, um so die erforderliche Summe, die die staatliche Förderung oder das Bausparguthaben übersteigt, zu finanzieren.

Was ist der Unterschied zwischen einem Annuitäten- und einem Tilgungsdarlehen?

Im Unterschied zu einer annuitätischen Tilgung, bei der sich die Tilgungsrate im Laufe der Zeit ändert, wird beim Tilgungsdarlehen eine feste Tilgungsrate vereinbart. Diese Rate fällt vergleichsweise hoch aus. Dafür reduziert sich die Darlehenssumme aber schneller, wodurch die Zinsen für die Restschuld sinken.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Bei einem endfälligen Darlehen werden während der Vertragslaufzeit nur die Zinsen beglichen. Die Tilgung der Kreditsumme erfolgt erst bei Fälligkeit des Kredites. Da die Zinsen immer auf den ursprünglichen Darlehensvertrag gezahlt werden, ist diese Alternative vergleichsweise teuer.

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    https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/finanzierungsangebote/?seaid=g_fin&gclid=EAIaIQobChMIn6_Sjfek9wIVbIxoCR1TzgqOEAAYBCAAEgLCdPD_BwE

  2. 2

    https://www.haushaltsfinanzen.de/finanzmathematik/annuitaeten.php?Annuitaetendarlehen-mit-online-Tilgungsplan-Rechner