Baufinanzierung ohne Eigenkapital: das geht!

Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist möglich, birgt aber auch Risiken. Worauf müssen Kreditnehmer achten und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Frau betrachtet Bauplan

Vollfinanzierung ist nicht für jeden geeignet

Banken bezeichnen eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung. Das Darlehen ist nicht für jede Kreditnehmerin und jeden Kreditnehmer geeignet und wird auch nicht von allen Banken angeboten. In unserem Ratgeber erklären wir die Besonderheiten einer Baufinanzierung ohne eigenes Kapital und worauf Sie als Kreditnehmer achten müssen.

Baufinanzierung trotz fehlendem Eigenkapital – was bedeutet das für die Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, das Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer für die Finanzierung der Kosten für den Bau oder den Kauf einer Immobilie aufnimmt. Bei der Immobilie kann es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handeln. Auch der Erwerb des Grundstücks, die Kosten für die Außenanlagen und die Baunebenkosten zählen zu den Aufwendungen, die durch eine Baufinanzierung bezahlt werden. Bei einer Baufinanzierung ohne eigens Kapital handelt es sich um einen Kredit, über den der Hauskauf komplett finanziert wird. Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer verfügen über keine Ersparnisse oder andere finanziellen Mittel, sondern entscheidet sich für eine Vollfinanzierung der Immobilie.

Diese Form der Baufinanzierung bedeutet für die Banken ein höheres Risiko. Daher liegen die Zinsen einer Baufinanzierung ohne eigene Mittel des Kreditnehmers höher als die Zinsen eines Darlehens mit Eigenkapital. Außerdem müssen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer über ein gesichertes Einkommen verfügen und weitere Voraussetzungen erfüllen, um ohne Eigenkapital ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie zu erhalten. Doch was zählt zum Eigenkapital und wie können Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer die Finanzierung trotzdem erhalten? Wie ist es mit den Kaufnebenkosten? Unser Ratgeber gibt die Antworten!

Was zählt als Eigenkapital?

Nicht nur die Ersparnisse der Bauherren zählen zu dem Eigenkapital, das für den Hauskauf zur Verfügung steht. Auch diese Mittel gelten als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung:

  • Bargeld
  • Ersparnisse auf einem Sparkonto, Tagesgeldkonto oder als Festgeld
  • Aktien oder Fondsanteile in einem Depot
  • Vermögen in Form von Münzen, Gemälden, Antiquitäten oder Edelmetallen
  • zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • Guthaben aus der Riester-Rente im Rahmen von Wohn-Riester
  • Auszahlung aus einer Lebensversicherung
  • geerbtes oder bereits gekauftes Baugrundstück
  • entgeltfreie Eigenleistungen durch die Bauherren sowie durch Freunde und Verwandte

Wie die Liste zeigt, zählen nicht nur Bargeld oder Ersparnisse zum Eigenkapital bei der Finanzierung einer Immobilie. Viele Arbeitgeber zahlen Vermögenswirksame-Leistungen (VL), die die Arbeitnehmer in einen Bausparvertrag oder eine Riester-Rente einzahlen können. Eigenleistungen zählen bei einigen Banken ebenfalls zum Eigenkapital. Dabei müssen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer jedoch einige Punkte beachten.

Welche Varianten der Baufinanzierung gibt es?

Nur wenige private Käuferinnen und Käufer können den Bau oder Kauf einer Immobilie komplett durch Ersparnisse oder Wertanlagen finanzieren. Daher stellen Banken und andere Kreditgeber Baudarlehen in verschiedenen Varianten zur Verfügung. Zu den bekanntesten Darlehen zur Finanzierung eines Hauskaufs gehören:
1

Annuitätendarlehen

Neben den Entwicklungen in den Bundesländern spielt nicht zuletzt auch die Unternehmensgröße für die Höhe des Gehalts eine entscheidende Rolle. Großunternehmen und Konzerne zahlen in der Regel mehr als Klein- und Mittelbetriebe. Unternehmen, die nur über wenige Mitarbeiter verfügen, zahlen in Deutschland ein Durchschnittsgehalt von rund 36.000€ im Jahr. Großunternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeitern zahlen bis zu 60.000€.

2

Tilgungsdarlehen

Das Hauptmerkmal eines Tilgungsdarlehens sind die Kreditraten, die sich bei jeder Rückzahlung ändern. Das liegt daran, dass sich die Rate aus einem festen Tilgungsanteil und einem variablen Zinsanteil zusammensetzt. Die Zinsen werden bei jeder Ratenzahlung neu berechnet und hängen jeweils von der Restschuld ab. Da die Restschuld mit jeder Rückzahlung niedriger ausfällt, sinken auch die Zinsen für den Kredit. Dadurch wird die Rate mit jeder Fälligkeit geringer. Die genaue Ratenhöhe und die Laufzeit des Tilgungsdarlehens können Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer dem Tilgungsplan entnehmen, den sie von der Bank erhalten.

3

Darlehen mit Endfälligkeit

Endfällige Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass der Immobilienerwerber während der Laufzeit nur Zinsen für die Kreditsumme bezahlt. Bei Fälligkeit wird das Darlehen fällig und muss komplett zurückgezahlt werden. Dazu verwenden Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer das Geld, das sie beispielsweise aus einer Lebensversicherung oder durch eine fällige Geldanlage erhält. Da die Rückzahlung der Finanzierung gesichert ist, eignet sich ein endfälliges Darlehen zu einer Baufinanzierung ohne eigene Mittel, um angesparte Mittel gezielt einzusetzen oder Steuervorteile als Vermieter/Kapitalanleger nutzen zu können. Doch auch für andere Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer lohnt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, um einen Hauskauf zu finanzieren.

Für wen kommt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage?

Eine klassische Baufinanzierung geht von einem Eigenkapitalanteil der Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer von circa 20%– 30% aus. Doch nicht alle Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer kann die geforderten Prozente an Eigenkapital aufbringen. In Zeiten niedriger Zinsen bieten daher immer mehr Banken eine Vollfinanzierung für den Hauskauf an. Diese Finanzierung eignet sich vor allem für junge Familien, die noch kein Kapital für den Kauf einer Immobilie ansparen konnten. Auch bei einer hohen Miete kann sich ein Hauskauf lohnen. Statt dem Vermieter jeden Monat einen großen Betrag zu überweisen, können die Mieter Eigentum erwerben und gleichzeitig für das Alter vorsorgen.

Einige Bauherren verfügen zwar über Ersparnisse für den Hauskauf, möchten die langfristige Geldanlage aber nicht vorzeitig auflösen. Auch in diesem Fall lohnt sich eine Baufinanzierung ohne eigenes Kapital zu einem Zinssatz, der einige Prozent unter den Zinsen für die Geldanlage liegen kann. Dabei müssen die Bauherren aber beachten, dass die Banken sich nicht auf jede Vollfinanzierung einlassen. Außerdem müssen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Wann lassen sich Banken auf eine Vollfinanzierung ein?

Banken und Sparkassen prüfen bei einer Vollfinanzierung sehr genau, ob sie die Finanzierung genehmigen. Um eine Vollfinanzierung für einen Hauskauf zu erhalten, müssen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer diese Voraussetzungen erfüllen:

  • ausreichendes Einkommen
  • sicherer Arbeitsplatz
  • unbefristeter Arbeitsvertrag
  • gute Bonität
  • ausreichender Wert der finanzierten Immobilie

Beamte und Angehörige des öffentlichen Dienstes haben bessere Chancen, eine Vollfinanzierung zu erhalten, als Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer mit einem Arbeitsplatz in einer Branche, die konjunkturellen Schwankungen ausgesetzt ist. Der Arbeitsvertrag sollte unbefristet sein und Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer müssen eine gute Bonität aufweisen. Die Bonität ermittelt die Bank durch Anfragen bei der Schufa und anderen Wirtschaftsauskunfteien. Da die finanzierte Immobilie die Sicherheit für die Baufinanzierung darstellt, sollte es sich bei einer Vollfinanzierung um ein Gebäude in einem guten Zustand und in einer guten Lage handeln. Wenn diese Voraussetzungen nicht vollständig erfüllt sind, lassen sich einige Banken zumindest auf eine 100-Prozent-Finanzierung statt einer Vollfinanzierung ein.

Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung umfasst die Finanzierung sowohl den Kaufpreis für die Immobilie als auch die Kaufnebenkosten:

  • Notargebühren
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklercourtage

Bei der 100-Prozent-Finanzierung verfügen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer über Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten. Diese müssen daher lediglich den Kaufpreis für den Hauskauf über ein Darlehen finanzieren. Auch wenn die Käuferinnen und Käufer weniger Prozent als bei der Vollfinanzierung finanzieren müssen, bietet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sowohl Vorteile als auch Nachteile.

Vorteile und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

eigene Immobilie und in die Ersparnis von Miete. Statt einen großen Anteil des Einkommens an einen Fremden zu zahlen, fließt das Geld bei einem Hauskauf in das Eigentum. Dadurch bietet der Immobilienerwerber seiner Familie ausreichend Platz und sorgt gleichzeitig für das Alter vor. Auch eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage kann durch eine Baufinanzierung ohne eigenes Kapital finanziert werden.

Neben den Vorteilen bietet eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital auch einige Nachteile. So berechnen die Banken höhere Zinsen für ein Darlehen zur Vollfinanzierung eines Hauskaufs. Je mehr Eigenkapital Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer vorweisen können, umso günstiger fallen die Zinsen für die Finanzierung aus. Gleiche anfängliche Tilgung vorausgesetzt führen im Vergleich höhere Zinssätze immer zu einer schnelleren Rückführung der Finanzierung als niedrige Zinsen. Außerdem bestehen bei einer Vollfinanzierung größere Risiken sowohl für die Bank als auch für die kreditnehmenden Personen.

Risiken bei der Vollfinanzierung

Wenn sich eine Bank auf eine Vollfinanzierung einlässt, geht sie das Risiko ein, dass Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer wegen einer Erkrankung oder wegen Verlust des Arbeitsplatzes die Rate nicht mehr zahlen können. Doch auch Kundinnen und Kunden, die einen sicheren Arbeitsplatz nachweisen, können in finanzielle Schwierigkeiten bei der Baufinanzierung geraten. Das gilt vor allem dann, wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft und die Zinsen für die Finanzierung gestiegen sind. Schon ein Zinsanstieg von wenigen Prozent kann einen hohen monatlichen Betrag ausmachen. Dadurch steigt die monatliche Rate, die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer für das Darlehen zahlen müssen.

Wenn die Aufwendungen für den Kredit mehr als 40% des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen, überschulden sich Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer und es kann zu einem Zahlungsausfall kommen. Daher sollten sich Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ohne Eigenkapital über die Alternativen zu einer Baufinanzierung informieren.

Alternativen zur Baufinanzierung
Der Finanzmarkt bietet einige Alternativen zu einer klassischen Baufinanzierung an. Dazu zählen:

  • Privatdarlehen von Fremden im Rahmen von Crowdfunding, das auf speziellen Online-Plattformen angeboten wird.
  • Mietkauf als Mischung aus Mietvertrag und Kauf der Immobilie. Der Bewohner zahlt während der Vertragslaufzeit Miete, von der ein Teil als Tilgung für den späteren Hauskauf angerechnet wird. Am Ende der Vertragslaufzeit wird der Mieter zum Eigentümer der Immobilie.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich

Eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel ist möglich, wenn sowohl die Bank als auch die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer einige Punkte beachten. Der Bauherr muss über eine gute Bonität und ein ausreichendes und sicheres Einkommen verfügen. Außerdem kann nur eine hochwertige Immobilie in guter Lage ohne Eigenkapital finanziert werden. Die Zinsen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital fallen wegen des größeren Risikos höher aus als bei einem Darlehen mit Eigenkapitalanteil. Eigenleistungen gelten als Eigenkapital und verringern die Kreditsumme. Wenn Ihnen das Risiko einer Vollfinanzierung zu hoch ist, können Sie sich nach Alternativen am Finanzmarkt erkundigen.