Nebenkosten beim Hauskauf, Alle Notarkosten im Überblick
Verschaffen Sie sich einen Überblick, welche Aufgaben ein Notar übernimmt und mit welchen Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen.
Notarkosten beim Hauskauf, Das Wichtigste im Überblick
- Neben dem reinen Kaufpreis müssen auch die mit dem Erwerb verbundenen Notarkosten gezahlt werden. Diese müssen Sie also bei der Finanzplanung berücksichtigen.
- Beim Hauskauf ist ein Notar in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag und sichert die Geschäfte rechtlich ab. Ohne die Beurkundung ist ein Hauskauf nicht rechtswirksam.
- Die Notarkosten betragen durchschnittlich ca. 1% des Kaufpreises. Hinzu kommen außerdem 0,5% Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Sie also mit Kosten von 1,2 bis 1,9% vom Kaufpreis rechnen – je nach Leistungen.
- Die Leistungen: Zu den Kosten gehören die Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzugstätigkeiten wie das Einholen von Dokumenten, Eintragung im Grundbuch und die Abwicklung über ein Anderkonto (optional) – dieses kostet nochmal extra.
- Neben den Notarkosten fallen zudem Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren an, die idealerweise über Eigenkapital finanziert werden sollten, um hohe Kreditaufschläge zu vermeiden.
Was ist ein Notar und was sind seine Aufgaben?
Das Hauptaufgabengebiet eines Notars umfasst die Beurkundung und Beglaubigung von Rechtsgeschäften. Während es Angelegenheiten gibt, bei denen Parteien auf Wunsch einen Notar hinzuziehen können, ist sein Mitwirken beim Hauskauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben.
Der Gesetzgeber schützt damit sowohl den Käufer als auch den Verkäufer. Schließlich sind die Kaufsummen hoch und die Rechtsfolgen oft erheblich. Ein Hausverkauf ohne die Beurkundung eines Notars ist daher generell unwirksam. Rechtskraft erlangt der Hauskauf dementsprechend erst nach der Unterzeichnung eines Kaufvertrags beim Notar und dessen Beurkundung.
Gut zu wissen:
Notare treten als Mittler zwischen Käufer und Verkäufer auf und müssen deshalb immer unparteiisch bleiben. Aus diesem Grund gehört es nicht zum Aufgabenbereich des Notars, eine Partei darüber zu informieren, ob ein Kaufvertrag wirtschaftlich unvorteilhaft ist oder nicht.
Die Aufgaben eines Notars beim Hauskauf
Die Aufgaben, die ein Notar im Rahmen eines Hauskaufs zu erfüllen hat, sind äußerst vielfältig:
- Der Notar erstellt einen rechtssicheren Kaufvertrag – bei dem ihm durch das Eintragen von Wohn- und Wegerechten möglicherweise zusätzlicher Aufwand entsteht – und informiert Käufer und Verkäufer über die damit zusammenhängenden Rechtsfolgen.
- Beim Notartermin verliest er beiden Parteien den Vertrag und unterzeichnet diesen zusammen mit dem Hauskäufer und -verkäufer.
- Anschließend sorgt der Notar dafür, dass das Grundbuchamt den Namen des Käufers im Grundbuch vormerkt und überprüft den Eintrag beim Grundbuchamt.
- Danach meldet er die Transaktion beim zuständigen Finanzamt und holt bei Bedarf noch fehlende Unterlagen ein.
- Schließlich erhält der Hauskäufer eine Zahlungsaufforderung vom Notar. Das Grundbuchamt erhält einen Antrag auf die Umschreibung im Grundbuch von ihm.
Was sind Notarkosten und wie hoch können diese ausfallen?
Entscheidend für die genaue Höhe der Notarkosten beim Kauf eines Hauses sind der Kaufpreis und der Umfang der Leistungen, die der Notar erbringen soll. Dabei erheben Notare ihre Gebühren aber nicht nach eigenem Gutdünken. In Deutschland sind die Notargebühren einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) festgelegt.
Im Durchschnitt summieren sie auf etwa 1,5% der Kaufsumme, wobei etwa 1% auf die reinen Notarkosten und 0,5% auf die Grundbuchkosten entfallen. Je nach den in Anspruch genommenen Notarleistungen schwanken die Gebühren zwischen 1,2% und 1,9% der Kaufsumme des Hauses.
Beispielrechnung Notarkosten
Angenommen, Sie möchten ein Haus für einen Kaufpreis von 200.000€ erwerben. Dann erhält der Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags 870€.
Für den Vollzug des Geschäfts liegt die Gebühr bei 217,50€. Ebenfalls 217,50€ werden für die betreuende Tätigkeit des Notars fällig. Somit ergibt sich eine Zwischensumme von 1.305€ zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer in Höhe von 19%, was in diesem Beispiel 247,95€ entspricht.
Damit ergeben sich 1.552,95€ als reine Notarkosten. Dazu kommen oft noch Auslagen des Notars – etwa für Telefon, Porto und Ausdrucke –, die sich an seinem Aufwand orientieren. Diese betragen meistens rund 100€.
Grundbuchkosten nicht vergessen!
Bei der Kalkulation der Nebenkosten dürfen Sie die Grundbuchkosten nicht vergessen. Diese setzen sich aus der Auflassungsvormerkung und der Umschreibung auf den neuen Eigentümer zusammen, für die Sie 217,50€ bzw. 435€ zahlen müssen. Damit belaufen sich diese Kosten in unserem Beispiel auf 652,50€.
Somit ergeben sich Gesamtkosten von 2.205,45€.
Kosten für das Notaranderkonto
Die Notarkosten steigen, wenn die Transaktion über ein Treuhandkonto, das sogenannte Notaranderkonto läuft. Hierfür erhält der Notar bei einem Kaufpreis von 200.000€ eine Gebühr von 435€ zuzüglich 19% Mehrwertsteuer.
Wie setzen sich die Notarkosten zusammen?
Die Notarkosten beim Hauskauf bestehen aus zahlreichen Komponenten. Einige sind obligatorisch, andere fallen jedoch nur unter bestimmten Umständen an. Die Gebühr für das Beurkunden des Kaufvertrags muss jeder Käufer zahlen. Dazu kommen Kosten für die Vollzugstätigkeiten des Notars – wie das Beurkunden und Einholen weiterer Dokumente – sowie eine Gebühr für die Betreuung.
Die Notarkosten erhöhen sich, wenn Notare beispielsweise noch Wege- und Wohnrechte eintragen oder Grundschulden des Verkäufers löschen müssen. Ein weiterer Kostenfaktor entsteht, wenn der Kaufvertrag ein Notaranderkonto vorsieht, auf dem der Kaufpreis zunächst treuhänderisch eingezahlt wird.
Gebühren für Notar- und Grundbuchkosten
Die folgende Übersicht verschafft Ihnen einen guten Überblick über die Kosten und Gebühren, mit denen Sie zusätzlich zum Kaufpreis eines Hauses rechnen müssen.
Notarkosten / Kaufpreis des HausesBeurkundung des Kaufvertrags | 100.000€546 € | 200.000€870 € | 300.000€1.270 € | 400.000€1.570 € |
Notarkosten / Kaufpreis des HausesVollzug des Geschäfts | 100.000€136,5 € | 200.000€217,5 € | 300.000€317,5 € | 400.000€392,5 € |
Notarkosten / Kaufpreis des HausesBetreuende Tätigkeit | 100.000€136,5 € | 200.000€217,5 € | 300.000€317,5 € | 400.000€392,5 € |
Notarkosten / Kaufpreis des Hauses(Abwicklung via Notaranderkonto - optional) | 100.000€273 € | 200.000€435 € | 300.000€635 € | 400.000€785 € |
Notarkosten / Kaufpreis des HausesZwischensumme | 100.000€1.092 € | 200.000€1.740 € | 300.000€2.540 € | 400.000€3.140 € |
Notarkosten / Kaufpreis des HausesZzgl. 19 % MwSt. | 100.000€207,48 € | 200.000€330,6 € | 300.000€482,6 € | 400.000€596,6 € |
Notarkosten / Kaufpreis des HausesSumme Notargebühren | 100.000€1.299,48 € | 200.000€2.070,6 € | 300.000€3.022,6 € | 400.000€3.736,6 € |
Grundbuchgebühren / Kaufpreis des HausesAuflassungsvormerkung | 100.000€136,6 € | 200.000€217,5 € | 300.000€317,5 € | 400.000€392,5 € |
Grundbuchgebühren / Kaufpreis des HausesUmschreibung auf Eigentümer | 100.000€273 € | 200.000€435 € | 300.000€635 € | 400.000€785 € |
Grundbuchgebühren / Kaufpreis des HausesSumme Grundbuchgebühren | 100.000€409,5 € | 200.000€652,5 € | 300.000€952,5 € | 400.000€1.177,5 € |
Grundbuchgebühren / Kaufpreis des HausesSumme Notar- und Grundbuchkosten | 100.000€1.708,98 € | 200.000€2.723,1 € | 300.000€3.975,1 € | 400.000€4.914,1 € |
Finanzierungstipp
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf mit Eigenkapital zu finanzieren. Da diesen Kosten keine materiellen Werte gegenüberstehen, entsteht für den Kreditgeber ein höheres Risiko, wenn diese Kosten in die Baufinanzierung mit einbezogen werden. Daher wird hier häufig ein teurer Zinsaufschlag erhoben. Kalkulieren Sie Notarkosten und weitere Nebenkosten beim Hauskauf daher sorgfältig und frühzeitig.
Wie viel Eigenkapital benötigen Sie für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben? Diese und weitere Fragen beantworten Ihnen die erfahrenen Finanzierungsexperten der Commerzbank.
Ihre Aufgaben beim Hauskauf
Haben Käufer, Verkäufer und Notar den Kaufvertrag unterzeichnet, ist der Erwerb des Hauses rechtsverbindlich. Der Käufer muss jetzt den Hauspreis sowie die damit zusammenhängenden Nebenkosten wie die Notarkosten zahlen.
Wenige Tage nach der Transaktion erhält er einen Grunderwerbsteuerbescheid vom zuständigen Finanzamt sowie eine Rechnung vom Grundbuchamt für den Grundbucheintrag, die er ebenfalls begleichen muss.
Weitere Aufgaben und Pflichten können sich zudem aus dem Kaufvertrag ergeben. Dabei kann es sich beispielsweise um die Berücksichtigung eines Wohnrechts handeln, das laut Vertrag eine im Haus lebende Person auf Lebenszeit besitzt.
Wichtig für Sie bei Notarkosten eines Hauskaufs
Beim Hauskauf in Deutschland ist die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben. Ein Hausverkauf ohne die Beurkundung eines Notars ist daher entsprechend unwirksam. Die Kosten für den Notar werden in der Regel vom Hauskäufer bezahlt und belaufen sich etwa zwischen 1,2 und 1,9%.
Da Hauskaufverträge oft komplex und für viele Käufer nicht sofort verständlich sind, fragen Sie bei Unklarheiten unbedingt beim Notar nach. Zusätzliche Kosten resultieren daraus nicht, da die Notarkosten praktisch vollständig durch die Gebührenordnung geregelt sind und nicht vom tatsächlichen Beratungsaufwand abhängen.
Der Erwerb eines Hauses ist eine erhebliche Investition. Damit Sie ein Objekt finden, das Ihren Vorstellungen bestmöglich entspricht, ist eine Zusammenarbeit mit Profis bei der Haussuche ratsam. So steigern Sie etwa mit der Immobilienvermittlung von PlanetHome Ihre Chancen, das perfekte Haus zu finden.
5 wichtige Fragen zu Notarkosten einfach für Sie beantwortet
Viele Menschen kommen nur selten mit Notaren in Kontakt. Deswegen herrscht oft Aufklärungsbedarf bei Hauskäufern und -verkäufern bezüglich deren Tätigkeiten und der dafür anfallenden Gebühren. Dabei stehen häufig folgende Fragen im Vordergrund:
In den meisten Fällen begleicht der Hauskäufer die anfallenden Notarkosten. Das hat auch steuerliche Vorteile, weil sich ansonsten der Kaufpreis des Hauses um die Notargebühren erhöhen würde. Das hätte dann eine Erhöhung der Grunderwerbsteuerschuld zur Folge. Soll der Notar für den Verkäufer allerdings bestimmte Änderungen – etwa im Grundbuch – durchführen, so beteiligt sich dieser anteilig an den Notarkosten.
Rechtlich sind sowohl Käufer als auch Verkäufer Kostenschuldner. Ist der Hauskäufer nicht in der Lage, die Notargebühren zu begleichen, können Notare auch den Verkäufer in Haftung nehmen.
Neben verschiedenen grundlegenden Informationen – wie Anschrift des Hauskäufers und des Kaufobjekts, Räumungstermin und eine Liste der mit dem Haus verkauften Gegenstände – benötigen Notare noch eine Reihe von Unterlagen. Dazu zählen vor allem:
- aktueller Grundbucheintrag
- aktueller Grundsteuerbescheid
- Auskunft des Baulastenverzeichnisses (wenn nicht im Grundbuch verzeichnet)
- Berechnung von Wohn- und Nutzfläche
- Energieausweis
- Flurkarte bezüglich Grundstücksgrenzen
- Grundrisspläne
- Gebäudeversicherungspolice
In bestimmten Fällen können noch weitere Unterlagen notwendig sein. Zudem ist je nach Situation die Vorlage von Erbscheinen, Erbbaurechtsverträgen oder Vollmachten erforderlich.
Sowohl die Notarkosten als auch die Grundbuchkosten sind grundsätzlich nicht frei verhandelbar, sondern in der jeweiligen Gebührenordnung festgelegt. Allerdings lassen sich die Nebenkosten senken, wenn Sie auf bestimmte Dienste des Notars – etwa die Nutzung eines Notaranderkontos – verzichten.
Zudem ist es ratsam, Termine, Eintragungen und Beurkundungen möglichst zeitlich zusammenzulegen, da andernfalls doppelte Kosten anfallen würden. So sollten Sie etwa die Beurkundung des Hauskaufvertrags zusammen mit der Grundschuldeintragung ins Grundbuch durchführen lassen.
Die beim Hauskauf entstehenden Notarkosten können vor allem dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn mit einer Immobilie Einkünfte erzielt werden sollen. Bewohnen Sie die erworbene Immobilie nicht selbst, sondern vermieten sie, gelten die Notarkosten als Teil der steuerlich wirksamen Anschaffungskosten.
Ist das Haus Teil Ihres Privatvermögens, setzen Sie die Notargebühren als Werbungskosten ab. Zählt die zu vermietende Immobilie zum Betriebsvermögen, werden Notargebühren, die durch die Grundbucheintragungen von Hypotheken begründet sind, als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht.
Eine ausführliche Beratung zu den steuerlichen Möglichkeiten erhalten Sie bei Ihrem Steuerberater.
Bei einer notariellen Beurkundung erstellen Notare eine Urkunde, die als Nachweis für die Rechtmäßigkeit der darin enthaltenen Vereinbarungen gilt. Damit diese Beurkundung rechtsgültig ist, muss der Notar:
- die Identität der Vertragsparteien feststellen
- die Geschäftsfähigkeit der Vertragspartner prüfen
- beide Parteien über Rechte und Pflichten aufklären
- diese Aufklärung in die Urkunde aufnehmen
- die gesamte Urkunde verlesen
- sich den Urkundeninhalt von beiden Parteien genehmigen lassen
- die Urkunde zusammen mit den Vertragspartnern unterzeichnen