So finanzieren Sie Ihr Haus!

Ein Hauskauf ist mit hohen Investitionen verbunden. Mit der richtigen Immobilienfinanzierung können Sie bares Geld sparen und sollten diese daher sorgfältig auswählen.

Ältere Frau sitzt lässig auf einem Hocker vor ihrem Atelier und malt an einer Staffelei.

Wie funktioniert die Finanzierung bei einem Hauskauf?

Die wenigsten Menschen können ihr Traumhaus aus eigenen Mitteln finanzieren. Zusätzlich zum angesparten Eigenkapital benötigen sie eine Finanzierung, um sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Die Baufinanzierung läuft dabei immer nach einem bestimmten Schema ab.

Bevor Sie sich aber auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machen, müssen Sie sich grundlegende Gedanken über die passende Immobilie machen.

Finanziellen Spielraum ermitteln

Welche Art der Hausfinanzierung zu Ihnen passt, hängt von Ihren persönlichen finanziellen Umständen ab. So ist beispielsweise das monatliche Budget, das Ihnen zur Tilgung Ihres Immobilienkredits zur Verfügung steht, relevant.

Aber auch Ihr Eigenkapital spielt eine wichtige Rolle: Damit decken Sie die Differenz zwischen den Gesamtkosten und dem Kreditbetrag, also der Summe, die ein Kreditgeber Ihnen leiht, ab. Je höher das Eigenkapital ist, desto besser wird das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Kreditbetrag. Dadurch können Sie von einem niedrigeren Zinssatz profitieren.

Was sind die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Finanzierung?

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die erfolgreiche Finanzierung eines Hauses ist also, dass Sie Ihren finanziellen Spielraum ermitteln – beispielsweise mit dem Budgetrechner der Commerzbank.

Auf dieser Basis berechnen Sie die benötigte Finanzierungssumme. Dabei hilft Ihnen der Baufinanzierungsrechner der Commerzbank.

Warum eine richtige Beratung so wichtig ist

Die Dauer der Zinsbindung einer Baufinanzierung oder auch das Eigenkapital können Auswirkungen auf die Höhe des angebotenen Zinssatzes haben. So können bei einer kurzen Sollzinsbindung zum Beispiel niedrigere Zinsen anfallen.

Verändern Sie diese relevanten Merkmale, hat dies Auswirkungen auf ein Finanzierungsangebot. Spielen Sie daher mit Ihrem Berater verschiedene Optionen durch und vergleichen Sie die Angebote.

Der Vergleichsrechner der Commerzbank

Alternativ können Sie auch den Vergleichsrechner für Baufinanzierungen der Commerzbank nutzen, um verschiedene Faktoren und deren Auswirkungen auf Ihre Immobilienfinanzierung zu ermitteln, Angebote zu vergleichen und die geeignete Hausfinanzierung zu finden.

Welche Finanzierungsmodelle gibt es und was sind die Unterschiede?

Hauskäufer können mehrere Arten der Hausfinanzierung nutzen, die sich in ihren Konditionen voneinander unterscheiden. Bevor Sie sich entscheiden, vergleichen Sie die Finanzierungsformen sorgfältig, um herauszufinden, welche sich am besten für Ihr Kaufvorhaben eignet.

Der Bausparvertrag

Grundsätzlich besteht mit Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung eine Restschuld. Hierfür ist eine Anschlussfinanzierung notwendig, bei dieser der Zinssatz für die Restschuld neu vereinbart wird. Zu diesem Zeitpunkt können andere Marktzinsen bestehen, die evtl. höhere Kosten für Ihre Finanzierung bedeuten.

Ein Bausparvertrag bietet die Chance sich dagegen abzusichern. Der beim Abschluss eines Bausparvertrags vereinbarte Spar- und Darlehenszins ist bis zum Laufzeitende des Bauspardarlehens festgeschrieben und kann als Anschlussfinanzierung verwendet werden. Somit lassen sich Risiken bei Zinsänderungen beseitigen. Spielen Sie verschiedene Szenarien mit Ihrem Berater durch und vergleichen Sie diese miteinander.

Das Annuitätendarlehen

Mit einem Annuitätendarlehen sichern Hauskäufer sich eine gleichbleibende Rate über die gesamte Zeit der Sollzinsbindung und erhalten damit Planungssicherheit.

Die Rate (Annuität) besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Der Darlehensnehmer legt fest, wie lange die Sollzinsbindung dauern und wie hoch die anfängliche Tilgungsrate sein soll. Die Höhe der Rate ergibt sich aus dem angebotenen Zinssatz.

Die Zinsen werden nur auf die Restschuld gezahlt. So verschiebt sich mit zunehmender Tilgung das Verhältnis zwischen dem Tilgungs- und dem Zinsanteil. Dieser sinkt, während der Tilgungsanteil steigt. Die Rate bleibt dabei konstant. Am Ende der Zinsbindungsfrist dient also fast die gesamte Rate der Tilgung des Darlehens.

Das Zinszahlungsdarlehen

Bei einem Zinszahlungsdarlehen oder auch endfälligen Darlehen zahlen Hauskäufer während der Sollzinsbindung zunächst nur die Zinsen ab, die auf die Finanzierungssumme fällig werden. Die Tilgung des Darlehens erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Das bedeutet, dass Sie in der Zwischenzeit die gesamte Schuldsumme ansparen müssen, die dann auf einmal zu zahlen ist.

Damit sich diese Art der Hausfinanzierung auszahlt, kann es sinnvoll sein parallel weitere Anlageprodukte wie zum Beispiel eine Lebensversicherung oder Fondssparpläne zu nutzen. Das Zinszahlungsdarlehen kann aber auch mit einem Bausparvertrag kombiniert werden. Rechnen Sie zur Fälligkeit mit weiteren Geldbeträgen wie einem Erbe, einer Prämienzahlung oder aus einem Immobilienverkauf, können Sie diese ebenfalls zur Tilgung nutzen.

Das Volltilgerdarlehen

Sowohl bei Annuitätendarlehen als auch beim Zinszahlungsdarlehen bleibt am Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld bestehen. Anders sieht es beim Volltilgerdarlehen, einer Variante des Annuitätendarlehens, aus. Hier wird innerhalb der vereinbarten Laufzeit die gesamte Kreditsumme zurückgezahlt. Eine Anschlussfinanzierung ist somit nicht erforderlich.

Die Rate ergibt sich aus der Höhe der Kreditsumme und der gewählten Laufzeit. Die Tilgungsrate fällt vergleichsweise hoch aus. Dafür belohnen Banken nicht selten hohe Tilgungsraten mit günstigeren Zinssätzen.

Variable Darlehen

Während Annuitäten-, Volltilger- und Zinszahlungsdarlehen mit Zinsbindung vergeben werden, wird der Zinssatz bei einem variablen Darlehen regelmäßig an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Fällt das Niveau, profitiert der Darlehensnehmer von niedrigen Zinssätzen. Steigt es, verteuert sich sein Kredit.

Aufgrund der fehlenden Zinsbindung gewähren Kreditgeber häufig günstigere Zinssätze sowie die Möglichkeit, jederzeit eine vollständige Rückzahlung vorzunehmen.

Das Forward-Darlehen

Bei Darlehensarten, bei denen am Ende der Zinsbindung eine Restschuld bleibt, ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Sind die Zinsen gerade günstig, können Sie mit einem Forward-Darlehen davon profitieren.

Mit diesem Darlehen sichern Sie sich bereits bis zu 36 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung die aktuell günstigen Zinskonditionen und sichern sich so bereits im Voraus gegen Zinserhöhungen ab. Beachten sollten Sie aber den Zinsaufschlag: Je länger der Zeitraum bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens ist, desto höher fällt auch der Zinssatz der Anschlussfinanzierung aus.

Staatliche Förderkredite

Kommen Sie für einen Förderkredit infrage, können Sie mithilfe des Förderdarlehens und Zuschüssen bei Ihrer Baufinanzierung sparen. So vergibt beispielsweise die Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Förderkredite zu günstigen Konditionen oder Zuschüsse zu Ihrem eigenen Zuhause.

Die Summe, die Sie sich von Ihrer Bank leihen müssen, fällt damit geringer aus. So profitieren Sie möglicherweise von niedrigeren Zinssätzen oder können eine höhere Tilgung vereinbaren, um Ihren Hauskredit schneller abzubezahlen.

Welche Fallen können bei der Hausfinanzierung auftauchen?

Bei einem Hauskauf gehen Sie ein finanzielles Risiko ein. Um zu verhindern, dass Sie Ihr Immobiliendarlehen nicht zurückzahlen können und Ihr Haus im schlimmsten Fall verlieren, sollten Sie Ihre Hausfinanzierung sorgfältig planen und mögliche Fallstricke vermeiden. Hierzu zählen beispielsweise eine zu hoch angesetzte Darlehenssumme oder auch eine zu kurze Zinsbindung.

Nutzen Sie einen Rechner, um herauszufinden, welche Zinsbindung und Tilgung sich am besten eignen, um Ihr Haus zu finanzieren.

Zu hoch angesetzte Darlehenssumme

Die aktuell günstigen Hypothekenzinsen können Hauskäufer dazu verleiten, eine zu hohe Darlehenssumme aufzunehmen. Steigen die Zinsen nach Ende der Zinsbindung, kann sich die Anschlussfinanzierung der Restschuld dadurch erheblich verteuern. Dadurch können sich Zahlungsschwierigkeiten ergeben.

Zu kurze Zinsbindung

Entscheiden Sie sich für eine kürzere Sollzinsbindung, erhalten Sie möglicherweise einen günstigeren Zinssatz. Allerdings müssen Sie auch hier damit rechnen, dass das Zinsniveau steigt und Sie am Ende der Zinsbindung einen höheren Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung zahlen müssen. Eine längere Zinsbindung sichert Sie über einen längeren Zeitraum gegen steigende Zinsen ab.

Was passiert, wenn das Geld nicht reicht?

Stellt sich im Laufe eines Hauskaufes oder eines Bauvorhabens heraus, dass das vereinbarte Darlehen die Kosten nicht deckt, wird ein weiterer Kredit nötig. Ein Grund hierfür können Fehler bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfes sein. Die Nachfinanzierung kann aber auch aufgrund von unvorhersehbaren Ereignissen wie einem Sturmschaden erforderlich werden.

So oder so müssen Hauskäufer bei der Nachfinanzierung mit höheren Zinssätzen rechnen, da in diesen Fällen die Kreditsicherheit kleiner ausfällt. Ist zudem die Beleihungsgrenze der Immobilie bereits erreicht, wird es schwierig, ein weiteres Darlehen zu bekommen.

Was passiert nach der Finanzierung?

Mit Ausnahme des Volltilgerdarlehens erfordern Immobilienkredite nach Ende ihrer Laufzeit eine Anschlussfinanzierung. Welches Finanzierungsmodell Sie hierfür wählen, hängt wie bei der ursprünglichen Finanzierung wieder von denselben Faktoren ab. Dies gilt auch für einen Modernisierungskredit.

Absicherung Ihrer Immobilie

Mit Ihrer Hausfinanzierung gehen Sie eine langfristige finanzielle Verpflichtung ein: Der Weg zur vollständigen Abzahlung einer Immobilie ist lang. Obwohl das Haus Ihnen noch gar nicht wirklich gehört, sind Sie bereits für die Behebung evtl. entstehender Schäden verantwortlich. Diese Tatsache kann auch für Bauherren interessant sein. Mit folgenden Versicherungen können Sie Ihre finanzielle Zukunft und Ihre Immobilie absichern:

  • Wohngebäudeversicherung
  • Bauleistungsversicherung
  • Bauherrenhaftpflicht-Versicherung
  • Hausratversicherung
  • Haus-Haftpflicht
  • Kreditausfallversicherung
  • Lebensversicherung