Lohnt sich die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage?

Niedrige Hypothekenzinsen machen Baukredite gerade besonders günstig. Eine Investition in Immobilien erscheint in Niedrigzinsphasen besonders attraktiv – sowohl zur Selbstnutzung als auch als wertbeständige Kapitalanlage.

Ein Vater hebt seine kleine Tochter hoch, um ihr ein Insektenhotel zu zeigen.

Warum sollten Sie Ihr Geld in Immobilien anlegen?

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, insbesondere in den Ballungsgebieten wird Wohnraum immer knapper. Dieser Trend wird verstärkt von günstigen Bauzinsen, die es immer mehr Menschen möglich machen, sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen. Gute Voraussetzungen also für die Investition in eine selbst genutzte Immobilie. Dient die Immobilie als Kapitalanlage, stellt sich jedoch die Frage, ob sich eine Investition angesichts der steigenden Preise tatsächlich lohnt? Es ist zu erwarten, dass der Wert der Immobilie auch weiter steigt und sich damit der Wiederverkaufswert erhöht. Weiterhin besteht die Möglichkeit durch steigende Mieten höhere Einnahmen zu erzielen. Bei weiter steigenden Immobilienpreisen kann sich aber auch die Gefahr einer Immobilienblase erhöhen. Es besteht also, wie bei jeder Anlageform, ein gewisses Verlustrisiko.

Die Rendite ist entscheidend

Entscheidend für Investoren ist der Gewinn, der sich mit einer Kapitalanlage erzielen lässt. Einfach ausgedrückt: Wird eine Immobilie in einer Lage, die sich zukünftig positiv entwickelt, erworben, besteht die Chance, eine hohe Rendite zu erzielen.

Ganz so einfach ist es aber nicht, da die Nettorendite von weiteren Faktoren abhängt. Dazu zählen beispielsweise

  • Nutzungsdauer
  • Verwaltungskosten
  • Erhaltungsaufwand
  • Steuern
  • Finanzierungkosten
  • Wiederverkaufspreis
  • Entwicklung des Immobilienmarktes

Wann lohnt sich eine vermietete Immobilie nicht?

Im Idealfall müssen Sie keinen Leerstand oder Ausfälle von Mieteinnahmen kompensieren, haben keine hohen Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung Ihrer Immobilie, der Immobilienmarkt entwickelt sich gut und Sie erzielen einen hohen Wiederverkaufspreis. Bleiben Ihre Einnahmen und die Wertsteigerung Ihrer Anlageimmobilie hinter den Erwartungen zurück, fällt die Rendite nur gering aus und die Investition lohnt sich nicht. Diese Entwicklung ist nicht unbedingt voraussehbar. Daher ist die Investition in Immobilien als Kapitalanlage immer auch mit einem Risiko verbunden. Dementsprechend sollte auch bei Immobilien das Prinzip der Risikostreuung angewandt werden

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Grundsätzlich eigenen sich vermietete Häuser, Wohnungen, aber auch Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage.

Häuser als Kapitalanlage

Bei Einfamilienhäusern und Doppelhäusern werden der Grundstücksanteil und der Gebäudeanteil getrennt voneinander betrachtet. Das Grundstück macht regelmäßig einen Anteil von 40% am Gesamtkaufpreis auf. Im Falle einer Vermietung fällt in der Regel ein höherer Quadratmeterpreis als bei Wohnungen an.

Wohnhäuser mit mehreren Wohnungen

Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohnungen gelten als attraktive Anlageimmobilie. Mehrere Mieter bringen mehrfache Mieteinnahmen. Allerdings besteht hier auch ein erhöhtes Risiko für Mietausfälle durch säumige Mieter oder ein Leerstand mehrerer Wohnungen zur selben Zeit.

Eigentumswohnungen

Um in ein ganzes Wohnhaus zu investieren, ist viel Kapital erforderlich. Alternativ können Sie auch in nur eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage investieren. Die regelmäßig anfallenden Aufwände sind geringer als bei der Vermietung eines Hauses, sollten bei der Renditerechnung aber auf jeden Fall mit bedacht werden.

Altbau oder Neubau?

Wollen Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren, können Sie sich zwischen einer Bestandsimmobilie oder einem Neubau entscheiden. Zwar fallen bei einem Neubau in absehbarer Zeit voraussichtlich keine weiteren Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung an, dafür ist der Kaufpreis aber meist höher.

Gewerbeimmobilien

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien verspricht attraktive Renditen. Mit einer Investition in Büroflächen oder Lagerhallen gehen Anleger aber auch ein großes Risiko ein, da der Erfolg ihres Immobilien-Investments den Schwankungen des Marktes unterliegt. So hat beispielsweise die Corona-Pandemie für Geschäftsaufgaben und damit für Leerstand gesorgt. Aber auch der Trend zum mobilen Arbeiten oder Arbeiten von zu Hause aus sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Büroflächen sinkt.

Immobilienfonds als Alternative?

Wer nicht direkt in eine bestimmte Immobilie als Kapitalanlage investieren möchte, kann indirekt über Immobilienfonds Anteile an Immobilien erwerben. Diese Anlageform ist mit deutlich geringeren Ausgaben verbunden als der alleinige Kauf einer ganzen Immobilie. Außerdem können Immobilienfonds eine gewisse Risikobegrenzung bieten, indem das angelegte Kapital auf mehrere Objekte aufgeteilt wird. Risiken wie Mietausfälle oder eine Wertminderung der Immobilien bestehen aber weiterhin. Ferner muss sich der Anleger nicht um die Instandhaltung der Immobilien kümmern.

Wie finden Sie die passende Anlageimmobilie?

Mittlerweile gibt es einige Immobilienportale, die eine eigene Rubrik für Anlageimmobilien anbieten. Hier können Sie gezielt nach einer passenden Kapitalanlage suchen. Die Suche auf eigene Faust setzt bei Immobilienkäufern jedoch eine gewisse Marktkenntnis voraus. Alternativ kann auch ein Makler, der sich auf die Vermittlung von Kapitalanlagen spezialisiert hat, mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt werden. Darüber hinaus bieten auch Banken und Versicherungsgesellschaften Anlageimmobilien an. Wer sich nicht auskennt und nicht weiß, welche Faktoren beim Immobilienkauf als Kapitalanlage relevant sind, ist gut beraten, einen Experten hinzuzuziehen.

Was müssen Sie bei einer Anlageimmobilie beachten?

Bei einer selbst genutzten Immobilie spielen hauptsächlich Kaufpreis, Lage sowie persönliche Wünsche an Ausstattung und Infrastruktur eine entscheidende Rolle. Neben diese Faktoren kommen bei einer Immobilie, die als Kapitalanlage dienen soll, weitere Aspekte hinzu. Diese haben auch Einfluss auf die zu erwartende Rendite.

Die Lage

Je zentraler eine Immobilie liegt und je attraktiver das Viertel ist, in dem sie sich befindet, desto begehrter und teurer ist sie wahrscheinlich auch. Zwar kann so eine Kapitalanlage auch teuer vermietet werden. Ein geringerer Kaufpreis und hohe Mieteinnahmen sind aber besser für die Rendite. Entsprechend befindet sich die perfekte Lage in einer Gegend, die sich in Zukunft positiv entwickelt, in der heute aber noch Objekte zu günstigen Preisen angeboten werden.

Infrastruktur

Eine gute Verkehrsanbindung, Schulen, Supermärkte, Ärzte etc. in der unmittelbaren Umgebung treiben den Kaufpreis von Wohnimmobilien in die Höhe. Auf der anderen Seite ist bei einer guten Infrastruktur aber auch davon auszugehen, dass die Mieter nicht ausbleiben.

Wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung

Bei der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage spielt nicht nur der Istzustand, sondern auch die zukünftige Entwicklung eine wichtige Rolle. Hier ist nicht nur die Entwicklung in der unmittelbaren Umgebung, sondern auch das Umland zu betrachten, um herauszufinden, ob eine Immobilie auch in Zukunft noch gefragt sein wird. Ist zu erwarten, dass immer mehr Menschen in die Städte streben, oder dreht sich der Trend eher um? Wie entwickeln sich die Löhne? Wie das Bevölkerungswachstum und das Zusammenleben: Wird es beispielsweise künftig mehr Single-Haushalte als Familien geben?

Örtliche Vergleichsmiete

Neben einem günstigen Kaufpreis sind die Mieteinnahmen entscheidend für die Rendite. Informieren Sie sich daher, welche Miete bei Neuvermietungen am Standort üblich sind. Zwar können Sie eine höhere Miete verlangen, riskieren aber bei zu großen Abweichungen von der Vergleichsmiete Leerstand.

Mieterstruktur und Mieterverhalten

Beim Erwerb einer vermieteten Wohnung oder Bestandsimmobilie ist es ratsam, sich über die Mieterstruktur und das Mieterverhalten zu informieren. Eine hohe Fluktuation verursacht mehr Aufwand. Langfristige Mieter sind dagegen meist zuverlässigere Mieter, die pünktlich zahlen und Ihr Eigentum pfleglich behandeln.

Zustand der Immobilie

Eine frisch renovierte Immobilie, die über eine exklusive Ausstattung verfügt, bringt zum einen höhere Mieteinnahmen. Zum anderen halten sich weitere Ausgaben für Sanierung oder Instandhaltung wahrscheinlich in Grenzen.

Wie errechnet sich die Rendite?

Um den Anlagegewinn zu berechnen, ist die Netto-Rendite entscheidend. Um diese zu berechnen, werden die laufenden Kosten, die sich aus den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zusammensetzen, von der Jahreskaltmiete abgezogen. Das Ergebnis, der Jahresreinertrag, wird durch die gesamten Investitionskosten – den Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten – geteilt. Multipliziert mit 100 ergibt sich daraus die Nettorendite in Prozent. Die Formel, um die Mietrendite zu berechnen, lautet also: Netto-Rendite in % = Jahresreinertrag (Jahreskaltmiete - laufende Kosten) / Investitionskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) Für die Berechnung der Rendite finden Sie auch zahlreiche Immobilien-Renditerechner im Internet.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Auch beim Erwerb einer Renditeimmobilie greifen Käufer häufig auf eine Baufinanzierung zurück. Genau wie bei einer selbst genutzten Immobilie erwarten Banken bei der Vergabe von Immobiliendarlehen in der Regel einen Eigenkapitalanteil in Höhe von min. 20 bis 30 %. Das Eigenkapital deckt zum einen die Kaufnebenkosten. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Notar und den Eintrag in das Grundbuch sowie gegebenenfalls einer Makler-Courtage zusammen. Zum anderen gilt auch bei Anlageimmobilien: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto bessere Zinskonditionen können Sie mit dem Kreditgeber vereinbaren.

Welche Steuervorteile bieten Anlageimmobilien?

Die Kosten für Anschaffung und Aufwendungen für den Unterhalt einer Anlageimmobilie lassen sich nur zu einem geringen Anteil direkt steuerlich geltend machen. Allerdings können Sie Steuerersparnisse über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) erzielen.

Als Vermieter können Sie hier zum Beispiel folgende Kosten und Aufwendungen angeben:

  • den Kaufpreis
  • die Kaufnebenkosten
  • Aufwendungen für laufende Kosten
  • Zinsen für die Immobilienfinanzierung
  • Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung
  • Kosten für geringfügige Wirtschaftsgüter
  • Herstellungskosten

Welche Vorteile und Nachteile von Anlageimmobilien in Deutschland?

Ob selbst genutzt oder vermietet bieten Immobilien als Kapitalanlage Investoren viele Vorteile. Wie jedes Investment haben aber auch Anlageimmobilien ihre Nachteile.

Die Vor- und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage:

Vorteile

  • Aktuell günstige Bauzinsen
  • Wertbeständige Kapitalanlage
  • Mieteinnahmen
  • Steuervorteile

Nachteile

  • Hohe Investition
  • Langfristige Kapitalbindung
  • Leerstände und Mietausfälle
  • Rendite abhängig von der zukünftigen Kauf- und Mietpreisentwicklung