Modernisierung der Gebäudehülle, Dachsanierung: Kosten, Maßnahmen und Förderung
10.12.2024 – Erhalten Sie einen Überblick, wann eine Dachsanierung notwendig ist, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wo Sie ggf. sparen können.
Kosten Dachsanierung, Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt viele Gründe für eine Dachsanierung. Neben Schäden und Alterungserscheinungen an Dachhaut und Dachstuhl ist die Dämmung der Gebäudehülle einer der wichtigsten Gründe für Sanierungsmaßnahmen.
- Eine Dachsanierung kostet meist mehrere zehntausend Euro: In der Regel ist eine Finanzierung notwendig, um die Kosten für Dachdämmung, Dacheindeckung oder einen neuen Dachstuhl zahlen zu können. Förderprogramme von KfW und BAFA helfen, Kosten zu reduzieren.
- Die tatsächliche Höhe der Kosten hängt vom Umfang der Sanierungsmaßnahmen ab, aber auch von der Dachform, der Bausubstanz, den gewünschten Materialien sowie der Region und den jeweiligen Handwerksbetrieben.
Modernisierung der Gebäudehülle, Was kostet eine Dachsanierung?
Sie überlegen, Ihr Dach zu sanieren, das Dachgeschoss auszubauen oder eine Dachentwässerung einzubauen? Spätestens wenn Abdichtung oder Wärmedämmung des Daches unzureichend sind oder die Dachkonstruktion schadhaft ist, wird es höchste Zeit für eine Dachsanierung. Als Grundstückseigentümerin bzw. -eigentümer wissen Sie, dass jede bauliche Maßnahme eine gewisse Investition erfordert. Die Kosten einer Dachsanierung sind pauschal schwierig zu beziffern, da viele unterschiedliche Faktoren eine Rolle spielen:
- Ist nur eine Dachdämmung, eine neue Dacheindeckung oder eine Komplettsanierung erforderlich?
- Handelt es sich um ein Satteldach, ein Flachdach oder eine andere Dachform?
- Welche Materialien sollen für die Sanierungsmaßnahmen verwendet werden?
- Wie ist der Zustand der Bausubstanz und der Dachkonstruktion?
- Sind Dachstuhl und Sparren noch tragfähig?
- Welche Kosten fallen für Dachdeckerinnen und Dachdecker, Architektinnen und Architekten und Begutachterinnen und Begutachter an?
Mit einer Preisübersicht über die einzelnen Sanierungsmaßnahmen können Sie ungefähr kalkulieren, mit welchen Kosten Sie bei einer Dachsanierung oder einem Dachausbau rechnen müssen.
Kosten für Dachsanierung im Überblick
| Art der SanierungsmaßnahmeEinfache Dachdämmung | Dachsanierung Kosten pro m²30 – 80 € |
| Art der SanierungsmaßnahmeAufsparrendämmung mit Dacheindeckung | Dachsanierung Kosten pro m²150 – 250 € |
| Art der SanierungsmaßnahmeEinfache Dacheindeckung | Dachsanierung Kosten pro m²80 – 140 € |
| Art der SanierungsmaßnahmeErneuerung des Dachstuhls | Dachsanierung Kosten pro m²65 – 80 € |
| Art der SanierungsmaßnahmeKomplettsanierung des Daches | Dachsanierung Kosten pro m²250 – 400 € |
| Art der SanierungsmaßnahmeAbriss und Entsorgung des alten Daches | Dachsanierung Kosten pro m²ab 30 € |
Wohnkomfort und Energieeffizienz verbessern, Wann ist eine Dachsanierung notwendig bzw. sinnvoll?
Es gibt unterschiedliche Gründe für eine Dachsanierung. Häufig erfolgen Sanierungsmaßnahmen bis hin zur kompletten Dachsanierung im Rahmen von:
- Dachausbau oder Dachumbau, etwa um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.
- Energetischen Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle.
- Der Installation einer Photovoltaikanlage oder Solarthermieanlage.
Darüber hinaus ist eine Dachsanierung oft notwendig:
- Nach Sturmschäden oder anderen Folgeschäden von extremer Witterung, wie Hagel oder Schneedruck.
Außerdem nagt an jedem Dach der Zahn der Zeit. Altersbedingt können Schäden wie Wassereintritt, Schimmel, Schädlingsbefall und andere Mängel an der Dachkonstruktion und am Dachstuhl auftreten. Weiterhin kann die Dacheindeckung Risse bekommen, sich lockern und undicht werden, was Reparaturen erfordert.
Im Durchschnitt sollte ein Dach mindestens 50 bis 60 Jahre halten.
An schattigen Standorten und in der Nähe von großen Bäumen, wo sich oft Moos auf den Dächern bildet, kann eine Sanierung bereits erheblich früher erforderlich sein. Ist das Dach unzureichend gedämmt, kann eine energetische Dachsanierung auch dann sinnvoll sein, wenn Dachstuhl und Dacheindeckung im Grunde noch in Ordnung sind. So können durch eine Dachdämmung die Energiekosten um bis zu 40% gesenkt werden. Je nach Zustand des Daches sowie des Dachstuhles und der Dachkonstruktion sind für die Sanierung unterschiedliche Maßnahmen notwendig.
Ausbau, Dämmung und Dacheindeckung, Dachsanierung: Maßnahmen und Kosten
Je nach Zustand des Daches und der Dachkonstruktion und entsprechend Ihren Wünschen als Grundstückseigentümerin oder -eigentümer kann eine komplette Dachsanierung oder eine partielle Erneuerung erforderlich sein. Die Kosten der Dachsanierung hängen auch davon ab, ob lediglich die Dachhaut erneuert werden soll oder ob zusätzlich eine energetische Dachsanierung gewünscht wird.
Erfolgt lediglich eine Neueindeckung, ist dies natürlich günstiger, als wenn das Dach zusätzlich gedämmt wird. Bedenken Sie auch, dass neben den Material- und Handwerkskosten für die Dachsanierung teilweise erhebliche Zusatzkosten entstehen können. Darunter fallen das Entfernen der alten Eindeckung – gegebenenfalls mit Entsorgungskosten für asbesthaltige Stoffe – sowie die Kosten für das Baugerüst.
Dachbodenausbau als Teil der Dachsanierung
Manchmal wird im Zuge der Dachsanierung der Dachboden als Wohnraum ausgebaut. Ein solcher Dachausbau erhöht den Finanzierungsaufwand entsprechend. Die Kosten für den Dachausbau variieren je nach Baumaterialien und nach Anteil der Eigenleistung. Für einen Trockenausbau mit Malerarbeiten, Elektrik und neuen Heizkörpern sollten Sie jedoch ab 400€ pro Quadratmeter kalkulieren.
Besonders neue Dachfenster machen einen Ausbau kostspielig und erfordern mitunter den Einsatz eines Steigers. Günstige Dachfenster bekommen Sie je nach Größe ab 800€ inklusive Montagekosten. Zusätzliche Wohnfläche im Dachgeschoss schaffen Sie, wenn Sie Dachgauben einbauen lassen.
Tipp: Grundsätzlich sollten Sie sich beim Einbau neuer Dachfenster erkundigen, ob Sie Anspruch auf eine Förderung haben. So bezuschusst die staatliche Förderbank KfW energieeffiziente Fenster mit bis zu 15% der förderfähigen Kosten.
Welche Möglichkeiten der Dachsanierung gibt es?
Je nach Zustand der Dachfläche und der Dachunterkonstruktion können verschiedene Sanierungsmaßnahmen infrage kommen. Dabei fallen entsprechend der Art der Dachsanierung unterschiedliche Kosten pro Quadratmeter an:
Dacheindeckung
Für eine neue Dacheindeckung ohne Dämmungsmaßnahmen müssen Sie mit 150€ bis 250€ pro m² rechnen.
Dachdämmung
Für eine einfache Untersparrendämmung fallen je nach Dämmmaterial zwischen 30€ und 80€ pro m² an. Eine Aufsparrendämmung in Verbindung mit einer Dacheindeckung kostet ab 130€ pro m².
Dachstuhl
Muss der Dachstuhl erneuert werden, sollten Sie zusätzliche Kosten von 130€ bis 310€ pro m² einplanen.
1. Dacheindeckung: Was kostet das Eindecken des Daches?
Bei der Dacheindeckung kommen unterschiedliche Materialien zum Einsatz. Neben der Optik spielen vor allem der Preis und die Materialeigenschaften wie Gewicht oder Lebensdauer eine wesentliche Rolle. Je nach Region gibt es Unterschiede bei der Dacheindeckung: In Norddeutschland sind Dächer traditionell mit Reet gedeckt, während im Süden des Landes Holzschindeln oder Schieferdächer das Landschaftsbild prägen.
Infografik Tabelle, Kosten und Eigenschaften der Dacheindeckung je nach Material
Die verschiedenen Arten der Dacheindeckung unterscheiden sich nicht nur in ihren Eigenschaften, sondern auch in den Kosten, die für die Neueindeckung anfallen.
| MaterialTondachziegel | Eigenschaftenwitterungsbeständig, langlebig (80 – 100 Jahre), viele verschiedene Ausführungen | Kosten pro m²ab 25 € |
| MaterialBetondachziegel/ Dachsteine | Eigenschaftenrobust, unkompliziert zu verlegen, gute thermische Eigenschaften, aber deutlich schwerer als Tonziegel | Kosten pro m²ab 20 € |
| MaterialFaserzementplatten | Eigenschaftenlanglebig, leicht zu verlegen, optisch ansprechend (für Neubauten), feuerfest | Kosten pro m²ab 30 € |
| MaterialSchiefer/ Kunstschiefer | Eigenschaftenbeständig gegen Witterung, ansprechende Optik, sehr langlebig (bis 100 Jahre) | Kosten pro m²ab 80 € (Kunstschiefer ab 60 €) |
| MaterialKupferdachpfannen | Eigenschaftenvielseitig zu verarbeiten, optisch ansprechende Patina, sehr robust und langlebig (bis 100 Jahre) | Kosten pro m²ab 100 € |
| MaterialReet | Eigenschaftenwitterungsbeständig, hoher Wartungsaufwand, optisch ansprechend, nur wenige Spezialbetriebe in Deutschland | Kosten pro m²ab 100 € |
| MaterialAluminium | Eigenschaftenleicht, vielfältige Farbauswahl, eine Dachneigung von mind. 10% und gute Dachdämmung sind Voraussetzung | Kosten pro m²ab 30 € |
Die oben genannten Preise beziehen sich auf die reine Dacheindeckung, wenn keine zusätzlichen Arbeiten am Dachstuhl erforderlich sind und bereits eine Dämmung vorhanden ist. Bei besonderen Dachformen mit außergewöhnlichen Dachflächen oder aufwendigen Arbeiten können die Kosten teilweise erheblich abweichen.
2. Dachdämmung: Was kostet die energetische Dachsanierung?
Die Dachdämmung ist eine der wichtigsten und sinnvollsten Maßnahmen bei einer Dachsanierung – und im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in vielen Fällen ohnehin gesetzlich vorgeschrieben. Auch wenn die Kosten für die Dämmung im Vergleich zur eigentlichen Dacheindeckung relativ hoch sind, amortisiert sich die Investition durch Einsparungen bei den Heizkosten in der Regel bereits nach ein paar Jahren.
Gesetzliche Pflicht zur Dachdämmung im Rahmen des GEG
In vielen Fällen ist die Dachdämmung bzw. die energetische Dachsanierung heute gesetzlich vorgeschrieben. So verpflichtet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 01. November 2020 in Kraft ist, Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer sowie Wohnungseigentümergemeinschaften zur Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke des Gebäudes. Ziel ist, Wärmeverluste über die Dachhaut zu reduzieren und damit den Energieverbrauch des Gebäudes insgesamt zu senken. Die gesetzliche Pflicht zur Dachdämmung gilt ausnahmslos für alle Neubauten. Bei Bestandsbauten gibt es Ausnahmen:
- für Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer, die ihr Wohnhaus mindestens seit 01.02.2022 selbst bewohnen.
- für Altbauten, bei denen der Kostenaufwand der Dachdämmung die Einsparpotenziale übersteigt.
- für Gebäude unter Denkmalschutz.
Laut GEG muss das Dach grundsätzlich gedämmt werden, sobald mehr als 10% der Dachfläche saniert oder modernisiert werden.
Kosten und Eigenschaften der unterschiedlichen Dämmarten
Eine Dachdämmung spart nicht nur Heizkosten, sondern bietet auch einen effizienten Hitzeschutz im Sommer. Die Kosten für die Dachdämmung richten sich nach den durchzuführenden Arbeiten sowie dem verwendeten Material. Die gängigsten Varianten beim Steildach sind:
Aufsparrendämmung
Die Dämmung erfolgt von außen auf die Sparren beziehungsweise die Lattung des Daches und wird daher meist mit einer Neueindeckung kombiniert. Die Aufsparrendämmung ist die effizienteste Dämmart, kostet aber zwischen 130€ und 200€ pro m².
Zwischensparrendämmung
Bei der Zwischensparrendämmung wird das Dämmmaterial zwischen die Sparren geklemmt und mit Platten verkleidet, z. B. im Zuge eines Dachausbaus. Die Kosten pro m² für diese Dachsanierung liegen bei 70€ bis 120€.
Untersparrendämmung
Bei der Untersparrendämmung wird die Dämmung unter den Dachsparren aufgebracht, was einen Raumverlust zur Folge hat. Mit Kosten von 30€ bis 80€ pro m² ist die Untersparrendämmung die günstigste Dämmvariante.
Dämmung der obersten Geschoßdecke
Bei dieser kostengünstigen Sanierungsmaßnahme wird der Boden des Dachbodens mit Dämmmaterial ausgelegt und mit Platten abgedeckt. Die Dämmung kann auch in Eigenleistung umgesetzt werden. Die Kosten hierfür liegen bei 20€ bis 75€ pro m², je nachdem, ob der Dachboden begehbar sein soll oder nicht.
Dämmverfahren und Dämmstoffe
Detaillierte Informationen zu diesen und weiteren Dämmverfahren und Dämmstoffen sowie 5 hilfreiche Spartipps für Ihre neue Dachdämmung finden Sie im Ratgeber Dachdämmung.
3. Dachstuhl erneuern: Was kostet die Sanierung des Dachstuhls?
Die Sanierung oder die komplette Erneuerung des Dachstuhls ist eine Aufgabe für professionelle Zimmerleute. Die Kosten für die Komplettsanierung des Dachstuhls richten sich dabei nicht nur nach der Region und dem Zustand des Dachstuhls, sondern auch nach der Dachform.
- Flachdach (Neigung bis 10°): ab 90€ pro m²
- Pultdach (Neigung bis 60°): ab 110€ pro m²
- Satteldach (Neigung bis 45°): ab 60€ pro m²
- Walmdach (Neigung bis 35°): ab 90€ pro m²
Die Dachsanierung sollten Sie unbedingt den Profis überlassen. Dennoch können Sie ggf. an einigen Stellen mit handwerklichem Geschick durch Eigenleistungen Kosten minimieren. So können Sie zum Beispiel alte Ziegel, Latten und Bretter selbst entfernen und so bei der Dachsanierung Geld sparen.
Dachsanierung Kosten – ein Rechenbeispiel
In unserem fiktiven Rechenbeispiel wird das Satteldach eines Einfamilienhauses saniert. Insgesamt werden 180 m² Dachfläche mit Betondachsteinen eingedeckt. Der Dachstuhl und die Dachsparren müssen nicht erneuert werden. Gemäß GEG wird im Zuge der Dacheindeckung eine Aufsparrendämmung mit Mineralwolle durchgeführt.
Zusätzlich fallen noch Kosten für das Gerüst und die Spenglerarbeiten (Kamineinfassung, Dachtraufe und Regenrinne) an.
| MaßnahmeAbriss und Entsorgung der alten Dacheindeckung und Verlattung | Kosten pro m²30 € | Kosten bei 180 m² Dachfläche5.400 € |
| MaßnahmeAufsparrendämmung mit Mineralwolle | Kosten pro m²120 € | Kosten bei 180 m² Dachfläche21.600 € |
| MaßnahmeNeuverlattung des Daches | Kosten pro m²12 € | Kosten bei 180 m² Dachfläche2.160 € |
| MaßnahmeNeueindeckung inkl. First und Ortgang | Kosten pro m²130 € | Kosten bei 180 m² Dachfläche23.400 € |
| MaßnahmeKosten gesamt | Kosten pro m² | Kosten bei 180 m² Dachfläche52.560 € |
Bedenken Sie, dass unser Rechenbeispiel die Arbeiten an einem individuellen Haus darstellen und nur als grobe Orientierung dienen. In der Praxis variieren die Kosten für die Dachsanierung je nach Region, Handwerksbetrieb, Materialwünschen und nach dem Umfang der Förderung für die Dachsanierung.
Welche Möglichkeiten zur Finanzierung einer Dachsanierung gibt es?
Die Komplettsanierung eines Daches kostet schnell mehrere Zehntausend Euro. Wenn Sie diese Kosten nicht mit Ihrem Eigenkapital stemmen können oder wollen, bietet sich die Aufnahme eines Kredits an.
Eine gängige Form der Finanzierung einer Dachsanierung ist ein Modernisierungskredit, der nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Bei größeren Projekten kommt eine klassische Baufinanzierung oder auch die Grüne Baufinanzierung der Commerzbank in Frage. Letztere lohnt sich insbesondere bei einer energetischen Dachsanierungen, da hier unter bestimmten Umständen attraktive Zinsvorteile möglich sind.
Mehr über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten erfahren Sie im Produktbereich Kredit & Finanzierung. Gerne können Sie auch direkt mit einem Commerzbank-Berater in Kontakt treten.
Beratungstermin vereinbaren
Zuschüsse und Förderkredite, Welche Fördermöglichkeiten gibt es für eine Dachsanierung?
Ganz gleich ob Dachausbau oder Komplettsanierung – Modernisierungsarbeiten am Dach bedeuten im Normalfall eine große Investition. Einen Teil der Kosten können Sie einsparen, indem Sie Fördermittel für die Dachsanierung beantragen. Gefördert werden allerdings nur energetische Sanierungsmaßnahmen sowie Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Das heißt, für eine reine Dacheindeckung gibt es keine Fördermittel. Bei einer Dachdämmung oder beim Einbau neuer, energieeffizienter Dachfenster können Sie dagegen auf Zuschüsse oder auf einen zinsgünstigen Förderkredit hoffen.
- KfW 261: Über das Programm 261 vergibt die KfW zinsgünstige Kredite für die energetische Sanierung von Wohngebäuden. Für Umbaumaßnahmen zum Effizienzhaus – dazu zählt auch die Dachdämmung – gibt es bis zu 150.000€ je Wohneinheit mit 5 – 45% Tilgungszuschuss. Den Kredit für Ihre Dachsanierung beantragen Sie einfach bei Ihrer Hausbank, die Ihren Antrag an die KfW weiterleitet.
- BAFA-Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle: Das Förderprogramm des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Sanierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz mit einem Zuschuss von 15% der förderfähigen Ausgaben. Daher gibt es auch für Dachsanierungen BAFA-Zuschüsse. Die förderfähigen Sanierungsmaßnahmen umfassen neben der Dämmung von Dach und Geschossdecken auch den Einbau energieeffizienter Fenster und Türen sowie Maßnahmen zum sommerlichen Wärmeschutz.
Wenn Sie unsicher sind, welche Fördermittel Ihnen für die Dachsanierung zustehen und was Sie bei der Antragsstellung beachten müssen, fragen Sie am besten den Handwerksbetrieb, den Sie mit den Sanierungsarbeiten beauftragen wollen. Die Profis kennen sich in der Regel mit dem Ablauf aus. Alternativ können Sie sich auch von einer zertifizierten Energieberaterin oder einem zertifizierten Energieberater über die Möglichkeiten einer energetischen Dachsanierung beraten lassen. Eine solche Energieberatung wird vom BAFA ebenfalls mit bis zu 50 % der förderfähigen Kosten bezuschusst. Aufgrund der hohen Nachfrage wird derzeit allerdings diskutiert, die Fördersumme zu reduzieren oder ganz zu streichen.
Wann sollte man die Förderung für die Dachsanierung beantragen?
Förderanträge müssen grundsätzlich vor Beginn der Sanierungsarbeiten gestellt werden. Neben dem Antrag auf Förderung müssen Sie in der Regel auch ein aktuelles Angebot eines Handwerksbetriebs vorlegen, in dem die geplanten Kosten für die Dachsanierung ausgewiesen sind.
Planen und Kosten sparen, 5 praktische Tipps für Ihre Dachsanierung
Gründlich planen
Ziehen Sie Energieberaterinnen oder Energieberater, einen Dachdeckerbetrieb oder ein Architekturbüro zurate, um die Art der Sanierung und den Umfang der Arbeiten genau planen zu können.
Experten fragen
Lassen Sie sich ausführlich beraten und einen Kostenvoranschlag erstellen. Regionale Fachbetriebe kennen sich nicht nur mit den technischen Möglichkeiten aus, sie wissen auch über die gesetzlichen Vorschriften und eventuelle Fördermöglichkeiten Bescheid.
Systemlösung verwenden
Entscheiden Sie sich bei der Dachsanierung am besten für eine Systemlösung. Damit die unterschiedlichen Schichten des Dachaufbaus optimal zueinander passen, sollten alle Komponenten aufeinander abgestimmt sein.
Dachdämmung einplanen
Eine gute Dämmung im Zuge der Dacherneuerung ist sowohl wirtschaftlich als auch mit Blick auf den Wohnkomfort sinnvoll. Überdies schreibt das Gebäudeenergiegesetz die Dachdämmung in vielen Fällen ohnehin vor.
Fördermöglichkeiten nutzen
Prüfen Sie frühzeitig, ob Sie Anspruch auf einmalige Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite für Ihre Dachsanierung haben und informieren Sie sich vor der Dachsanierung bei der Commerzbank über mögliche Modernisierungskredite oder Grüne Baufinanzierungen. Je nach Region bieten viele Länder und Kommunen regionale Fördermittel für Dachsanierungen an.