Grundschuldbestellung: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen!

Eine Grundschuldbestellung gilt als Kreditsicherheit beim Kauf einer Immobilie und stellt ein Grundpfandrecht dar. Doch welche Kosten fallen dabei an und was ist zu beachten?

Ein Mann im karierten Hemd macht sich Notizen und tippt Zahlen in einen Taschenrechner.

Was sind eine Grundschuld und eine Grundschuldbestellung?

Wenn Sie ein Haus kaufen und mithilfe eines Bankdarlehens finanzieren wollen, müssen Sie die dafür notwendigen Kredite mithilfe einer Grundschuld besichern. Die Grundschuld stellt eine Sicherheit und ein Pfand für die Bank dar. Wenn Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können, kann die Bank von diesem Pfandrecht Gebrauch machen und die Liegenschaft zur Zwangsversteigerung ausrufen. Die Grundschuld müssen Sie in das Grundbuch jener Gemeinde eintragen lassen, in der sich Ihre Liegenschaft befindet. Dafür ist das Grundbuchamt zuständig. Diesen Vorgang wird als Grundschuldbestellung bezeichnet. Wenn Sie Ihr Haus vor der Tilgung der Grundschuld verkaufen wollen, können Sie das nur mit der Zustimmung des Kreditgebers tun, der das Grundpfandrecht innehat. Falls Sie die Immobilie jedoch nur mit Ihrem Eigenkapital und ohne Kredit finanzieren können, entfällt diese Grundschuldbestellung und damit auch die Eintragung der Schuld in das Grundbuch.

Eigenschaften einer Grundschuld

Die Grundschuld als solche ist an keine bestimmte Forderung gebunden. Aus diesem Grund bleibt sie auch nach Ablauf des Darlehensvertrages bestehen. Sie können die Grundschuld aber nach der Tilgung aller Kreditraten beim Grundbuchamt aus dem Grundbuch löschen. Die Bank stellt Ihnen nach der Rückzahlung der Kreditsumme eine Löschungsbewilligung aus. Die Löschung der Grundschuld ist allerdings ebenfalls mit Kosten verbunden. Die Bestellung der Grundschuld beim Grundbuchamt dauert in der Regel vier bis sechs Wochen. Diesen Zeitraum sollten Sie deshalb einplanen, wenn Sie ein Haus kaufen wollen. Die Grundschuld selbst bleibt so lange als Grundpfandrecht aktiv, bis Sie Ihren Kredit bei der Bank vollständig getilgt haben.

Was enthält die Grundschuldbestellung?

Der Inhalt einer Grundschuldbestellung setzt sich im Wesentlichen aus folgenden Komponenten zusammen:

  • Die genaue Bezeichnung des Objekts wie Flurstücksnummer, Angaben zum Grundstück und seinen Eigentümern. Diese Daten sind Bestandteile der Eintragung ins Grundbuch.
  • Dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Damit erteilten die Grundstückseigentümer der Bank die Vollmacht, die Liegenschaft im Bedarfsfall zwangszuversteigern.

Hinweis: Die Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel wird nur dann ausschlaggebend, wenn Sie als Liegenschaftseigentümer Ihren im Grundbuch besicherten Kredit nicht mehr bedienen können. Eine Stundung der Kreditraten ist zwar möglich, dafür zahlen Sie jedoch relativ hohe Zinsen. Zudem dürfen Sie in diesem Fall mit höchstens zwei Kreditraten im Rückstand sein. Ansonsten macht die Bank von der Verwertung ihres Grundpfandrechts Gebrauch.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld stellen ein Grundpfandrecht dar. Die Hypothek ist als Grundpfandrecht aber an eine konkrete Schuld gebunden. Ist diese Schuld vollständig getilgt, erlischt die Hypothek automatisch. Eine Grundschuld bleibt im Gegensatz dazu auch nach der Tilgung eines Darlehens bestehen und scheint im Grundbuch auf. Die Grundschuld kann danach als Grundpfandrecht für andere Zwecke verwendet werden oder Sie lassen die Grundschuld löschen. Heute wurde das Hypothekardarlehen weitgehend vom Grundschulddarlehen abgelöst.

Arten der Grundschuld

Bei der Grundschuld wird zwischen zwei verschiedenen Varianten unterschieden. Beide gelten dabei als Grundpfandrechte:

Die Briefgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld erhalten Sie einen Grundschuldbrief. In diesem wird der Eintrag der Schuld in das Grundbuch bestätigt und wird somit zu einem verbrieften Grundpfandrecht. Den Grundschuldbrief stellt immer die staatliche Druckerei her und er gilt als Wertpapier. Dieser Prozess ist sehr zeitaufwendig und auch relativ teuer. Allerdings können Sie diesen Grundschuldbrief als Grundpfandrecht an andere Gläubiger weitergeben. Das ist vor allem für Umschuldungen oder bei einer Anschlussfinanzierung vorteilhaft. Da dieses Dokument ein verbrieftes Pfandrecht darstellt, ist der Umgang mit diesem sehr sorgsam zu gestalten. Außerdem ist die Ausstellung eines Grundschuldbriefs wesentlich teurer als eine Buchgrundschuld. Auch bei der Briefgrundschuld müssen Sie mit Kosten für den Notar rechnen.

Die Buchgrundschuld

Bei einer Buchgrundschuld wird der Eintrag im Grundbuch vermerkt und folgt damit der oben beschriebenen Grundschuldbestellung. Bei einer Umschuldung müssen Sie diesen Eintrag jedoch ebenfalls ändern, was zusätzliche Kosten verursacht. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld liegt hier jedoch kein übertragbares Wertpapier vor. Deshalb müssen Sie bei der Änderung des Grundbucheintrags auch keinen eigenen Abtretungsvertrag schließen wie bei einer Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld werden Sie im Grundbuch daher den Zusatz ˶Grundschuld ohne Brief˝ finden. Gesetzlich betrachtet bildet die Briefgrundschuld den Regelfall. In der Praxis ist es jedoch die Buchgrundschuld.

Kostenfaktoren einer Grundschuldbestellung

Die Kosten für die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt unterteilen sich in die Kosten für den Notar sowie die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch. Sowohl die Notarkosten als auch die Gebühren für die Eintragung beim Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Als Immobilienkäufer müssen Sie den Richtsatz also gleich doppelt bezahlen. Die Höhe der Gebühren hängt dabei vom Kaufpreis der Immobilie ab, die zwischen 0,8 % und 1 % des Kaufpreises liegt. Die Grundschuldbestellung können Sie als Teil der Kosten für den Erwerb einer Immobilie betrachten.

Grundschuldbestellung als Teil der Nebenkosten

Die Kosten für den gesamten Hauskauf setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen. Zu den Kosten für die Grundschuldbestellung kommen noch Kosten für die Eintragung in das Grundbuch als Eigentümer oder die Gebühren für eine mögliche Eigentümerumschreibung. Zusammen mit den Gebühren für die Grundschuldbestellung, den Kosten für den Notar und die damit verbundenen Nebenkosten, ergibt sich dabei ein Wert für die gesamten Nebenkosten des Immobilienkaufs. Planen Sie aus diesem Grund daher nicht nur einen Wert von 0,8 bis 1 % der Kaufsumme für die Grundschuldbestellung ein, sondern einen Wert für alle Nebenkosten, der zwischen 1,5 % und 2 % der Kaufsumme liegt.

Rechenbeispiel für eine Grundschuldbestellung

Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus zum Preis von 150.000€. Damit errechnen sich die Kosten für die Grundschuldbestellung wie folgt: Beurkundung der Grundschuld beim Notar: 354€ Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt: 354€ Gesamtkosten: 708€ Sie zahlen also insgesamt 708 € für die Notarkosten und die Kosten für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch beim Grundbuchamt.

Finanztipp : Bei der Finanzierung eines Eigenheims haben Sie mehrere Möglichkeiten. Hier spielt auch das Eigenkapital eine große Rolle. Eigenkapital können Sie beispielsweise mithilfe eines Bausparvertrags oder mit einem Sparkonto bilden. Das erfordert natürlich eine gewisse Zeit. Der Eigenkapitalanteil beim Erwerb eines Hauses sollte mindestens 20 % der Gesamtkosten ausmachen.

Müssen Sie die Grundschuldbestellung direkt vornehmen?

In den meisten Fällen verlangen die Banken bereits vor der Vergabe eines Kredits zur Finanzierung eines Immobilienkaufs eine Grundschuldbestellung. Erst wenn diese erfolgt ist, hat die Bank auch eine Sicherheit. Aus diesem Grund ist es notwendig, die Grundschuldbestellung möglichst rasch in die Wege zu leiten, um das Darlehen zu erhalten und den Hauskauf über die Bühne zu bringen. Da die Grundschuldbestellung einen Zeitraum von bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen kann, ist sie rechtzeitig vor Vertragsabschluss durchzuführen.

Ablauf einer Grundschuldbestellung

An der Abwicklung der Grundschuldbestellung sind die Bank, der Kreditnehmer sowie der Notar beteiligt. Der Ablauf der Grundschuldbestellung gestaltet sich in der Regel wie folgt:

  1. Zusendung des Grundschuldbestellungsformulars an den Notar
  2. Festlegung eines Notartermins
  3. Einreichung der Urkunde an das Grundbuchamt vom Notar
  4. Übermittlung der Urkundenkopien sowie des Grundbuchauszugs an die Bank

Da die Grundschuldbestellung immer über einen Notar erfolgt, leiten Sie am besten gleich bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Grundschuldbestellung ein. Damit ersparen Sie sich viel wertvolle Zeit.

Grundschuld löschen, abtreten oder nicht?

Wer beabsichtigt in Zukunft wieder ein Darlehen bei der gleichen Bank zu beantragen wie beim ursprünglichen Erwerb der Immobilie, kann die Grundschuld bedenkenlos im Grundbuch stehen lassen. Dadurch ersparen Sie sich als Kreditnehmer eine neuerliche Grundbucheintragung für die Bank. Wenn Sie allerdings beabsichtigen, das Haus später zu verkaufen, sollten Sie die Grundschuld löschen lassen. Allerdings besteht hier die Möglichkeit, die bestehende Grundschuld in den neuen Kaufvertrag zu übernehmen.

Ablauf einer Löschung der Grundschuld

Wenn Sie Ihr Darlehen bereits zurückgezahlt haben, stellt Ihnen Ihre Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Mit dieser gehen Sie zum Grundbuchamt und können die Löschung der Grundschuld beantragen. Wenn Sie einen Grundschuldbrief haben, muss dieser vom Notar an das Grundbuchamt weitergegeben werden. Dafür fallen natürlich entsprechende Notarkosten an.

Was passiert, wenn Sie den Kredit nicht begleichen?

Wenn Sie den durch die Grundschuld besicherten Kredit nicht mehr zurückzahlen können, ist die Bank dazu berechtigt, die Immobilie versteigern zu lassen. Der Versteigerungserlös verwendet die Bank für die Begleichung der noch aushaftenden Kreditsumme. Die Bank erhält dadurch als erster Gläubiger ihr Geld zurück, sofern der Grundbucheintrag im I. Rang erfolgt. In den meisten Fällen wird die Bank daher auf eine Eintragung im I. Rang bestehen. Die Rangfolge der Rechtsansprüche von Gläubigern richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch. Andere Gläubiger werden nachrangig bedient.

Was geschieht nach der Begleichung des Kredits?

Wenn der besicherte Kredit beglichen ist, bleibt die Grundschuld dennoch bestehen. Wenn Sie wieder einen Kredit von derselben Bank in Anspruch nehmen wollen, können Sie die Grundschuld wiederum als Sicherheit vorlegen. Wenn Sie bei einem anderen Kreditinstitut ein Darlehen aufnehmen, müssen Sie die Grundschuld auf diesen Gläubiger umschreiben lassen, was wiederum mit Notarkosten und Gebühren verbunden ist.

3 Spartipps bei einer Grundbestellung

1

Auflassungsvormerkung

Der Notar sorgt für die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Diese verhindert den Zugriff des Verkäufers auf die Immobilie vor einer Umschreibung auf einen neuen Eigentümer. Innerhalb der eigenen Familie können Sie sich diese Vormerkung jedoch meist sparen.

2

Grundschuld bestehen lassen

Um Kosten zu sparen, können Sie die Grundschuld auch nach der Tilgung des Darlehens stehen lassen. Das spart Löschungskosten und die Kosten für einen Neuantrag, falls Sie erneut einen Kredit bei derselben Bank aufnehmen wollen. Auch die dazugehörigen neuerlichen Notarkosten entfallen dann.

3

Gebühren absetzen

Wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten wollen, können Sie die Gebühren für die Grundschuldbestellung und den Notar als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Rechtzeitig Eigenkapital ansparen

Je mehr Eigenkapital Sie für den Kauf einer Immobilie haben, desto weniger Fremdkapital in Form von Krediten und Darlehen brauchen Sie. Je kleiner die dadurch in Anspruch genommenen Kredite sind, desto schneller können Sie diese auch tilgen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, rechtzeitig Eigenkapital anzusparen und die Kredite beim Hauskauf möglichst gering zu halten. Wenn Sie eine Grundschuld eingetragen haben, können Sie natürlich diese auch für die Aufnahme eines neuen Kredits verwenden. Voraussetzung dafür ist jedoch die Beantragung des Darlehens beim gleichen Kreditgeber. Auch die Löschung der Grundschuld ist mit Kosten verbunden und nicht unbedingt notwendig.

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