Grunderwerbsteuer: Was Sie beim Grundstückskauf beachten müssen

Mit dem Erwerb eines Grundstücks wird in Deutschland die Grunderwerbsteuer fällig. Lesen Sie hier, was unter die Grunderwerbsteuer fällt, wie sie berechnet wird und wie Sie Steuern sparen können.

Ältere Frau mit Steppjacke steht auf der Treppe vor ihrem Hauseingang und wirft sich einen gemütlichen Schal um.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Bei Kaufverträgen und anderen Rechtsvorgängen, deren Gegenstand bebaute und unbebaute inländische Grundstücke sind, wird die Grunderwerbsteuer ausgelöst. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Verkehrssteuer: Sie entsteht durch den wirtschaftlichen Akt des Kaufs und ist nur einmalig fällig.

Für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich. Der Notar ist verpflichtet, das Finanzamt über den Eigentümerwechsel zu informieren und eine Abschrift des unterschriebenen Kaufvertrags an die Steuerbehörde weiterzureichen, die die Höhe der Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung festgelegt und dem Steuerschuldner den Grunderwerbsteuerbescheid zustellt.

Was fällt unter die Grunderwerbsteuer?

Was unter die Grunderwerbsteuer fällt, regelt § 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Hierzu zählen

  • unabhängig von ihrer Nutzung sämtliche Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (räumlich abgegrenzter Raum, der im Grundbuch eingetragen ist)
  • Erbpacht bzw. Erbbaurechte
  • Gebäude auf fremdem Boden
  • Eigentumswohnungen (Teileigentum)

Wechselt der Eigentümer eines entsprechenden inländischen Grundstücks durch einen Kaufvertrag, einen Tauschvertrag, eine Zwangsversteigerung oder andere Rechtsvorgänge, die einen Eigentümerwechsel mit sich bringen, wird in der Regel die Zahlung der Grunderwerbsteuer fällig (vgl. §1 GrEStG).

Was fällt nicht unter die Grunderwerbsteuer?

Unter die Grunderwerbsteuer fällt nur Gegenstände, die unbeweglich und untrennbar mit der Immobilie verbunden sind. Sofern bewegliches Inventar wie Einbauküchen, eine Sauna oder ein Gartenhaus gesondert im Kaufvertrag aufgeführt sind, sind sie von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Was ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht erhoben, wenn der Wert eines Grundstücks unter 2.500€ liegt. Sie wird ebenfalls nicht erhoben, wenn der neue Eigentümer das Grundstück durch eine Erbschaft oder eine Schenkung erhalten hat und Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf das Grundstück zahlt.

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Das Finanzamt betrachtet Käufer und Verkäufer bei Grundstücks- und Immobiliengeschäften als Gesamtschuldner. Damit haften beide gegenüber der Steuerbehörde für die Zahlung der Grunderwerbsteuer.

In der Praxis wird allerdings häufig der Käufer als Schuldner genannt und ist als neuer Eigentümer eines Grundstücks dazu verpflichtet, die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu entrichten.

Wann müssen Sie die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids bleiben Ihnen 4 Wochen Zeit, um Ihre Steuerschuld beim Finanzamt zu begleichen. Solange die Zahlung nicht erfolgt ist, können Sie sich nicht als neuer Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen.

Hierzu benötigen Sie die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird vom zuständigen Finanzamt nach Zahlungseingang an den Notar übermittelt, der die Bescheinigung dem Grundbuchamt vorlegt.

Wer muss keine Grunderwerbsteuer zahlen?

Der Erwerb eines Grundstücks durch

  • den Ehe- oder Lebenspartner,
  • frühere Ehe- und Lebenspartner, wenn dies im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. der Aufhebung der Lebenspartnerschaft erfolgt, oder
  • Verwandte in gerader Linie wie Großeltern, Eltern, Kinder (Stiefkinder, Adoptivkinder, Schwiegersohn und -tochter), Enkelkinder

bleibt grunderwerbsteuerfrei.

Bruder und Schwester dagegen zählen zur Seitenlinie. Entsprechend wird bei einem Verkauf unter Geschwistern die Grunderwerbsteuer fällig.

Vermietete Immobilien: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer zahlt der Vermieter als neuer Eigentümer beim Kauf einer Immobilie.

Er kann die jährlich anfallende Grundsteuer für sein Grundstück aber zu 100% auf die Mieter umlegen, sofern die Immobilie vollständig vermietet ist. Nutzt er einen Teil der Immobilie selbst, zahlt er anteilig ebenfalls die Grundsteuer.

Share Deals

Unternehmen und institutionelle Investoren können die Zahlung der Grunderwerbsteuer mithilfe sogenannter „Share Deals“ legal umgehen:

Statt eines Grundstücks oder einer Immobilie erwerben sie einen Anteil an einem Unternehmen, welches Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist. Dieser Anteil muss allerdings unter 90% liegen und kann frühestens nach Ablauf von 10 Jahren auf 100% erhöht werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern selbst festgelegt und variiert zwischen 3,5 und 6,5%. In Bezug auf die Grunderwerbsteuer ist der Hauskauf oder der Erwerb eines Grundstücks in Bayern oder Sachsen mit 3,5% am günstigsten. Teuer wird es dagegen mit 6,5% in Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen und dem Saarland.

Nach einem Beschluss des Hamburger Senats ändert sich der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Hamburg 2023 von 4,5 auf 5,5%.

Die Grunderwerbsteuer 2022 in den einzelnen Bundesländern im Überblick

Der Steuersatz in den jeweiligen Bundesländern:

  • Bayern: 3,5%
  • Sachsen: 3,5%
  • Hamburg. 4,5% (ab 2023: 5,5 %)
  • Sachsen-Anhalt: 5,0%
  • Baden-Württemberg: 5,0%
  • Bremen: 5,0%
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%
  • Niedersachsen: 5,0%
  • Hessen: 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
  • Berlin: 6,0%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Brandenburg: 6,5%
  • Saarland: 6,5%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5%

Quelle: Grunderwerbsteuer – Steuersatz 2022 nach Bundesländern

Wie kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Sofern für Sie keine der oben genannten Ausnahmen für die Zahlung besteht, können Sie die Zahlung der Grunderwerbsteuer beim Hauskauf oder Grundstückskauf nicht umgehen und sollten die Kosten bei Ihrer Baufinanzierung mitberücksichtigen.

Grundsätzlich wird die Höhe der Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes berechnet. Es gibt jedoch Möglichkeiten, den Kaufpreis und damit die Höhe der Grunderwerbsteuer zu reduzieren.

Bewegliches Inventar gesondert im Kaufvertrag aufführen

Führen Sie bewegliches Inventar gesondert im Kaufvertrag auf, unterliegt es nicht der Grunderwerbsteuer. Die Kosten für die Einbauküche, eine Sauna oder ein Gartenhaus sollten dabei allerdings nicht mehr als 15% des gesamten Kaufpreises ausmachen. Andernfalls kann das Finanzamt Nachweise über den Wert verlangen.

Kaufpreisminderung

Hat der Verkäufer Ihnen beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie Mängel verschwiegen, können Sie unter bestimmten Umständen nachträglich eine Kaufpreisminderung erwirken. Wird die Minderung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Erwerb erzielt, kann dies gegebenenfalls zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen.

Haus und Grundstück getrennt voneinander kaufen

Unter Umständen können Sie Steuern sparen, wenn Sie erst ein Grundstück kaufen und später ein Haus bauen oder Grundstück und Immobilie getrennt voneinander erwerben.

Handelt es sich um zwei verschiedene Erwerbsvorgänge, müssen diese nicht nur inhaltlich, sondern auch zeitlich voneinander getrennt sein. Das bedeutet: Kaufen Sie zunächst nur das Grundstück, müssen mindestens 6 Monate vergehen, bevor Sie Ihr Haus kaufen. Zudem muss es sich beim Verkäufer des Hauses und dem Verkäufer des Grundstücks um zwei unterschiedliche Personen oder Unternehmen handeln.

Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

Wer eine Immobilie vermietet oder sie betrieblich nutzt, kann die Grunderwerbsteuer in seiner Steuererklärung geltend machen.

Als Nebenkosten beim Hauskauf können Grunderwerbsteuern bei vermieteten Immobilien oder Grundstücken als Abschreibung angesetzt werden. Zudem können Ausgaben, die für das Gebäude anfallen, abgesetzt werden, sofern die Mieteinnahmen als Einkommen angeben werden. Wird die Immobilie zum Teil selbstgenutzt, werden die Ausgaben entsprechend anteilig geltend gemacht.

Bei gewerblich genutzten Immobilien oder Grundstücken wird die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend gemacht.