Bauzinsentwicklung

Bauzinswende: Worauf es bei der Finanzierung jetzt ankommt

30.03.2023 – Nach Jahrzehnten des günstigen Bauens steigen die Bauzinsen rasant an. Wir zeigen Ihnen, was Sie beim Thema Baufinanzierung beachten sollten.

Ein junges Paar sitzt lachend in Ihrer neuen modernen Küche auf der Küchenzeile. Eine Immobilie lieber jetzt oder später kaufen? Es lohnt sich, die Baufinanzierung trotz Zinswende noch heute zu sichern.

Steigende Bauzinsen bedeuten teurere Immobilienkredite

Die Zinswende ist da! Die Zinsen für Immobilienkredite befanden sich jahrelang im Sinkflug. Jetzt ist eine deutliche Trendwende eingetreten: Allein im Laufe des Jahres 2022 haben sich die Zinsen fast vervierfacht – und das weitgehend unabhängig von den Kreditlaufzeiten. Diese Entwicklung hat erhebliche Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen, auch Bauzinsen genannt. Die Folge: Es wird immer kostspieliger, eigenen Wohnraum zu kaufen, zu sanieren oder ein Haus zu bauen.

Die günstigen Jahre sind vorbei

Obwohl seit Oktober 2022 ein leichter Rückgang der Bauzinsen zu verzeichnen ist, gehen Finanzexperten in ihren aktuellen Prognosen davon aus, dass die Phase der niedrigen Zinsen erst mal vorbei ist. Es wird erwartet, dass die Bauzinsen im Verlauf des Jahres 2023 weiter steigen werden. Unbeständige Kapitalmärkte, die weiter zunehmende Inflationsrate infolge des Konflikts zwischen Russland und der Ukraine, steigende Energiepreise und die Preissteigerungen für Rohstoffe im Zuge der Corona-Pandemie tragen zur aktuellen Situation bei.

Pessimismus überwiegt

Die Erwartungen der Verbraucher in puncto Bauzinsentwicklung sind ebenfalls pessimistisch. Schon im Jahr 2022 gingen laut einer Umfrage der Wüstenrot Bausparkasse gut zwei Drittel der Bevölkerung geht davon aus, dass die Hypothekenzinsen bzw. Bauzinsen in den nächsten zwölf Monaten weiter steigen werden. Ein vergleichbares Bild zeichnet sich bei der Einschätzung zu den Hypothekenzinsen für die kommenden drei Jahre ab.

Platzt nun für viele Menschen der Traum vom Eigenheim?

Die Kombination aus steigenden Bauzinsen und anhaltend hohen Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten stellt viele Menschen, die bauen oder kaufen möchten, vor die schwierige Frage: Besser jetzt finanzieren oder den Traum von der eigenen Immobilie erst mal auf Eis legen? Schon ein kleiner Sprung bei den Darlehenszinsen wirkt sich erheblich auf die Ratenhöhe aus. Das kann über die Gesamtlaufzeit zu einer Mehrbelastung von einigen tausend Euro führen oder die Laufzeit des Darlehens deutlich verlängern.

Die Unsicherheit am Markt ist groß. Für viele Menschen ist Zinsbindung derzeit das Gebot der Stunde. Angesichts der erwarteten Bauzinsentwicklung in den kommenden Jahren und mit Blick auf die anhaltend hohen Kosten für Immobilien und Rohstoffe ist es ratsam, bereits heute über Finanzierungsoptionen mit vergleichsweise günstigeren Konditionen nachzudenken.

Bauzinsen 2022 – das sollten Sie wissen

Hier beantworten wir für Sie die wichtigsten Fragen zum Thema Bauzinsen, Bauzinsentwicklung und Bauzinsberechnung:
Beispielrechnung

So wirken sich steigende Bauzinsen auf Ihr Darlehen aus

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkungen des aktuellen Zinsanstiegs auf Neufinanzierungen für Häuser und Wohnungen und auf bestehende Verträge mit auslaufender Zinsbindung.

Bei einer Kreditsumme von 200.000€ und einer jährlichen Tilgungsrate von 3% bedeutet ein Anstieg der Bauzinsen von 0,85% auf 1,5% einen Anstieg der monatlichen Kreditrate von 642€ auf 750€. Das entspricht einer monatlichen Mehrbelastung von mehr als 100€ für den Kreditnehmer.

Daher gilt: Sichern Sie sich schnellstmöglich Ihre Zinsbindung, bevor die Zinsen weiter ansteigen.

Möglichkeiten der Baufinanzierung

Wer den Bau oder Kauf einer Immobilie finanzieren möchte, hat verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Grundsätzlich zu unterscheiden sind Finanzierungen mit oder ohne Eigenkapital, also dem eigenen Ersparten.

Finanzierung mit Eigenkapital: bessere Konditionen

Zurücklegen lohnt sich: Mehr Eigenkapital bedeutet eine kürzere Kreditlaufzeit und damit einen Tilgungsplan, der die Banken meist schneller überzeugt. Die monatliche Rate fällt geringer aus und das Darlehen kann schneller zurückgezahlt werden.

Finanzierung ohne Eigenkapital: höhere Zinssätze

Viele Banken gewähren auch ohne Erspartes einen Baukredit. Allerdings fallen dabei die monatlichen Zinsen in der Regel deutlich höher aus. Auf lange Sicht bedeutet das eine größere finanzielle Belastung und das eigene Einkommen muss gesichert sein.

Finanzierung mit Eigenkapital

Eine Baufinanzierung mit Eigenkapitalanteil empfiehlt sich für Neukredite. Kunden können dabei zwischen den Möglichkeiten des Bausparens und der Baufinanzierung wählen.

Das Prinzip Baufinanzierung oder Annuitätendarlehen

Die klassische Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit, der ausschließlich für den Bau, Erwerb oder die Sanierung einer Immobilie genutzt werden kann. Das Darlehen wird monatlich mit gleichbleibender Höhe über den festgelegten Zeitraum von zum Beispiel zehn Jahren zurückgezahlt. Auch Sonderzahlungen, sogenannte Sondertilgungen, können vereinbart werden. Der Zinssatz des Baudarlehens wird in den Konditionen Ihres Vertrags festgelegt. Für eine solide Finanzierung gilt häufig die Faustregel, dass die Kaufnebenkosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestritten werden können.

Das Prinzip Bausparen

Der Grundgedanke des Bausparens: Mehrere Sparer bilden eine Gemeinschaft, das sogenannte Bausparkollektiv, das sich gegenseitig bei der Verwirklichung der Bauwünsche hilft. Der Ablauf lässt sich dabei in drei Phasen teilen: die Sparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Zunächst spart der Kunde in der Regel 30 bis 50% der Bausparsumme an und baut damit Eigenkapital auf. Nach einer gewissen Zeit ist der Vertrag „zuteilungsreif“. Der Sparer kann sich jetzt sein Guthaben auszahlen lassen und hat zudem Anspruch auf ein zinsgünstiges und zinssicheres Bauspardarlehen. In der Darlehensphase zahlt der Bausparer sein Bauspardarlehen zurück.

Das Besondere beim Bausparen: Der Bausparvertrag ist flexibel einsetzbar, zinssicher und planbar. In der Sparphase erhalten Sparer sogar Zinsen auf ihr Guthaben. Gegebenenfalls können sie zusätzlich von einer staatlichen Förderung fürs Bausparen profitieren.

Finanzierung ohne Eigenkapital: 100-Prozent-Finanzierung versus Vollfinanzierung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, zahlen Sie einmal den Kaufpreis für die Immobilie selbst. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen aber sogenannte Kaufnebenkosten an, wie

  • Grunderwerbsteuer,
  • Notargebühren,
  • Maklercourtagen,
  • der entgeltpflichtige Grundbucheintrag.

Bei der 100%-Finanzierung verfügen Kreditnehmer bereits über das Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten – sie finanzieren also nur den Kaufpreis über ein Darlehen.

Vollfinanzierungen werden aufgrund steigender Zinsen weniger attraktiv

Eine Vollfinanzierung ist dagegen die vollständige Finanzierung des Kaufpreises und der Nebenkosten über ein Darlehen. Im Gegensatz zur 100%-Finanzierung fallen hierbei in der Regel höhere Zinssätze an. Insbesondere für junge Familien, die noch kein ausreichendes Kapital für eine Immobilie ansparen konnten, kann diese Finanzierungsvariante interessant sein. Kreditnehmer, die zwar über Ersparnisse oder Kapitalanlagen verfügen, ihre langfristige Geldanlage aber nicht vorzeitig auflösen können oder möchten, können ebenfalls von einer Vollfinanzierung profitieren.

In Zeiten niedrigerer Zinsen war die Vollfinanzierung besonders lohnend. Da aber nun die Hypothekenzinsen steigen und die Bauzinsentwicklung nach oben geht, empfiehlt sich stattdessen eher ein Bausparvertrag.

Die Commerzbank berät Sie gerne gemeinsam mit ihrem Partner Wüstenrot, wie Sie mit Bausparen Ihr Eigenheim bequem finanzieren können.

Anschlussfinanzierungen

Anschlusskredite: frühzeitig kümmern

Häufig ist nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung das gesamte Darlehen noch nicht zurückgezahlt. Aufgrund dessen sollten Sie sich vor Ende des ersten Darlehensvertrags nach einer weiterführenden Finanzierung, der sogenannten Anschlussfinanzierung, umsehen. Mit der Anschlussfinanzierung tilgen Sie die Restschuld des ersten Kredits. Häufig wird ein Anschlusskredit nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit fällig. Es wird empfohlen, sich frühzeitig um eine neue Finanzierung zu kümmern, bestenfalls ein bis drei Jahre vor Ende der Laufzeit.

  • Anschlussfinanzierung durch Verlängerung und Umschuldung: Anschlussfinanzierungen bieten Banken zu den aktuell gültigen Bauzinsen an. Je nachdem, wie hoch diese zum jeweiligen Zeitpunkt sind, können die Zinssätze höher oder niedriger ausfallen. Daher lohnt es sich, Angebote und Konditionen verschiedener Kreditinstitute miteinander zu vergleichen. So können Sie mit einer günstigeren Finanzierungsmöglichkeit vor Ablauf Ihren alten Kredit umschulden – und sich damit die Vorteile niedrigerer Zinsen sichern. Anschlussfinanzierungen sind für alle Immobilienbesitzer interessant.
  • Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie Zinssätze frühzeitig binden. Bei echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung – Sie können also den Vertrag mit dem heutigen Zinssatz abschließen. Der wichtigste Unterschied zwischen einer üblichen Anschlussfinanzierung und einem Forward-Darlehen besteht darin, dass ein Forward-Darlehen vor Ablauf des alten Kredits abgeschlossen werden kann. Für diese Zinsgarantie lassen sich die Kreditinstitute bis zur Ablösung des alten, noch bestehenden Darlehens aber häufig leichte Zinsaufschläge zahlen. Es gilt also: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung.
  • Bausparvertrag: Wer noch mehr als fünf Jahre Zeit hat, kann sich mit einem Bausparvertrag gleichbleibende Bauzinsen sichern. Steigen diese in Zukunft weiter an, hat dies keine Auswirkung auf Ihren Bausparvertrag, da die Konditionen bei Vertragsabschluss festgelegt und nicht nachträglich angeglichen werden.

Zu Ihren Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung berät Sie die Commerzbank gerne.

Tipp: nachhaltige Finanzierungsangebote

Immer mehr Banken fördern nachhaltige und energieeffiziente Investitionen mit einem Sonderzins. Natürliche Personen, die an einem Kauf, Neubau, einer Modernisierung oder an einer Umschuldung der bestehenden Baufinanzierung Interesse haben, sollten sich im Vorfeld von Experten über weitere Finanzierungsoptionen beraten lassen.

Darum lohnt sich Zinssicherung mit Bausparen jetzt

Gerhard Schonder, Organisationsdirektor der Wüstenrot Bausparkasse AG, beantwortet die wichtigsten Fragen rund um das Thema Bausparen:

Warum ist Bausparen gerade jetzt sinnvoll?

Bausparen ist eine clevere Lösung zur langfristigen Sicherung von günstigen Darlehenszinsen. Sie sichern sich damit gegen das Zinsänderungsrisiko ab, denn die Zinswende ist bereits Realität und der Preis für Baugeld wird nach Experteneinschätzungen weiter steigen. Ein intelligentes „Zinsmanagement“ ist genauso wichtig wie eine clevere Anlagestrategie und die perfekte Ergänzung in der persönlichen Vermögens- und Finanzplanung.

Wenn Sie erst einmal einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, dann sichern Sie sich damit dauerhaft die vereinbarten Darlehenszinsen und somit können Sie generationenübergreifend viel sicherer planen. Ein Bausparvertrag eignet sich bestens für all jene, die eine günstige Anschlussfinanzierung mit einer Vorlaufzeit von mehr als fünf Jahren benötigen und eine vom Marktzins abgekoppelte Modernisierungsvorsorge betreiben wollen. Oder die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erst noch in der Zukunft erfüllen möchten.

Welche weiteren Vorteile bietet ein Bausparvertrag?

Neben der Zinssicherung ist die Eigenkapitalbildung ein unschätzbarer Vorteil. Durch die anfängliche Sparphase baut man Kapital auf, wodurch eine spätere Gesamtfinanzierung des Vorhabens deutlich günstiger ausfällt. Hinzu kommt: Bausparen wird vielfach gefördert. Von der Wohnungsbauprämie über die Arbeitnehmersparzulage bis hin zum Wohn-Riester unterstützt der Staat die schnellere Verwirklichung des individuellen Immobilientraums. Ändert sich der Bedarf, sind flexible Anpassungen des Bausparvertrages möglich. Durch diese Flexibilität eignet sich der Bausparvertrag für jede Kundengruppe – vom Neugeborenen bis zum „Best-Ager“, da auch Übertragungen innerhalb der Familie möglich sind.

Gegenüber den klassischen Verbraucherdarlehen bietet das Bauspardarlehen die Möglichkeit, sich bereits mit dem Abschluss die aktuellen Bauzinsen auch für später zu sichern. Aber nicht nur das: Zudem besteht die Option, jederzeit kostenfreie Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu tätigen. Bauspardarlehen bis 50.000€ sind kostengünstig und unkompliziert ohne Grundschuldeintragungen möglich und ein Bauspardarlehen wird auch bis ins hohe Alter gewährt. Also alles gute Argumente, um jetzt mit dem Bausparen zu beginnen!

Wie wird sich die Situation weiter entwickeln, mit Blick auf das Bausparen?

Die langjährige Phase extrem niedriger Zinsen ist vorbei. Seit Anfang des Jahres 2022 haben sich die Zinsen nahezu vervierfacht. Experten gehen davon aus, dass dieser Trend noch weiter anhalten wird.

Besonders Mieter sollten jetzt vorsorgen. Nach wie vor ist eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus einer der wichtigsten Bausteine für die Altersversorgung und bedeutet eine höhere Lebensqualität und letztlich auch Sicherheit für die eigene Wohnsituation.

Egal, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren und Jahrzehnten entwickeln, mit einem Bausparvertrag der aktuellen Generation sichern Sie sich die im Vergleich zum aktuellen Marktniveau unschlagbar niedrigen Darlehenszinsen und haben jederzeit die Flexibilität, ob Sie den Vertrag in Teilen oder als Ganzes zum Einsatz bringen. Intelligentes Zinsmanagement und eine Versicherung gegen hohe Darlehenskosten sollte in jeder Finanzplanung Berücksichtigung finden. Das Kundeninteresse in allen Kundensegmenten bestätigt die Aktualität und Wichtigkeit dieses Themas.

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    Quelle: Finanztip