Bauzinsentwicklung

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Bauzinswende: Worauf es bei der Finanzierung jetzt ankommt

Die Zinswende ist da! Die Zinsen für Immobilienkredite befanden sich jahrelang im Sinkflug. Jetzt ist eine deutliche Trendwende eingetreten: Allein im Laufe des Jahres 2022 haben sich die Zinsen fast vervierfacht – und das weitgehend unabhängig von den Kreditlaufzeiten. Diese Entwicklung hat erhebliche Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen, auch Bauzinsen genannt. Die Folge: Es wird immer kostspieliger, eigenen Wohnraum zu kaufen, zu sanieren oder ein Haus zu bauen.

Obwohl seit Oktober 2022 ein leichter Rückgang der Bauzinsen zu verzeichnen ist, gehen Finanzexperten in ihren aktuellen Prognosen davon aus, dass die Phase der niedrigen Zinsen erst mal vorbei ist. Es wird erwartet, dass die Bauzinsen im Verlauf des Jahres 2023 weiter steigen werden. Unbeständige Kapitalmärkte, die weiter zunehmende Inflationsrate infolge des Konflikts zwischen Russland und der Ukraine, steigende Energiepreise und die Preissteigerungen für Rohstoffe im Zuge der Corona-Pandemie tragen zur aktuellen Situation bei.

Die Erwartungen der Verbraucher in puncto Bauzinsentwicklung sind ebenfalls pessimistisch. Schon im Jahr 2022 gingen laut einer Umfrage der Wüstenrot Bausparkasse gut zwei Drittel der Bevölkerung geht davon aus, dass die Hypothekenzinsen bzw. Bauzinsen in den nächsten zwölf Monaten weiter steigen werden. Ein vergleichbares Bild zeichnet sich bei der Einschätzung zu den Hypothekenzinsen für die kommenden drei Jahre ab.

Die Kombination aus steigenden Bauzinsen und anhaltend hohen Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten stellt viele Menschen, die bauen oder kaufen möchten, vor die schwierige Frage: Besser jetzt finanzieren oder den Traum von der eigenen Immobilie erst mal auf Eis legen? Schon ein kleiner Sprung bei den Darlehenszinsen wirkt sich erheblich auf die Ratenhöhe aus. Das kann über die Gesamtlaufzeit zu einer Mehrbelastung von einigen tausend Euro führen oder die Laufzeit des Darlehens deutlich verlängern.

Die Unsicherheit am Markt ist groß. Für viele Menschen ist Zinsbindung derzeit das Gebot der Stunde. Angesichts der erwarteten Bauzinsentwicklung in den kommenden Jahren und mit Blick auf die anhaltend hohen Kosten für Immobilien und Rohstoffe ist es ratsam, bereits heute über Finanzierungsoptionen mit vergleichsweise günstigeren Konditionen nachzudenken.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkungen des aktuellen Zinsanstiegs auf Neufinanzierungen für Häuser und Wohnungen und auf bestehende Verträge mit auslaufender Zinsbindung.

Bei einer Kreditsumme von 200.000€ und einer jährlichen Tilgungsrate von 3% bedeutet ein Anstieg der Bauzinsen von 0,85% auf 1,5% einen Anstieg der monatlichen Kreditrate von 642€ auf 750€. Das entspricht einer monatlichen Mehrbelastung von mehr als 100€ für den Kreditnehmer.

Daher gilt: Sichern Sie sich schnellstmöglich Ihre Zinsbindung, bevor die Zinsen weiter ansteigen.

Die klassische Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit, der ausschließlich für den Bau, Erwerb oder die Sanierung einer Immobilie genutzt werden kann. Das Darlehen wird monatlich mit gleichbleibender Höhe über den festgelegten Zeitraum von zum Beispiel zehn Jahren zurückgezahlt. Auch Sonderzahlungen, sogenannte Sondertilgungen, können vereinbart werden. Der Zinssatz des Baudarlehens wird in den Konditionen Ihres Vertrags festgelegt. Für eine solide Finanzierung gilt häufig die Faustregel, dass die Kaufnebenkosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestritten werden können.

Der Grundgedanke des Bausparens: Mehrere Sparer bilden eine Gemeinschaft, das sogenannte Bausparkollektiv, das sich gegenseitig bei der Verwirklichung der Bauwünsche hilft. Der Ablauf lässt sich dabei in drei Phasen teilen: die Sparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Zunächst spart der Kunde in der Regel 30 bis 50% der Bausparsumme an und baut damit Eigenkapital auf. Nach einer gewissen Zeit ist der Vertrag „zuteilungsreif“. Der Sparer kann sich jetzt sein Guthaben auszahlen lassen und hat zudem Anspruch auf ein zinsgünstiges und zinssicheres Bauspardarlehen. In der Darlehensphase zahlt der Bausparer sein Bauspardarlehen zurück.

Das Besondere beim Bausparen: Der Bausparvertrag ist flexibel einsetzbar, zinssicher und planbar. In der Sparphase erhalten Sparer sogar Zinsen auf ihr Guthaben. Gegebenenfalls können sie zusätzlich von einer staatlichen Förderung fürs Bausparen profitieren.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, zahlen Sie einmal den Kaufpreis für die Immobilie selbst. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen aber sogenannte Kaufnebenkosten an, wie

• Grunderwerbsteuer,
• Notargebühren,
• Maklercourtagen,
• der entgeltpflichtige Grundbucheintrag.

Bei der 100%-Finanzierung verfügen Kreditnehmer bereits über das Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten – sie finanzieren also nur den Kaufpreis über ein Darlehen.

Eine Vollfinanzierung ist dagegen die vollständige Finanzierung des Kaufpreises und der Nebenkosten über ein Darlehen. Im Gegensatz zur 100%-Finanzierung fallen hierbei in der Regel höhere Zinssätze an. Insbesondere für junge Familien, die noch kein ausreichendes Kapital für eine Immobilie ansparen konnten, kann diese Finanzierungsvariante interessant sein. Kreditnehmer, die zwar über Ersparnisse oder Kapitalanlagen verfügen, ihre langfristige Geldanlage aber nicht vorzeitig auflösen können oder möchten, können ebenfalls von einer Vollfinanzierung profitieren.

In Zeiten niedrigerer Zinsen war die Vollfinanzierung besonders lohnend. Da aber nun die Hypothekenzinsen steigen und die Bauzinsentwicklung nach oben geht, empfiehlt sich stattdessen eher ein Bausparvertrag.

Die Commerzbank berät Sie gerne gemeinsam mit ihrem Partner Wüstenrot, wie Sie mit Bausparen Ihr Eigenheim bequem finanzieren können.

Häufig ist nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung das gesamte Darlehen noch nicht zurückgezahlt. Aufgrund dessen sollten Sie sich vor Ende des ersten Darlehensvertrags nach einer weiterführenden Finanzierung, der sogenannten Anschlussfinanzierung, umsehen. Mit der Anschlussfinanzierung tilgen Sie die Restschuld des ersten Kredits. Häufig wird ein Anschlusskredit nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit fällig. Es wird empfohlen, sich frühzeitig um eine neue Finanzierung zu kümmern, bestenfalls ein bis drei Jahre vor Ende der Laufzeit.

• Anschlussfinanzierung durch Verlängerung und Umschuldung: Anschlussfinanzierungen bieten Banken zu den aktuell gültigen Bauzinsen an. Je nachdem, wie hoch diese zum jeweiligen Zeitpunkt sind, können die Zinssätze höher oder niedriger ausfallen. Daher lohnt es sich, Angebote und Konditionen verschiedener Kreditinstitute miteinander zu vergleichen. So können Sie mit einer günstigeren Finanzierungsmöglichkeit vor Ablauf Ihren alten Kredit umschulden – und sich damit die Vorteile niedrigerer Zinsen sichern. Anschlussfinanzierungen sind für alle Immobilienbesitzer interessant.
• Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie Zinssätze frühzeitig binden. Bei echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung – Sie können also den Vertrag mit dem heutigen Zinssatz abschließen. Der wichtigste Unterschied zwischen einer üblichen Anschlussfinanzierung und einem Forward-Darlehen besteht darin, dass ein Forward-Darlehen vor Ablauf des alten Kredits abgeschlossen werden kann. Für diese Zinsgarantie lassen sich die Kreditinstitute bis zur Ablösung des alten, noch bestehenden Darlehens aber häufig leichte Zinsaufschläge zahlen. Es gilt also: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung.
• Bausparvertrag: Wer noch mehr als fünf Jahre Zeit hat, kann sich mit einem Bausparvertrag gleichbleibende Bauzinsen sichern. Steigen diese in Zukunft weiter an, hat dies keine Auswirkung auf Ihren Bausparvertrag, da die Konditionen bei Vertragsabschluss festgelegt und nicht nachträglich angeglichen werden.

Zu Ihren Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung berät Sie die Commerzbank gerne.