Bauzinswende: Worauf es bei der Finanzierung jetzt ankommt

Die Zinswende ist da! Bei den sich seit Jahren im Sinkflug befindlichen Zinsen für Immobilienkredite ist eine deutliche Trendwende eingetreten. Die Zinsen haben sich seit Anfang des Jahres 2022 fast vervierfacht – und das weitgehend unabhängig von Kreditlaufzeiten. Das hat erhebliche Auswirkungen auf Hypothekenzinsen – auch Bauzinsen genannt. Damit wird es immer kostspieliger, eigenen Wohnraum zu kaufen oder ein Haus zu bauen.

Finanzexperten gehen in ihren aktuellen Prognosen davon aus, dass die Phase der niedrigen Zinsen erstmal vorbei ist und die Bauzinsen im Jahresverlauf weiter steigen werden. Grund dafür ist die weiter stark zunehmende Inflationsrate infolge des Konflikts zwischen Russland und der Ukraine, der die Preise für Energie explodieren lässt. Auch die Preissteigerungen für Rohstoffe im Zuge der Corona-Pandemie tragen zur aktuellen Situation bei.

Auch die Erwartungen unter Verbrauchern in puncto Bauzinsentwicklung sind pessimistisch. Gut zwei Drittel der Bevölkerung geht laut einer aktuellen Studie der Wüstenrot Bausparkasse AG davon aus, dass die Hypothekenzinsen bzw. Bauzinsen in den nächsten zwölf Monaten weiter steigen werden. Ein vergleichbares Bild zeichnet sich auch bei der Einschätzung zu den Hypothekenzinsen für die kommenden drei Jahre ab.

Die Kombination steigender Bauzinsen und anhaltend hoher Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten stellen viele Menschen, die bauen oder kaufen möchten, vor die schwierige Frage: Jetzt finanzieren oder den Traum von der eigenen Immobilie erstmal auf Eis legen? Denn: Schon ein kleiner Sprung bei den Darlehenszinsen wirkt sich erheblich auf die Ratenhöhe aus und kann zu einer Mehrbelastung von einigen Tausend Euro über die Laufzeit führen oder die Laufzeit des Darlehens deutlich verlängern.

Die Unsicherheit am Markt ist groß. Für viele Menschen gilt Zinsbindung aktuell als das Gebot der Stunde. Angesichts der erwarteten Bauzinsentwicklung der kommenden Jahre sowie der anhaltend hohen Kosten für Immobilien und Rohstoffe ist es ratsam, heute über Finanzierungsoptionen mit vergleichsweise günstigeren Konditionen nachzudenken.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkungen des aktuellen Zinsanstiegs auf Neufinanzierungen für Häuser und Wohnungen und auf bestehende Verträge mit auslaufender Zinsbindung.

Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro und einer jährlichen Tilgungsrate von 3 Prozent bedeutet ein Anstieg der Bauzinsen von 0,85 Prozent auf 1,5 Prozent einen Anstieg der monatlichen Kreditrate von 642 Euro auf 750 Euro. Das entspricht einer Mehrbelastung von mehr als 100 Euro pro Monat für den Kreditnehmer.

Daher gilt: Die Zinsbindung sollten Sie schon heute sichern, bevor die Zinsen weiter ansteigen.

Die klassische Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit, der ausschließlich für den Bau, Erwerb oder die Sanierung einer Immobilie genutzt werden kann. Das Darlehen wird monatlich mit gleichbleibender Höhe über den festgelegten Zeitraum von zum Beispiel 10 Jahren zurückgezahlt. Auch Sonderzahlungen, sogenannte Sondertilgungen, können vereinbart werden. Der Zinssatz des Baudarlehens wird in den Konditionen Ihres Vertrags festgelegt. Für eine solide Finanzierung gilt häufig die Faustregel, dass die Kaufnebenkosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreitet werden können.

Der Grundgedanke des Bausparens ist einfach: Die Bildung einer Bausparer-Gemeinschaft, das sogenannte Bausparkollektiv, das sich gegenseitig bei der Verwirklichung seiner Bauwünsche hilft. Der Ablauf lässt sich dabei in drei Phasen erklären: die Sparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Zunächst spart der Kunde in der Regel 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme an und baut damit Eigenkapital auf. Nach einer gewissen Zeit ist der Vertrag „zuteilungsreif“. Der Sparer kann sich jetzt sein Guthaben auszahlen lassen und hat zudem Anspruch auf ein zinsgünstiges und zinssicheres Bauspardarlehen. In der Darlehensphase zahlt der Bausparer sein Bauspardarlehen zurück.

Das Besondere beim Bausparen: Der Bausparvertrag ist flexibel einsetzbar, zinssicher und planbar. In der Sparphase erhalten Sparer sogar Zinsen auf Ihr Guthaben. Und sie können ggf. von der staatlichen Förderung fürs Bausparen profitieren.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, zahlen Sie einmal den Kaufpreis für die Immobilie selbst. Es gibt aber weitere Kaufnebenkosten, wie beispielsweise:

Grunderwerbsteuer
Notargebühren
Maklercourtagen
der entgeltpflichtige Grundbucheintrag

Bei der 100-Prozent-Finanzierung verfügen Kreditnehmer bereits über das Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten.

Eine Vollfinanzierung ist dagegen die vollständige Finanzierung des Kaufpreises und der Nebenkosten über ein Darlehen. Im Gegensatz zur 100-Prozent-Finanzierung fallen hierbei in der Regel höhere Zinssätze an. Insbesondere für junge Familien, die noch nicht das ausreichende Kapital für eine Immobilie ansparen konnten, ist diese Finanzierungsvariante relevant. Auch für Kreditnehmer, die zwar über Ersparnisse oder Kapitalanlagen verfügen, aber ihre langfristige Geldanlage nicht vorzeitig auflösen können oder möchten.

In Zeiten niedrigerer Zinsen haben sich insbesondere Vollfinanzierungen gelohnt. Da aber nun die Hypothekenzinsen steigen und die Bauzinsentwicklung nach oben geht, empfiehlt sich ein Bausparvertrag.

Die Commerzbank berät Sie gerne gemeinsam mit ihrem Partner Wüstenrot, wie Sie mit Bausparen das Eigenheim bequem finanzieren können.

Häufig ist nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung das gesamte Darlehen noch nicht zurückgezahlt. Aufgrund dessen sollten Sie sich vor Ende des ersten Darlehensvertrags nach einer weiterführenden Finanzierung umsehen. Das wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Sie tilgen somit aus der Anschlussfinanzierung die Restschuld des ersten Kredits. Häufig wird ein Anschlusskredit nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit fällig. Es wird empfohlen, sich frühzeitig um eine neue Finanzierung zu bemühen, bestenfalls ein bis drei Jahre vor Ende der Laufzeit.

Anschlussfinanzierung durch Verlängerung und Umschuldung Anschlussfinanzierungen bieten die Banken zu den aktuell gültigen Bauzinsen an. Je nachdem, wie hoch diese zum jeweiligen Zeitpunkt liegen, können die Zinssätze höher oder niedriger ausfallen. Daher lohnt es sich, Angebote und Konditionen verschiedener Kreditinstitute miteinander zu vergleichen. So können Sie im Falle einer günstigeren Finanzierungsmöglichkeit vor Ablauf des alten Kredits umschulden – und damit die Vorteile niedrigerer Zinsen sichern. Anschlussfinanzierungen sind für alle Immobilienbesitzer interessant.
Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie Zinssätze frühzeitig binden. Bei echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung – Sie können also den Vertrag mit dem heutigen Zinssatz abschließen. Der wichtigste Unterschied zwischen einer üblichen Anschlussfinanzierung und einem Forward-Darlehen besteht darin, dass ein Forward-Darlehen vor Ablauf des alten Kredits abgeschlossen werden kann. Für diese Zinsgarantie lassen sich die Kreditinstitute aber häufig leichte Zinsaufschläge zahlen bis zur Ablösung des alten, noch bestehenden Darlehens. Es gilt also: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung.
Bausparvertrag: Wer noch mehr als fünf Jahre Zeit hat, kann sich mit einem Bausparvertrag zu im Vergleich mit den heutigen Bauzinsen unschlagbar günstigen Konditionen absichern. Diese stehen bereits bei Vertragsabschluss fest.

Zu Ihren Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung berät Sie die Commerzbank gerne.

Welche weiteren Vorteile bietet ein Bausparvertrag?

Neben der Zinssicherung ist ein unschätzbarer Vorteil die Eigenkapitalbildung. Durch die anfängliche Sparphase baut man Kapital auf, wodurch eine spätere Gesamt-Finanzierung des Vorhabens deutlich günstiger ausfällt. Hinzu kommt: Bausparen ist vielfach gefördert. Von der Wohnungsbau-Prämie über die Arbeitnehmer-Sparzulage bis hin zum Wohn-Riester unterstützt der Staat die schnellere Verwirklichung des individuellen Immobilientraums. Ändert sich der Bedarf, sind flexible Anpassungen des Bausparvertrages möglich. Durch diese Flexibilität eignet sich der Bausparvertrag für jede Kundengruppe, vom Neugeborenen bis zum „Best-Ager“, da auch Übertragungen innerhalb der Familie möglich sind.

Gegenüber den klassischen Verbraucherdarlehen bietet das Bauspardarlehen nicht nur die Möglichkeit, sich bereits mit dem Abschluss die im Vergleich zu derzeitigen Bauzinsen unschlagbar günstigen Darlehenszinsen für später zu sichern. Es besteht auch die Option, jederzeit kostenfreie Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu tätigen. Bauspardarlehen bis 50.000 Euro sind kostengünstig und unkompliziert ohne Grundschuldeintragungen möglich und ein Bauspardarlehen kann auch bis ins hohe Alter gewährt werden. Also alles gute Argumente, um jetzt mit dem Bausparen zu beginnen!

Wie wird sich die Situation weiter entwickeln, mit Blick auf das Bausparen?

Die langjährige Phase extrem niedriger Zinsen ist vorbei. Seit Anfang des Jahres 2022 haben sich die Zinsen nahezu vervierfacht. Experten gehen davon aus, dass dieser Trend noch weiter anhalten wird.

Besonders Mieter sollten jetzt vorsorgen. Nach wie vor ist eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus einer der wichtigsten Bausteine für die Altersversorgung und bedeutet eine höhere Lebensqualität und letztlich auch Sicherheit für die eigene Wohnsituation.

Egal, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren und Jahrzehnten entwickeln, mit einem Bausparvertrag der aktuellen Generation sichern Sie sich die im Vergleich zum aktuellen Marktniveau unschlagbar niedrigen Darlehenszinsen und haben jederzeit die Flexibilität, ob Sie den Vertrag in Teilen oder als Ganzes zum Einsatz bringen. Intelligentes Zinsmanagement und eine Versicherung gegen hohe Darlehenskosten sollte in jeder Finanzplanung Berücksichtigung finden. Das Kundeninteresse in allen Kundensegmenten bestätigt die Aktualität und Wichtigkeit dieses Themas.