Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Die Eintragung einer Grundschuld erfreut sich seit Jahren immer größerer Beliebtheit. Häufig sprechen Kreditnehmer jedoch von der Aufnahme einer Hypothek. Was steckt dahinter?

Ein Holzhaus steht auf einem Tisch. Dahinter sieht man verschwommen einen Mann im blauen Hemd, der Münzen stapelt.

Hypothek vs. Grundschuld: Was bedeuten sie?

Im allgemeinen Sprachgebrauch finden sich häufig Hypotheken und Grundschulden wieder. Doch, was genau bedeuten diese Begriffe und wie unterscheiden sie sich voneinander? Neben den anfallenden Kosten spielen die jeweiligen Vor- und Nachteile eine wichtige Rolle.

Was ist eine Grundschuld?

Wenn Sie sich dafür entscheiden, eine Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen und diese nicht aus Ihrem Eigenkapital finanzieren, erhalten Sie von einer Bank ein Hypothekendarlehen. Falls die Situation eintritt und Sie Ihre regulären Raten nicht mehr begleichen können, möchte Ihr Kreditgeber eine Sicherheit. In einer Vielzahl der Fälle sichert sich die Bank ihr Grundpfandrecht mit der Eintragung einer Briefgrundschuld im Grundbuch. Damit stellt sie sicher, im Rahmen der Zwangsvollstreckungsklausel ohne große Mahnungen die Immobilie verkaufen zu können und aus dem Erlös das Darlehen zu begleichen. Diese Sicherheit ist unabhängig von dem konkreten Baukredit. Das bedeutet, Sie können sie später auch für weitere Darlehen und Modernisierungskredite verwenden. Im Unterschied zur Hypothek ist sie nicht an eine konkrete Forderung gebunden. Haben Sie Ihr Hypothekendarlehen zurückgezahlt, erlischt die Grundschuld nicht automatisch im Grundbuch, sondern bedarf eines gesonderten Auftrags. Dabei gibt es zwei verschiedene Arten von Grundschulden.

Briefgrundschuld

Ergänzend zur Eintragung im Grundbuch gibt es ähnlich wie bei Wertpapieren einen Brief, der als Dokument eine hohe Bedeutung hat. Dieser Brief kann zur Verwirklichung vom Grundpfandrecht durch die Zwangsvollstreckungsklausel weitergereicht werden. Somit ermöglicht die Briefgrundschuld dem Kreditnehmer eine Übertragung ohne erneute Grundbucheintragung.

Buchgrundschuld

Bei einer Grundbucheintragung liegt grundsätzlich aus rechtlicher Sicht immer eine Briefgrundschuld vor. Erst mit dem Zusatz „ohne Brief“ lässt sich daraus eine Buchgrundschuld ableiten. Sie ist zwar günstiger als eine Briefgrundschuld, jedoch wird sie meistens nicht verwendet. Im Rahmen der Briefgrundschuld kann der Gläubiger schnell mit seinem „Brief“ sein Grundpfandrecht ausüben, wenn ein Hypothekendarlehen nicht wie vereinbart zurückgezahlt wird.

Vor- und Nachteile einer Grundschuld

Vorteile einer Grundschuld

  • Sie bietet der Bank immer eine Sicherheit als Grundpfandrecht für ein Hypothekendarlehen, auch wenn andere Verbindlichkeiten nicht beglichen werden. Gleichzeitig tritt der Kunde als bonitätsstarker Kreditnehmer auf.
  • Werden weitere Kredite benötigt oder kommt es im Laufe der Zeit zu Modernisierungen, die zu einem weiteren Darlehen führen, gilt die Briefgrundschuld im Unterschied zur Hypothek weiterhin als Grundpfandrecht bei Zahlungsausfällen.
  • Mit der Eintragung einer Grundschuld bekommt der Kreditnehmer für sein Hypothekendarlehen einen deutlich günstigeren Zinssatz als ohne die Absicherung.
  • Eine Grundschuld lässt sich an einen neuen Eigentümer abtreten, wenn dieser auch ein Hypothekendarlehen benötigt.

Nachteile einer Grundschuld

  • Die Eintragung der Grundschuld als Grundpfandrecht für seinen Baukredit verursacht Notar- und Grundbuchkosten für den Kreditnehmer.
  • Eine Veräußerung der Immobilie ist grundsätzlich bei bestehenden Grundschulden nicht möglich.

Was ist eine Hypothek?

Im Unterschied zu einer Grundschuld, ist die Hypothek als Grundpfandrecht an eine konkrete Forderung gebunden und erlischt, sobald diese nicht mehr besteht. Wenn Sie zum Beispiel ein Hypothekendarlehen mit regelmäßigen Raten vereinbaren, nimmt der Kreditgeber eine Hypothek als Sicherheit für genau diesen Kredit. Fällt der Baukredit durch die reguläre Rückzahlung, so sinkt auch die Hypothek. Werden weitere Darlehen benötigt, ist eine erneute Aufnahme einer Hypothek notwendig. Die juristische Abgrenzung führt oftmals zu Verwirrungen in der Umgangssprache. Häufig wird eine Hypothek auch mit dem Darlehen als Hypothekendarlehen selbst gleichgesetzt oder begrifflich für die viel häufiger vorkommende Grundschuldeintragung verwendet. Eine Hypothek existiert in verschiedenen Varianten. Bei einer Briefhypothek reicht die Übergabe des Hypothekenbriefs an die Bank ohne erneute Grundschuldeintragung. Bei einer Buchhypothek ist dagegen im Unterschied eine Eintragung im Grundbuch notwendig.

Vor- und Nachteile einer Hypothek

Vorteile

  • Eine Hypothek stellt eine große Sicherheit für die Bank dar, wodurch der Kreditnehmer von günstigen Zinsen bei seinem Hypothekendarlehen profitiert.
  • Wenn der Baukredit getilgt ist, erlischt die Hypothek im Unterschied zur Grundschuld und die Bank kann sie nicht mehr bei anderen Verbindlichkeiten heranziehen. Ursache dafür ist die Bindung der Hypothek unmittelbar an eine konkrete Forderung.

Nachteile

  • Banken müssen bei Ausübung über ihr Grundpfandrecht beweisen, dass eine abhängige Forderung (Ausfall des Immobiliendarlehens) besteht. Daher gilt eine Grundschuld für Darlehen als deutlich verkehrsfähiger und wird überwiegend verwendet.
  • Möchten Sie zukünftig einen weiteren Baukredit aufnehmen, um Ihre Immobilie zu renovieren, muss eine erneute Hypothek im Unterschied zur Briefgrundschuld ins Grundbuch eingetragen werden, was zusätzliche Kosten verursacht.

Wann kommt eine Hypothek und wann eine Grundschuld zum Einsatz?

Auch wenn der Begriff der Hypothek noch weit verbreitet ist, ergeben Schätzungen, dass Banken mittlerweile zu 80% die Eintragung einer Grundschuld als Grundpfandrecht bei der Aufnahme von Darlehen bevorzugen. Die Zwangsvollstreckungsklausel kann viel schneller durchgesetzt werden und die Sicherheit gilt als Grundpfandrecht für alle aktuellen und zukünftigen Forderungen an den Kunden. Grundschuld und Hypothek kommen nicht nur unmittelbar im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie in Betracht. Genauso gut ist es möglich, bereits abbezahltes Eigentum für andere Darlehen zu verwenden. Das Grundpfandrecht kommt auch als Sicherheit bei der Aufnahme eines Kredits zum Start in die Selbständigkeit zum Einsatz.

Worauf sollten Sie bei einer Hypothek und worauf bei einer Grundschuld achten?

Da die Begrifflichkeiten nun geklärt sind, können Sie sich für eine der beiden Varianten entscheiden. Informieren Sie sich hier, was es dabei jeweils zu beachten gilt.

Was es bei einer Hypothek zu beachten gibt

Begrenzung bei der Höhe und der Haftung

Die Höhe der Hypothek beträgt im Regelfall circa 60 bis 70% des Verkehrswertes einer Immobilie. Die Bank sichert sich hierbei gegen Wertverluste ab. Benötigt der Kreditnehmer mehr Geld, so muss er eine zweite Hypothek aufnehmen.

Kostenfaktoren bei der Hypothekenaufnahme

Neben einem Gutachter für die Wertschätzung Ihre Immobilie fallen Gebühren für den Notarvertrag und die Eintragung im Grundbuch an.

Was es bei einer Grundschuld zu beachten gibt

Löschung aus dem Grundbuch

Grundschulden dienen nicht selten für mehrere Darlehen als Sicherheit im Rahmen der Zwangsvollstreckungsklausel. Nehmen Sie erst dann eine Löschung im Grundbuch vor, wenn Sie sicher keinen neuen Baukredit benötigen oder zukünftig alle Modernisierungen aus eigener Tasche bezahlen. Eine Neueintragung und Löschung einer Grundschuld ist immer mit zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten verbunden, die Sie sich sparen könnten.

Klärung einer Übertragung der Grundschuld

Gerade beim Verkauf einer Immobilie wirft der neue Eigentümer einen Blick ins Grundbuch und möchte wissen, welches Grundpfandrecht die Wohnung oder das Haus belasten. Hier lohnt sich das klärende Gespräch, ob bestehende Grundschulden übertragen werden könnten oder ob eine Löschung sinnvoller ist. Benötigt der neue Eigentümer ein Darlehen, kommt ihm eine Übertragung deutlich kostengünstiger als die komplette Neueintragung.

Was passiert bei der Begleichung aller Schulden?

Aufgrund ihrer Eigenschaft, direkt an einen konkreten Baukredit gebunden zu sein, nimmt die Hypothek im Unterschied zur Grundschuld mit zunehmender Tilgung ab und erlischt automatisch mit der vollständigen Rückzahlung von Ihrem Hypothekendarlehen. Ein gesonderter Auftrag zur Löschung im Grundbuch ist hierbei nicht notwendig. Eine Grundschuld nimmt im Unterschied dazu wegen ihrer Verkehrsfähigkeit eine dauerhafte Rolle ein und auch bei der Begleichung aller Verbindlichkeiten, die mit der Grundschuld besichert sind, muss eine Löschung im Grundbuch inklusive der Zwangsvollstreckungsklausel explizit erfolgen. Gibt die Bank ihre Löschungsbewilligung, so geht der Auftrag an einen Notar, der dann die Information an das Grundbuchamt weitergibt, das die endgültige Löschung vornimmt. Nicht immer lohnt sich die direkte Löschung. Bei einer Veräußerung Ihrer Immobilie sollten Sie eine Abtretung in Betracht ziehen. Insbesondere dann, wenn der neue Eigentümer einen Baukredit benötigt, kann eine bestehende Grundschuld direkt übertragen werden.

Die Rangfolge im Grundbuch

Hypotheken und Grundschulden werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Sind mehrere Belastungen eingetragen, so erhält der Gläubiger mit dem früheren Datum stets zuerst Befriedigung. Häufig stehen Banken im ersten und beispielsweise Bausparkasse im zweiten Rang. Kommt es zu einer Versteigerung im Rahmen der Zwangsvollstreckungsklausel, erhält zuerst die Bank ihre Forderung und im nächsten Schritt die Bausparkasse. Viele Kreditgeber bieten bei einem Hypothekendarlehen mit Besicherung im ersten Rang den günstigsten Zins, da sich ihr Risiko auf diese Art und Weise stark minimiert. Ob eine Hypothek oder eine Grundschuld auf den Baukredit eingetragen wird, macht dabei keinen Unterschied.

Mit welchen Kosten sind beide Varianten verbunden?

Neben den Kosten für die Aufnahmen von Ihrem Darlehen wie Zinsen, Bereitstellungszinsen oder Disagio fallen für die Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek Notar- und Grundbuchkosten an. Während der Notar für seine Beurkundung gezahlt wird, steigen die Kosten beim Grundbuchamt durch die Gebühren für die Eintragung in das Register. Die Höhe der Kosten sind grundsätzlich vom Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks abhängig und bewegen sich in der Regel um die 1,5% vom Kaufpreis. Je nach Region kann es einen leichten Unterschied geben. Einige Banken finanzieren mit dem Baukredit die Kaufnebenkosten. Andere verlangen die Zahlung dieser Gebühren aus dem Eigenkapital.

Rechenbeispiel zur Eintragung von einem Grundpfandrecht für ein Hypothekendarlehen

Ob Sie eine Hypothek auf Ihre Immobilie oder eine Briefgrundschuld beurkunden und ins Grundbuch eintragen lassen, macht auf der Kostenseite keinen allzu großen Unterschied. Da sich die Grundschuldeintragung mit der Zwangsvollstreckungsklausel zum Großteil durchgesetzt hat, finden Sie oftmals einen sogenannten Grundbuchrechner, der Ihnen Ihre Aufwendungen berechnet. Durchschnittlich fallen 1,5% vom Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks an. Pro 100.000€ Kaufpreissumme müssen Sie daher mit circa 1.500€ Kosten für Notar und Grundbuchamt bezahlen. Leisten Sie sich beispielsweise eine Eigentumswohnung in Höhe von 250.000€, kommen 3.750€ als Nebenkosten dazu. Darüber hinaus gibt es weitere Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und eventuell Maklerkosten, die bei einem Immobilienkauf zum Vorschein treten.

Finanztipp: Um Ihr Bauvorhaben realisieren zu können und eine Grundschuld aufnehmen zu können, sollten Sie auf eine clevere Finanzierung setzen. Produkte wie die Grüne Baufinanzierung, Modernisierungskredite oder auch die übliche Baufinanzierung helfen Ihnen weiter. Lassen Sie sich dazu einfach bei Ihrem Bankmitarbeiter beraten.

Die Grundschuld hat sich durchgesetzt

Obwohl sich in rechtlicher Hinsicht alle Gesetze zunächst auf die Hypothek bezogen haben, ist die Briefgrundschuld im Unterschied zur Hypothek aufgrund ihrer deutlich leichteren Handhabung sowohl für Kreditgeber als auch für Kunden in den Vordergrund gerückt. Für Banken gilt dieses Grundpfandrecht durch die Zwangsvollstreckungsklausel besonders verkehrstauglich und der Kreditnehmer profitiert über einen langen Zeitraum von weiteren schnellen und unkomplizierten Darlehen, wenn dies notwendig wird.

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