Die passende Finanzierung: Planen und kalkulieren Sie frühzeitig!

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, müssen Sie den Immobilienkauf auch finanzieren. Doch worauf kommt es dabei an und wie gestaltet sich die Immobilienfinanzierung?

Mann mit dunklen kurzen Haaren und Hemd sitzt vor Laptop hinter großer Fensterscheibe. Sein linker Arm ist abgewinkelt und die Hand vor dem Mund.

Immobilienkauf finanzieren: So geht es

Der Kauf einer Immobilie stellt eine besondere Herausforderung dar. Meist wird der Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung nur einmal im Leben in Angriff genommen und als Eigenheim genutzt. Doch was sollten Sie dabei beachten und worauf kommt es an? In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihren Immobilienkauf finanzieren und was Sie dabei beachten sollten.

Das Budget für die Immobilie

Es gibt eine Reihe von Immobilien auf dem Markt. Für Privatpersonen sind dabei vor allem Wohnimmobilien von Bedeutung. Dazu gehören Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser. Um die passende Immobilie zu finden, spielt das Budget eine wichtige Rolle. Kaum jemand ist in der Lage, nur mit Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren. Deshalb gibt das Budget auch die Größe der leistbaren Immobilie vor. Wenn Sie einen Immobilienkauf finanzieren, sollten Sie im schlechtesten Fall einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20% mitbringen. Den Rest können Sie mithilfe einer Baufinanzierung aufbringen.

Formen der Baufinanzierung

Die Finanzierung kann dabei in die Kategorien Eigenfinanzierung und Fremdfinanzierung unterteilt werden.

Die wichtigsten Fremdfinanzierungsformen:

  • Die Baufinanzierung
  • Das Arbeitgeber-Darlehen
  • Darlehen von Verwandten

Eigenmittel im weiteren Sinn:

  • Bausparverträgen
  • Sonstige Eigenmittel
  • Erbschaften und Schenkungen

Die verschiedenen Darlehensarten

Die Baufinanzierung

Die Baufinanzierung ist die klassische Form der Immobilienfinanzierung. Wenn Sie ein Haus kaufen, werden Sie dafür ein Darlehen aufnehmen müssen, um die Immobilie vollständig zu finanzieren. Im Folgenden werden 4 mögliche Darlehensformen erklärt.

1. Annuitätendarlehen

Das klassische Darlehen besteht aus einem Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung. Dieses zeichnet sich durch gleichbleibende Tilgungsraten aus. Während der Tilgungsanteil der Monatsraten steigt, sinkt der Anteil der zu zahlenden Zinsen während der Laufzeit des Kredits. Die Zinsen vereinbaren Sie vorab mit der Bank. Nach dem Ablauf der Zinsbindung werden Sie das Darlehen noch nicht abbezahlt haben. Aus diesem Grund müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Dafür nehmen Sie ein neues Darlehen auf, bei dem wieder ein neuer Zinssatz vereinbart wird. Daneben gibt es jedoch noch andere Varianten der Baufinanzierung.

2. Das Volltilgerdarlehen

Dieser Kredit ist ebenfalls ein Annuitätendarlehen. In diesem Fall läuft die Sollzinsbindung so lange, bis der gesamte Kredit bezahlt ist. Somit entfällt die Anschlussfinanzierung.

3. Das variable Darlehen

Im Gegensatz zu den anderen Formen der Baufinanzierung ist der Zinssatz bei diesen Krediten variabel. Die Bank passt in diesem Fall die Kreditzinsen der aktuellen Marktlage an. Dadurch ist es der Bank möglich, günstigere Zinsen für den Kreditnehmer zu bieten. Außerdem wird die Möglichkeit einer Sondertilgung eingeräumt.

4. Das KfW-Darlehen

Auch der Staat fördert in Deutschland den Immobilienkauf. Das KfW-Darlehen ist eine Möglichkeit. Dabei wird nicht die komplette Baufinanzierung übernommen, sondern lediglich eine Fördermöglichkeit geboten. Angeboten werden die KfW-Kredite von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Solche Kredite können Sie beim Immobilienkauf in Anspruch nehmen. Hier fördert der Staat bis zu 100.000€. Dieser Kredit ist ebenfalls ein Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung über die gesamte Laufzeit. Allerdings beträgt die Laufzeit im Unterschied zu klassischen Baukrediten maximal 10 Jahre. Ein großer Vorteil des KfW-Kredits liegt in den tilgungsfreien Jahren. In den ersten 1 bis 5 Jahren ist das Darlehen frei von Tilgung, danach werden aber höhere monatliche Raten verlangt.

Das Arbeitgeber-Darlehen

Das Arbeitgeber-Darlehen oder Mitarbeiterdarlehen ist ebenfalls eine Möglichkeit zur Immobilienfinanzierung. Manche Arbeitgeber vergeben derartige Kredite, um Mitarbeiter an das Unternehmen zu binden oder als Benefit. Im Gegensatz zu einem klassischen Kredit sind die Zinsen dabei günstiger. Außerdem verlangen viele Arbeitgeber für die diesen Kredit keine Sicherheiten. Da die Zinsen meist unter dem üblichen Zinsniveau liegen, muss der daraus resultierende Zinsvorteil jedoch versteuert werden. Wenn der Arbeitgeber auf die Rückzahlung des Darlehens verzichtet, wird der Kredit als einmalige Sonderzahlung behandelt, die steuerpflichtig ist.
Nicht jedes Unternehmen bietet die Möglichkeit eines Mitarbeiterdarlehens. Wenn Sie dieses beanspruchen wollen, müssen Sie sich zuvor bei Ihrem Arbeitgeber darüber informieren.

Das Darlehen von Verwandten

Um den Immobilienkauf zu finanzieren, können Sie zur Aufbringung von Fremdkapital auch an Privatpersonen herantreten. Dafür kommen Familienmitglieder oder Freunde in Betracht. Dieses Darlehen hat den Vorteil, dass keine Schufa-Auskünfte eingeholt werden müssen. Es liegt im Ermessen Ihrer Familienmitglieder oder Freunde, ob und in welcher Höhe Sie Ihnen einen Kredit zum Immobilienkauf gewähren. Bei einem solchen privaten Kredit empfiehlt sich ein schriftlicher Vertrag.

Die Baufinanzierung mit Eigenmitteln

Ein Teil der Kosten für den Immobilienkauf sollten Sie mit Eigenkapital aufbringen. Ist der Immobilienkauf erst in fernerer Zukunft geplant, können Sie bestimmte Geldanlageformen nutzen, um Eigenkapital aufzubauen. Daneben können Eigenmittel auch in Form einer Erbschaft oder einer Schenkung erscheinen.

1. Der Bausparvertrag

Ein gängiges Mittel für den Kapitalaufbau zur Finanzierung von Immobilien besteht im Bausparen. Hier handelt es sich um eine Finanzierung, die zur Hälfte aus Eigenkapital und zur anderen Hälfte aus einem Darlehen besteht. Das Prinzip des Bausparens nutzt die Vielzahl an Sparern, damit Banken günstige Kredite auszahlen können. Der Bausparvertrag besteht aus dem Sparplan und dem Immobiliendarlehen.

2. Der Sparplan

Zuerst vereinbaren Sie mit der Bank eine Sparsumme. In der Regel liegt die durchschnittliche Bausparsumme bei rund 50.000€. Diese deckt natürlich nicht die gesamten Kosten für einen Immobilienkauf, sondern nur einen Teilbetrag. Als Bausparer zahlen Sie in den ersten Jahren regelmäßig kleine Beträge in Ihren Bausparer. Sobald Sie mindestens 30% bis 50% der Bausparsumme eingezahlt haben, wird der Bausparer zuteilungsreif und Sie können damit einen Kredit zur Baufinanzierung beantragen. Diese Vorgehensweise ist jedoch fakultativ und Sie müssen nach der Auszahlung des Bausparvertrags nicht unbedingt einen Kredit beantragen.

3. sonstige Eigenmittel

Dazu zählt Ihr Vermögen, über das Sie verfügen können wie Wertpapiere, Fondsanteile oder Sparguthaben. Je höher Ihr Eigenkapital für den Immobilienkauf ist, desto geringer fällt auch der notwendige Kredit aus. Sie sparen damit Kosten und Zinsen. Vor allem die Kaufnebenkosten können Sie mit einem hohen Eigenkapitalanteil leichter bewältigen. Zu diesen Nebenkosten gehören die Maklerprovision, der Grundbucheintrag und die Notarkosten.

Erbschaft & Schenkung

Natürlich kann Vermögen aus einer Erbschaft oder einer Schenkung ebenfalls als Eigenkapital betrachtet werden.

1. Die Erbschaft

Wenn eine Immobilie vererbt wird, sind damit bestimmte Folgen verbunden. Dazu gehört auch die Erbschaftssteuer. Diese wird in Deutschland heute nach dem Verkehrswert der Immobilie berechnet. Außerdem bestimmt das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben die Höhe der Erbschaftssteuer. Je weitläufiger das Verwandtschaftsverhältnis ist, umso höher fällt der Steuersatz aus. Durch diese Berechnung kann die Erbschaftssteuer unter Umständen sehr hoch ausfallen.

2. Das Immobilienerbe

Hat der Erblasser kein Testament hinterlassen, gilt für eine Immobilie die gesetzliche Erbfolge. Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht eine Erbengemeinschaft. Liegt ein Testament vor, fällt die Liegenschaft an den vorgesehenen Erben. Auch hier entsteht eine Erbengemeinschaft, wenn das Haus oder die Wohnung im Testament nicht aufgrund einer Teilungserklärung an einen bestimmten Erben fällt. Als rechtmäßiger Erbe werden Sie sofort zum Eigentümer der Liegenschaft. Sie müssen lediglich den Grundbucheintrag ändern lassen. Innerhalb von zwei Jahren ist dies gebührenfrei möglich. Liegt kein notariell beglaubigtes Testament vor, benötigen Sie für Ihr Erbe einen Erbschein. Dieser ist mit Kosten verbunden und Sie müssen ihn beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. Bei einer Erbengemeinschaft gestaltet sich die Sachlage anders und führt nicht selten zu Konflikten. Das ist häufig der Fall, wenn die geerbte Immobilie verkauft werden soll und nicht alle Erben dem Verkauf zustimmen. Dann müssen die Erben eine Teilungsklage einbringen.

3. Die Schenkung

Eine Schenkung findet im Gegensatz zu einer Erbschaft zu Lebzeiten des ursprünglichen Eigentümers statt. Geregelt ist die Schenkung im § 516 BGB. Ein Schenkungsvertrag ist bei einer Immobilie nicht zwingend vorgeschrieben. Für die Übertragung einer Immobilie reicht die Änderung des Grundbucheintrags. Ein Schenkungsvertrag ist dennoch zu empfehlen, da hier potenzielle Streitpunkte geregelt werden können. Der Beschenkte kann sich damit vor einer eventuellen Rückforderung schützen und der Schenkende kann sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. Die rechtsgültige Verfassung eines Schenkungsvertrags muss aber mit einem Notar erfolgen, was Kosten verursacht. Im Gegensatz zu einer Erbschaft ist die Schenkung bis zu einem gewissen Wert steuerfrei. Die Freibeträge für die Schenkung schwanken je nach Verhältnis zwischen Beschenktem und Schenkendem zwischen 20.000€ und 500.000€.

Wie läuft die Immobilienfinanzierung ab?

Wenn Sie einen Immobilienkauf in Erwägung ziehen, müssen Sie sich schrittweise mit der Immobilienfinanzierung auseinandersetzen.

1

Die Suche nach einer leistbaren Immobilie

Sie müssen eruieren, welche Anforderungen Sie an die künftige Immobilie stellen und welche Immobilie Sie sich auch leisten können.

2

Die Erstellung des dafür notwendigen Budgets

Bei der Erstellung des Budgets müssen Sie nicht nur den Kaufpreis für die Immobilie beachten, sondern auch die Nebenkosten einrechnen. Ermitteln Sie zudem die dafür notwendige Kreditsumme sowie die monatlichen Raten der Tilgung. Lassen Sie zudem Ihre Wunschimmobilie bewerten.

3

Das Beratungsgespräch

Um ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung zu erhalten, müssen Sie bei der Bank ein Gespräch zur Beratung in Anspruch nehmen. Dafür benötigen Sie einige Unterlagen wie Vermögens- und Einkommensnachweise, eine Haushaltsrechnung, einen Nachweis über laufende Kosten sowie Ihren Kreditwunsch.

4

Vergleich mehrerer Angebote

Bevor Sie einen konkreten Kreditvertrag unterschreiben, sollten Sie die Angebote von Konditionen bei verschiedenen Banken prüfen. Wählen Sie dann das für Sie günstigste Angebot aus.

5

Abschluss des Kreditvertrags und Beginn der Tilgung

Nachdem die Bank Ihren Kreditantrag positiv geprüft hat und Sie den Vertrag unterzeichnet haben, erhalten Sie das Geld und müssen dann mit der Tilgung des Darlehens beginnen.

Beratungstermin vereinbaren

Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu kaufen und ein Eigenheim zu erwerben, vereinbaren Sie am besten sofort einen Beratungstermin mit uns.

Worauf sollten Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie achten?

Wenn Sie ein Darlehen zur Baufinanzierung in Anspruch nehmen, achten Sie dabei in erster Linie auf den Effektivzinssatz. Der Zinssatz für einen Kredit hängt nicht nur von der Laufzeit ab, sondern auch von Ihrer Bonität. Vergleichen Sie die angebotenen Darlehensformen sorgfältig und wählen Sie das für Sie passende Angebot.
Berechnen Sie vorab nicht nur die benötigte Kreditsumme, sondern auch die möglichen Raten. Wenn die Monatsraten Ihr monatliches Haushaltsbudget übersteigen, werden Sie sich das Darlehen nicht leisten können.

Berechnungsbeispiel für die Kreditsumme

Wenn Sie Ihr Eigenkapital und die monatlich leistbare Kreditrate kennen, können Sie
die Kreditsumme berechnen. Der Finanzierungsbedarf errechnet sich aus dem Kaufpreis der Immobilie zuzüglich der Nebenkosten minus Ihrem Eigenkapital. Wenn Sie ein Haus zum Preis von 300.000€ kaufen, sieht die Rechnung zum Beispiel so aus:

Kaufpreis: 300.000€
Grunderwerbsteuer von 3,5%: 10.500€
Grundbuchkosten 1,1%: 3.300€
Notarkosten 2,5%: 7.500€
Maklerprovision 4%: 12.000€

--------------------------------------------

Gesamtkosten: 333.300€

Mit passender Finanzierung und Kondition zur Traumimmobilie

Der Kauf einer Immobilie ist meist eine einmalige Angelegenheit im Leben. Aus diesem Grund sollte auch die Immobilienfinanzierung gut durchdacht sein. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Ihre Wunschimmobilie zu finanzieren. Ein ausreichend hoher Eigenkapitalanteil vermindert das Ausmaß der Fremdfinanzierung. Vergleichen Sie bei der Immobilienfinanzierung auch mehrere Angebote zu verschiedenen Konditionen. Dadurch ersparen Sie sich Geld.

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung

Im Folgenden finden Sie die häufigsten Fragen und Antworten zur Immobilienfinanzierung.