Immobilienblase: Ist der Immobilienboom jetzt vorbei?
28.08.2023 – Nach Jahren des Booms zeigen die Immobilienpreise seit Juli 2022 einen Abwärtstrend. Ist das schon eine Immobilienblase? Und was bedeutet die Preisentwicklung für Immobilienkäufer und Bauträger?
Definition,
Was ist eine Immobilienblase?
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Von einer Immobilienblase spricht man, wenn die Kaufpreise für Immobilien deutlich über deren tatsächlichem Wert liegen. Sprich: Wenn die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen das Angebot überschreitet und die Käufer bereit sind, überhöhte Preise für eine Immobilie zu zahlen. Bei einer Immobilienblase steigen die Preise immer weiter, bis sie irgendwann ihren Höchststand überschreiten und die Nachfrage plötzlich nachlässt. In der Folge fallen die Preise drastisch – die Immobilienblase „platzt“.
Welche Faktoren tragen zur Entstehung einer Immobilienblase bei?
- Bauzinsen: Niedrige Bauzinsen führen dazu, dass sich mehr Menschen eine Immobilienfinanzierung leisten können. Die Nachfrage steigt und mit ihr auch die Preise für Wohneigentum. Steigende Immobilienpreise allein führen noch nicht unbedingt zu einer nachlassenden Nachfrage: Erst wenn parallel die Bauzinsen steigen, können sich immer mehr Menschen die Immobilienfinanzierung nicht mehr leisten und die Nachfrage bricht ein.
- Inflationsrate: Bei einer steigenden Inflationsrate erhöht die EZB ihren Leitzins, um dem Kaufkraftverlust des Geldes entgegenzuwirken. Der steigende Leitzins führt zu einer Verteuerung des Bauzinses, was wiederum die Nachfrage nach Immobilien drücken und das Ende des Immobilienbooms begünstigen würde.
- Gehalt: Durch niedrige Löhne sinkt die Kaufkraft vieler Menschen. Das kann zur Folge haben, dass diese Menschen ihre Immobilienkredite nicht länger bedienen können und ihre Häuser oder Wohnungen zwangsversteigert werden. Durch vermehrte Zwangsversteigerungen wächst wiederum das Angebot an günstigen Immobilien, sodass die Preise fallen – langfristig kann das zum Entstehen einer Immobilienblase beitragen.
- Staatliche Anreize: Subventionen oder steuerliche Erleichterungen für den Kauf oder den Bau von Immobilien können dazu führen, dass die Nachfrage und damit auch die Immobilienpreise kurzfristig ansteigen. Wird mehr Wohnraum gebaut, als benötigt wird, fallen die Preise ebenso schnell wieder und die Immobilien verlieren an Wert.
Einfluss der EZB-Zinspolitik auf die Bauzinsen
Die Europäische Zentralbank (EZB) versucht den Euro-Wert stabil zu halten – unter anderem über die Steuerung ihres Leitzinses. Ziel der EZB ist eine jährliche Preissteigerung (auch Inflation genannt) von 2%.1 Unser Bauzins orientiert sich am Leitzins der EZB. Erhöht die EZB also ihren Leitzins, steigt auch der Bauzins.
Entwicklung von Bauzins- und Immobilienpreisen
Laut unserer Analysten sind die Immobilienpreise in Deutschland zwar aktuell überbewertet, eine Immobilienblase wie 2007 in den USA haben wir aber nicht. Dementsprechend rechnen unsere Analysten in den kommenden Monaten auch nicht mit einem Preiseinbruch – stattdessen gehen sie davon aus, dass die Immobilienpreise nur leicht zurückgehen. Der große Boom bei den Immobilienpreisen ist also erst mal vorbei. Auf sinkende Bauzinsen sollten Sie vorerst nicht hoffen: Unsere Analysten gehen davon aus, dass sich die 10-jährigen Hypothekenzinsen bei rund 4% einpendeln werden.
Auswirkungen der Immobilienpreisentwicklung
Für Immobilienkäufer
Für Menschen mit Kaufinteresse ist die aktuelle Marktsituation schwierig: Zum einen sind die Immobilienpreise nach wie vor hoch, zum anderen ist auch die Baufinanzierung in den letzten Jahren deutlich teurer geworden. Wer keine Eile beim Hauskauf hat, sollte also ruhig noch etwas abwarten: Auch wenn die Bauzinsen in den kommenden Jahren nicht deutlich sinken werden, werden wohl zumindest die Immobilienpreise leicht fallen.
Die Preise für Neubauten werden nach Ansicht unserer Analysen unverändert hoch bleiben. Dafür gehen sie davon aus, dass Bestandsimmobilien um 15% bis 25% im Vergleich zum Mai 2022 zurückgehen werden. Ursache dafür sind unter anderem die Kosten, die mit der Verpflichtung zur energetischen Sanierung entstehen können. Sprechen Sie am besten frühzeitig mit einem unserer Berater, um eine Immobilienfinanzierung auszuarbeiten, die auch unvorhergesehene Sanierungskosten abdeckt.
Für Immobilienbesitzer
Wer bereits vor einiger Zeit eine eigene Immobilie gekauft hat, kann sich freuen: Durch den starken Preisanstieg ist das Haus oder die Wohnung vermutlich im Marktwert gestiegen. Da vorerst kein deutlicher Rückgang der Preise zu erwarten ist, müssen Immobilienbesitzer also auch keinen Wertverlust fürchten.
Auch die gestiegenen Bauzinsen haben keine unmittelbare Auswirkung auf bereits laufende Hypotheken. Die bei Vertragsabschluss geltenden Konditionen bleiben jeweils bis zum Ende der Zinsbindung bestehen. Anders sieht es aus, wenn der Immobilienkredit ausläuft und eine Anschlussfinanzierung ins Haus steht: Für den neuen Kredit müssen Sie höchstwahrscheinlich mit einem höheren Zinssatz rechnen. Für Hausbesitzer heißt das: Beschäftigen Sie sich rechtzeitig mit dem Thema Bauzinsen und gehen Sie mit unseren Beratern ins Gespräch. Sie können Ihnen empfehlen, welche Art der Anschlussfinanzierung in Ihrer Situation die sinnvollste ist.
Für Bauträger
Wer eine Immobilie bauen möchte, hat derzeit nicht nur mit steigenden Grundstückspreisen, hohen Materialkosten und Lieferengpässen zu kämpfen, sondern zusätzlich mit den gestiegenen Finanzierungskosten. In der Folge werden viele Bauvorhaben verschoben oder vollständig aufgegeben.
Im Wohnungsbau ist die Folge, dass weniger Wohnungen gebaut werden. So rechnet das ifo Institut für 2025 mit rund 200.000 neuen Wohneinheiten statt den von der Bundesregierung angestrebten 400.000. Übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot, steigen die Mieten und die Preise für Kaufpreise für Wohnungen an. Abnehmer finden Bauträger noch im Hochpreissegment, in dem der Preis für die Kunden keine große Rolle spielt.
Für Mieter
Grundsätzlich haben hohe Immobilienpreise auch einen Anstieg der Mieten zur Folge. Bleiben neben den Immobilienpreisen auch die Grundstückspreise sowie die Baukosten und die Finanzierungskosten weiterhin hoch, könnten die Mieten sogar noch stärker steigen, da das Angebot an neuem Wohnraum abnimmt, während die Nachfrage unverändert bleibt oder sogar zunimmt.
Das gilt insbesondere für Neubauten, bei denen die Preise wohl auch in den kommenden Jahren nicht fallen werden. Aber auch Mieter von Bestandsbauten könnten mit steigenden Mieten konfrontiert werden, wenn Sanierungsmaßnahmen fällig werden und der Vermieter diese auf die Mieter umlegen kann.
So reduzieren Sie Ihre Risiken bei der Immobilienfinanzierung,
Immobilie finanzieren: 4 entscheidende Maßnahmen
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Immobilienkredit realistisch kalkulieren
Da eine Immobilie in der Regel über Jahrzehnte finanziert wird, ist es essenziell, den Kredit realistisch zu berechnen. So sollten Sie beispielsweise nicht nur den reinen Kaufpreis miteinbeziehen, sondern auch die Nebenkosten des Immobilienkaufs wie Maklergebühr, Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbssteuer. Diese Kaufnebenkosten werden in der Regel über Ihren Eigenkapitalanteil gezahlt. Idealerweise berechnen Sie auch einen Puffer für mögliche Sanierungskosten in der Zukunft mit ein.
Eine solide Finanzierung sollte so berechnet sein, dass Sie am Ende Ihrer Zinsbindung ausreichend Hypothek getilgt haben und bei der Anschlussfinanzierung gegebenenfalls höhere Zinssätze zahlen können.
Anschlussfinanzierung frühzeitig planen
Immobilienbesitzer, deren Immobilienkredit in den nächsten Jahren ausläuft, sollten sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern – idealerweise ein bis drei Jahre vor Ende der Laufzeit. Lassen Sie sich einfach ein Finanzierungsangebot durchrechnen – unsere Berater unterstützen Sie gern dabei.
Bausparen klug kalkulieren
Die Bauzinswende ist da. An den gestiegenen Finanzierungskosten für Kauf, Modernisierung oder Umbau einer Immobilie kommen Sie auf lange Sicht nicht vorbei. Das bedeutet: Für eine solide Finanzierung sollten Sie beim Bausparen von vornherein mit einer höheren Endsumme kalkulieren. Mit einem Bausparvertrag können Sie sich jetzt noch einen günstigen Darlehenszins sichern. So sparen Sie bares Geld, wenn sich der Zins am Markt erhöhen sollte.
Immobilienfonds hausInvest
Sie wollen noch keine eigene Immobilie kaufen und dennoch auf die Inflationssicherheit von Immobilien bauen oder von gestiegenen Preisen bei Gewerbeimmobilien profitieren? Vielleicht, um so etwas Eigenkapital für Ihre eigene Immobilie anzusparen? In diesem Fall bietet sich beispielsweise eine Einmalanlage in den Immobilienfonds hausInvest mit Schwerpunkt „Gewerbeimmobilien in Europa und weltweit“ an. Die Haltedauer beträgt 2 Jahre. Der Fonds erwirtschaftete über 51 Jahre jedes Jahr ein Plus.2
Fazit,
Keine Immobilienblase in Deutschland – aber auch keine deutlichen Preissenkungen
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Für Menschen, die eine eigene Immobilie kaufen oder bauen möchten und für Hausbesitzer, bei denen eine Anschlussfinanzierung ansteht, ist die Situation gerade alles andere als leicht. Denn auch wenn unsere Analysten davon ausgehen, dass sich der Immobilienmarkt leicht entspannt, fragen sich Menschen zu Recht, ob sie ihre Immobilienfinanzierung in Zukunft überhaupt stemmen können. Denn auch die Bauzinsen werden sich voraussichtlich auf einem eher hohen Niveau einpendeln.
Zusammenfassend kann man sagen: Es ist nicht der perfekte Zeitpunkt, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen – aber es ist auch nicht unmöglich. Sprechen Sie mit unseren Beratern, um Ihre Möglichkeiten bei der Baufinanzierung bzw. Anschlussfinanzierung auszuloten. Planen Sie mit Blick auf die Zukunft bei der Baufinanzierung lieber etwas Spielraum mit ein: auch dabei unterstützen Sie unsere Berater.
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Wertentwicklung Stand: 30.06.2023. Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder angelegt). Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen.