Mit einer Immobilie Rendite erwirtschaften
05.05.2022 – Immobilien werden in Deutschland als Kapitalanlage für Anleger immer beliebter. Was zeichnet eine gute Immobilienanlage aus und worauf sollten Sie achten?
Die Immobilie als Kapitalanlage
Aufgrund der niedrigen Zinsen der Europäischen Zentralbank EZB investieren viele Anlegerinnen und Anleger ihr Kapital in Immobilien. Sie versprechen sich von dieser Form der Geldanlage eine höhere Rendite als bei anderen Anlagemöglichkeiten und sorgen mit der Immobilie auch gleichzeitig für das Alter vor. In unserem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie als Anlegerinnen und Anleger beim Erwerb einer Immobilie achten sollten und welche Renditeerwartungen realistisch sind.
Welche Immobilien eignen sich als Renditeobjekte?
Nicht jede Immobilie dient gleichzeitig als Renditeobjekt und zur sinnvollen Kapitalanlage. Ob und in welchem Ausmaß eine Immobilie für Anlegerinnen und Anleger langfristig einen Gewinn abwirft, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Daher sollten Sie sich genau überlegen, worin Sie Ihr Geld investieren möchten.
Die Lage der Immobilie
Eine Immobilie, die der Kapitalanlage oder der Altersvorsorge dient, sollte sich in einer größeren Stadt befinden. Immobilien in Abwanderungsregionen können sehr rasch an Wert verlieren. Zudem gibt es in größeren Städten eine bessere Verkehrsanbindung, was die Chancen für Anlegerinnen und Anleger, das Objekt zu vermieten oder später wieder zu verkaufen, erhöht. Beliebt sind vor allem Wohnungen oder Häuser, die sich in aufstrebenden Wohngebieten an den Rändern der Städte befinden.
Der Zustand der Immobilie
Bereits beim Kauf der Immobilie sollten Sie als Anlegerinnen und Anleger auf den aktuellen Bauzustand des Objekts achten. Auch Altbauten können eine gute Bausubstanz aufweisen. Dabei sollten Sie das Augenmerk auf bereits durchgeführte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen legen. Auskunft über die Bauweise geben auch Baupläne oder Grundrisse.
Die Verwaltungskosten
Wenn Sie eine Renditeimmobilie für Ihre Kapitalanlage erwerben, fallen bei der Vermietung auch relativ hohe Verwaltungskosten an. Unter Umständen müssen Sie dabei auf die Hilfe von Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwaltern zurückgreifen, was zusätzliche Kosten verursacht. Bei Gebäuden, die bereits vermietet sind, sollten Sie als Anlegerinnen und Anleger die bestehenden Mietverträge einsehen. Die Höhe der zukünftig möglichen Mieteinnahmen ist auch für die Höhe der Rendite entscheidend. Zudem fällt die Zuverlässigkeit der darin wohnenden Mieterinnen und Mieter ins Gewicht.
Die Instandhaltungskosten
Jedes Gebäude muss regelmäßig gewartet und instandgehalten werden. Objekte mit einer guten Bausubstanz und einer guten Energieeffizienz verursachen in der Regel weniger Instandhaltungskosten. Mietobjekte müssen ebenfalls instandgehalten werden, da die Mieterinnen und Mieter Anspruch auf einen gewissen Mietstandard haben.
Der Kaufpreis
Der Kaufpreis sticht beim Erwerb einer Immobilie als Erstes ins Auge. Dazu kommen jedoch auch noch die obligatorischen Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Grundbucheinträge und Notarkosten. Der Kaufpreis für ein Objekt sollte zumindest marktkonform sein.
Immobilien als Renditeobjekte
Zu den gängigsten Renditeobjekten und Objekten zur Kapitalanlage in der Immobilienbranche zählen in Deutschland vor allem:
- Einfamilienhäuser und Doppelhäuser
Diese Objekte eignen sich in erster Linie dann, wenn Sie die Immobilie mit Gewinn wieder verkaufen wollen. - Mehrfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser verfügen über mehrere Wohneinheiten und sind daher als Mietobjekte für Anlegerinnen und Anleger sehr geeignet. - Gewerbeimmobilien
Diese bieten mitunter die höchsten Renditen, doch ist auch das Risiko des Leerstands sehr hoch. In manchen Gebieten lassen sich kaum Mieterinnen und Mieter dafür finden. - Immobilienfonds
Diese eignen sich, wenn Sie nicht direkt in eine bestimmte Immobilie investieren wollen und trotzdem auf eine ansprechende Rendite spekulieren.
Vermieten oder Verkaufen?
Das Vermieten der Immobilie
Die Vermietung einer Immobilie ist in manchen Fällen für Anlegerinnen und Anleger günstig. Dies gilt vor allem, wenn:
- die Mieteinnahmen eine höhere Rendite bringen als alternative Geldanlagen.
- Sie mit den Mieteinnahmen sich gegen das Inflationsrisiko absichern wollen.
- die Immobilie bereits vollständig abbezahlt ist.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie mit einer Mietrendite durch die laufenden Mieteinnahmen rechnen. Diese stellt das Verhältnis der Mieteinnahmen pro Jahr zum Kaufpreis dar. Ist diese Rendite höher als bei anderen Kapitalanlagen, kann das durchaus lukrativ für Sie sein. Zudem sichern Sie sich aufgrund steigender Mieteinnahmen gegen das Inflationsrisiko ab. In erster Linie lohnt sich die Vermietung bei Immobilien, die Sie geerbt haben oder im Rahmen einer Schenkung erhalten. Aber auch bei Mietobjekten, die zum Großteil abbezahlt sind, ist die Vermietung günstig.
Der Verkauf der Immobilie
Ein Verkauf der Immobilie lohnt sich, wenn:
- die Mietrendite deutlich unter dem Niveau anderer Renditen liegt.
- Sie mit Mietausfall rechnen.
- Sie keine Zeit für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie haben.
- der Verkaufsgewinn nicht der Steuer unterliegt.
Der Verkauf von Immobilien ist in Deutschland innerhalb einer gewissen Zeitspanne steuerpflichtig. Wenn Sie eine erworbene Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, rechnet das Finanzamt mit einem Spekulationsgewinn. In diesem Fall müssen Sie den Verkaufserlös mit bis zu 40% versteuern. Sie können dies umgehen, wenn Sie die Immobilie mindestens 3 Jahre selbst nutzen oder das Objekt erst nach der Spekulationsfrist verkaufen.
Für wen lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?
Der Kauf einer Immobilie, die der Kapitalanlage oder der Altersvorsorge dient, ist in erster Linie für jene günstig, die über ein relativ sicheres Einkommen sowie über ausreichendes Eigenkapital verfügen. Eine Immobilie ist auch dann eine gute Kapitalanlage, wenn Sie diese teilweise selbst nutzen wollen. Wenn Sie durch den späteren Verkauf der Immobilie eine Rendite erhalten wollen, empfiehlt sich der Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung.
Vor- und Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage
Bei einer selbst genutzten Immobilie entfallen die laufenden Mietkosten für Anlegerinnen und Anleger und nach Ablauf der Spekulationsfrist können sie die Immobilie sogar gewinnbringend verkaufen. Allerdings ist die Immobilie auch mit hohen Investitionskosten verbunden, die sich auch in den Kosten für die Sanierung und Instandhaltung niederschlagen.
Der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage ist sowohl mit Vorteilen als auch Nachteilen verbunden. Entscheidend dafür ist, ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst nutzen. Mietobjekte sind eine risikoarme Geldanlage und gewähren Zusatzeinkünfte durch Mieteinnahmen, sofern die Immobilie bereits finanziert ist. Daraus ergeben sich auch steuerrechtliche Vorteile. Nachteilig wirken sich jedoch der Verwaltungsaufwand sowie die Pflichten als Vermieterin und Vermieter aus.
Beispiel zur Errechnung der Mietrendite
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie die Mietrendite errechnen. Diese ist in erster Linie von der Höhe der Mieteinnahmen sowie von den Nebenkosten abhängig. Wenn Sie eine Immobilie um 100.000€ kaufen und die Kaufnebenkosten von 15.000€ dazurechnen, müssen Sie insgesamt 115.000€ investieren. Von den Mieteinnahmen werden noch die Steuern, Nebenkosten und Rücklagen abgezogen. Dadurch erhalten Sie die Nettomieteinnahmen. Die Nettobeträge für die Mieteinnahmen belaufen sich dann zum Beispiel auf 10.000€ pro Jahr. In diesem Fall ergibt sich folgende Rechnung:
Nettomiete löse 10.000/Investitionskosten 115.000 x 100 = 8,7% Rendite
5 Tipps für die Immobilieninvestition
Bevor Sie Ihr Erspartes und Ihr Eigenkapital in eine Immobilie stecken, um damit eine Rendite zu erzielen, sollten Sie einige Dinge beachten. Im Folgenden finden Sie 5 Tipps dafür.
Die Lage des Objekts
Objekte, die sich in Gebieten mit starkem Bevölkerungsrückgang befinden, sind als Renditeobjekte nicht geeignet. Hier können Sie das Objekt kaum gewinnbringend verkaufen und auch Mieterinnen und Mieter werden Sie für Ihre Wohnung oder Ihr Haus kaum finden. Achten Sie daher auf die Lage des Objekts, um spätere Verluste zu vermeiden. Im Gegensatz dazu gibt es Randlagen, welche sich im Aufschwung befinden und wo die Mietpreise noch relativ niedrig sind. Dort haben Sie eine höhere Renditechance.
Sanierungsbedürftigkeit
Wenn Sie einen Altbau erwerben wollen, kontrollieren Sie zuerst die Bausubstanz und die Notwendigkeit zukünftiger Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Modernisierungsmaßnahmen verursachen oft hohe Kosten. Vor allem bei Altbauten spielt die Energieeffizienz eine besondere Rolle. Beachten Sie daher die Energieeffizienzklasse. Diese haben auch für die Mieterinnen und Mieter Bedeutung.
Die Ausstattung
Daneben ist auch die Ausstattung der Immobilie wesentlich. Wenn Sie das Objekt als Alterswohnsitz verwenden wollen, sollte das Gebäude dementsprechend ausgestattet sein. Dazu gehören Gartenflächen, ebenerdige Zugänge etc. Auch Mieterinnen und Mieter wollen eine gewisse Grundausstattung haben.
Aktuelle Mietverträge
Prüfen Sie bei Bestandsobjekten, die bereits vermietet sind, auf jeden Fall die aktuellen Mietverträge. Achten Sie dabei auf die Höhe der derzeitigen Miete sowie auf die vergangenen Mieterhöhungen sowie auf die finanzielle Zuverlässigkeit der Mieterinnen und Mieter. Auch Zahlungsausfälle durch Mieterinnen und Mieter stellen ein Risiko dar.
Restrisiko
Der Kauf einer Immobilie ist immer mit einem großen Kapitalaufwand verbunden. Dies zieht natürlich auch ein Risiko nach sich. Im Extremfall können Sie durch ein Objekt auch das eingesetzte Eigenkapital oder einen Großteil davon verlieren, wenn sich die Infrastruktur einer Region ändert oder es Probleme mit Mieterinnen und Mietern gibt.
Alternative Kapitalanlagen in Immobilien
Da der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung als Kapitalanlage immer einen großen Kapitalaufwand erfordert, muss auch die Ausstattung mit Eigenkapital sehr gut sein. Wenn Sie über wenig Eigenkapital verfügen und trotzdem in den Immobilienmarkt investieren wollen, können Sie dies mithilfe von Immobilienfonds oder Crowdinvesting tun. Dafür stehen sogenannte Immobilienfonds zur Verfügung. Diese investieren Geld in Immobilienprojekte und vergeben dafür Anteile. Die Rendite ergibt sich aus späteren Mieteinnahmen oder aus der Wertsteigerung der Objekte. Durch Crowdinvesting können Sie in eine Anlageklasse rutschen, die Ihnen als Klein Anlegerinnen und Anleger anders nie offen gestanden hätte.
Auf dem Markt gibt es offene und geschlossene Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds
Offene Fonds zeichnen sich durch ein unbegrenztes Investitionsvolumen aus. Die Immobiliengesellschaften investieren dabei in verschiedene Bauprojekte oder Wohnanlagen. Sie können jederzeit Anteile aus offenen Immobilienfonds erwerben und diese Anteile auch jederzeit wieder verkaufen. Damit bleibt Ihre Liquidität erhalten und durch die breite Streuung der Investitionen wird auch das Risiko verringert. Die Rendite aus diesen Fonds ist durchaus höher als bei konventionellen Anlageformen.
Geschlossene Immobilienfonds
Im Gegensatz zu den offenen Fonds investieren geschlossene Immobilienfonds nur eine begrenzte Summe. Sobald diese Investitionssumme erreicht ist, wird der Fonds geschlossen. Meist werden nur ein oder zwei Objekte damit realisiert. Als Anlegerinnen und Anleger haben Sie bei diesem Fonds jedoch nicht die Möglichkeit, Ihre Fondsanteile jederzeit zu verkaufen. Sie müssen bis zum Ende der Laufzeit warten. Zwar versprechen diese Fonds eine relativ hohe Rendite, doch auch das Risiko ist sehr hoch. In geschlossene Fonds sollten Sie nur investieren, wenn Sie bereits über ausreichende Erfahrung in diesem Bereich haben und den Fonds nur als Teil Ihres Portfolios verwenden.
Finanztipp
Wenn Sie Ihr Kapital gewinnbringend anlegen wollen, stehen Ihnen dafür zahlreiche unterschiedliche Anlagemöglichkeiten zur Verfügung. Alternativ zur Immobilieninvestition können Sie auch in einen Sparplan investieren. Daneben besteht auch die Möglichkeit der Eröffnung eines Wertpapierdepots. Zur mittelfristigen Geldanlage können Sie auch in Tagesgeld oder Festgeld investieren.
Eine Immobilie kann eine lukrative Geldanlage sein
Der Erwerb einer Immobilie zur Altersvorsorge oder als Geldanlage ergibt durchaus Sinn, da vor allem die Zinsen der EZB nicht besonders hoch sind. Jedoch sollten Sie die Immobilie prüfen, bevor Sie Geld investieren. Zudem sollten Sie bei Kauf eines Objekts immer über das entsprechende Eigenkapital verfügen. Sie können die Immobilie als Renditeobjekt verwenden, wenn Sie diese entweder vermieten oder zu einem späteren Zeitpunkt mit einer Wertsteigerung wieder verkaufen. Für den Wert der Immobilie sind vor allem die Lage, die Bausubstanz und bei bestehenden Mietobjekten die laufenden Mietverträge von Bedeutung. Sowohl der spätere Verkauf als auch die Vermietung haben jedoch ihre Vor- und Nachteile.
Wenn Sie über weniger Eigenkapital verfügen, können Sie auch Anteile als Immobilienfonds oder Crowdinvesting als Alternative verwenden. Hier entfallen für Sie die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
Zudem können Sie sich den Traum einer Immobilie durch eine Finanzierung sichern. Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung ist der Modernisierungskredit, sollte Ihr Kapital nicht ausreichen, um das Projekt selbstständig fertig zu stellen.