Was kostet ein Keller?
27.03.2024 – Ein Keller bietet zusätzlichen Wohnraum, verursacht aber beim Hausbau höhere Kosten. Wann ist der Bau eines Kellers sinnvoll und welche Kosten fallen dabei an?
Wellnessoase, Hobbykeller, Lagerraum, aber auch Büro – der Nutzwert eines Kellers ist ungemein hoch. In diesem Artikel erfahren Sie, worauf es beim Kellerbau ankommt, welche Varianten zur Verfügung stehen und wo es Möglichkeiten für Sie gibt, Geld einzusparen.
Der Bau eines Kellers kann sich lohnen
Jeder Bauherr steht irgendwann vor der wichtigen Entscheidung, ob sein Haus einen Keller braucht oder ob eine Bodenplatte ausreicht. Zum einen ist diese Entscheidung abhängig von den anfallenden Gesamtkosten und der Finanzierbarkeit des Bauprojekts. Zum anderen sollten sich Bauherren bewusst sein, dass ein Keller große Vorteile für das neue Eigenheim bietet. Denn der zusätzliche Wohnraum ist bei weitem nicht der einzige Vorteil. Bei Grundstücken mit Hanglage ist der Keller sogar Pflicht, da er ein einzig vernünftiges Fundament für das gesamte Wohnhaus darstellt.
Vorteile eines Kellers
- Schutz gegenüber Feuchtigkeit . Vor allem Häuser auf einem besonders feuchten Grundstück mit hochstehendem Grundwasser oder Sickerwasser profitieren von einer Unterkellerung.
- Schaffung von zusätzlich Stau- und Wohnraum. Genügend Platz im Haus bedeutet ein deutliches Plus an Wohnqualität.
- Wärmedämmende Eigenschaft des Kellers spart Energiekosten
- Wert des Hauses steigt durch einen Keller
- Idealer Platz für die Haustechnik. Heizanlagen, Lagerräume für Öl oder Holzpellets, Lüftungsanlagen, Staubsaugeranlagen, aber auch Regenwasserspeicher sind im Keller einfach am besten aufgehoben.
- Nutzbarkeit des Gartens steigt . Da sich der Nutzraum in den Keller unter der Erde verlagert, bleibt häufig mehr Platz für Begrünungen und Outdoorsitzplätze.
- Keller als Klimaanlage. Ein kühler Keller vermindert das starke Aufheizen des Hauses im Hochsommer.
- Besserer Schallschutz in Reihen- und Doppelhäusern
Nachteile eines Kellers
- Deutlich höhere Baukosten
- Längere Bauzeit
- Kosten des Kellers stark abhängig von der Bodenbeschaffenheit des Grundstücks . Vor allem ein steiniger Bauplatz lässt die Kosten für den Aushub immens in die Höhe schnellen.
- Viele Treppen erschweren das barrierefreie Wohnen
- Wenig Tageslicht
. Zwar fällt durch Lichtschächte oder Lichthöfe Tageslicht in den Keller, ausreichend Tageslicht haben Sie aber nur in ausgesprochener Hanglage.
Bauarten eines Kellers
Keller aus Mauerwerk
Beim Mauerwerkskeller wird der Keller Stein für Stein von einer Baufirma oder in Eigenleistung erbaut. Zum Einsatz kommen Mauersteine wie Poroton, Hohlblocksteine aus Schwerbeton oder Kalksandstein. Gemauerte Keller benötigen grundsätzlich eine Abdichtung gegenüber Feuchtigkeit und Nässe. Eine Schicht Bitumen oder PVC, die sogenannte „schwarze Wanne“, dichtet das Mauerwerk ab. Je nach Bodenbeschaffenheit besteht die schwarze Wanne aus mehreren aufgetragenen Schichten.
Keller aus Beton
Die Kellerwände werden zuerst eingeschalt und dann mit Beton ausgegossen. Zusätzlich zur tragenden Funktion schließt der Werkstoff Beton Feuchtigkeit aus. Deshalb ist in der Regel bei der sogenannten „weißen Wanne“ keine zusätzliche Abdichtung der Kellerwände durch Bitumen oder PVC notwendig.
Vorteile des Betonkellers
- Extreme Dichtigkeit der weißen Wanne gegenüber Nässe
- Hohe Belastbarkeit bei mechanischen Beanspruchungen wie beispielsweise Befahren mit Fahrzeugen
- Kürzere Bauzeit als bei gemauerten Kellern
- Technische Details sind einfach zu lösen
- Keine Drainage notwendig
- Planungsänderungen kurzfristig möglich
Nachteile des Betonkellers
- Beton besitzt schlechte wärmedämmende Eigenschaften. Daher müssen die Kellerwände von außen zusätzlich gedämmt werden, damit im Inneren kein Schwitzwasser entsteht.
- Wird der Kellerraum als Wohnraum genutzt, ist in den meisten Fällen eine zusätzliche Abdichtung von außen notwendig.
- Lichtschächte und Fenster müssen bei einem hohen Grundwasserspiegel wasserdicht sein, da eine Drainage fehlt.
Der Fertigkeller
Auch der Fertigkeller besteht aus Betonwänden, die aus wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton) gefertigt werden. Allerdings werden diese bei der ausführenden Firma unter optimalen Bedingungen vorgegossen. Nach der Auslieferung der Fertigwände auf die Baustelle, wird der Fertigkeller von Fachpersonal montiert. Ist die Bodenplatte betoniert, werden die Halbfertigteile oder Doppelwandelemente platziert und mit frischem Beton verbunden. Die Wände stehen bereits nach einem Tag und binnen 3 Tagen ist der Fertigkeller fertig.
Die Vorteile eines Fertigkellers liegen auf der Hand: Bei einer guten Bauplanung kann der Keller vorgefertigt binnen kürzester Zeit erstellt werden. Zudem stellt der Hersteller sicher, dass der Fertigkeller dicht ist und keine Nässe und Feuchtigkeit eindringen kann. Innovative Fertigkeller verfügen konstruktionsbedingt über wenige Fugen und bilden eine weiße Wanne. Von der Planung bis hin zur Garantie bekommen Bauherren alles aus einer Hand bei einem entsprechenden Anbieter für Fertigkeller.
Der Hochkeller
Bauherren, die einen Hochkeller planen, haben einen doppelten Nutzen: Stau- und Wohnraum. Dabei ragt ein Hochkeller mindestens 50 cm über die Erdoberfläche hinaus. Die genaue Höhe über dem Erdboden müssen Sie den baurechtlichen Bestimmungen vor Ort entnehmen. Durch das dadurch einfallende Tageslicht und eine gute Belüftung ist eine hervorragende Nutzung des Kellers als Wohnraum möglich. Bei einer Nutzung als Wohnraum und auch Vermietung müssen Bauherren unbedingt im Vorfeld die korrekte Raumhöhe einplanen. Durch den zusätzlichen Wohnraum im Keller wird der Wert Ihrer Immobilie deutlich gesteigert.
Die Einliegerwohnung im Hochkeller
Da der Wohnraum in vielen Städten sehr teuer ist, ergibt es natürlich Sinn, den Hochkeller als Wohnraum zu nutzen und zu vermieten. Allerdings müssen Sie in diesem Fall die gesetzlichen Bestimmungen bereits bei der Planung berücksichtigen. Je nach Landesbauordnung Ihres Bundeslandes sind dabei verschiedene Auflagen zu erfüllen:
- Eine Deckenhöhe des Hochkellers von mindestens 2,30 Meter
- Vorhandene Heizung nach den Bestimmungen der Energie-Einspar-Verordnung (EnEV)
- Eigener abschließbarer Zugang zur Wohnung
Keller oder Bodenplatte? – Ein Kostenvergleich
Beim Bau einer Bodenplatte wird komplett auf eine Unterkellerung verzichtet. Bezüglich der Statik bildet eine Bodenplatte das Fundament des Hauses und muss dementsprechend ausreichend dick, bewährt und gedämmt sein.
Die Entscheidung, ob Sie einen Keller bauen oder lieber eine Bodenplatte nehmen, sollten Sie nicht allein von den Baukosten abhängig machen. Es lohnt sich dabei auch ein Blick in die Zukunft, um die die eigenen Bedürfnisse und die eventuelle Wertsteigerung der Immobilie im Auge zu behalten. Für ein Einfamilienwohnhaus mit einer Wohnfläche von etwa 155m² müssen Bauherren mit Baukosten von rund 300.000€ rechnen ohne Keller und Bodenplatte.
Nachträglicher Einbau eines Kellers
Wer sich beim Bauen seines Hauses für eine Bodenplatte entschieden hat und dies bereut, hat unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, auch nachträglich sein Haus zu unterkellern. Leider ist es nicht ganz einfach und vor allem nicht günstig, einen Keller unter ein bestehendes Gebäude zu bauen. Bei neueren Gebäuden müssen Statik, Bodenbeschaffenheit und Grundwasserspiegel genau geprüft werden, bevor das Vorhaben eines nachträglichen Kellerbaus umgesetzt wird. Allerdings ist ein nachträglicher Kellereinbau mit immensen Kosten und mit einem gewissen Restrisiko für das gesamte Gebäude verbunden. Bauherren sollten sich gut überlegen, ob sich dieser Mehraufwand tatsächlich lohnt. Manchmal ist es wesentlich einfacher, den Garten zu unterkellern als das eigene Haus.
Kostenfaktoren beim Kellerbau
Entschließen Sie sich dazu, einen Keller zu bauen, wirken sich folgende Faktoren auf die Kosten aus:
- Die Größe des Kellers in Quadratmetern
- Die Bauart des Kellers und die Qualität der Ausführung (weiße oder schwarze Wanne)
- Ausstattungsmerkmale des Kellers (Außentreppe, Türen, Fenster, Lichtschächte)
- Bodenverhältnisse des Grundstücks (bestimmen die Kosten für den Erdaushub)
- Grundwasserspiegel auf dem Baugrundstück
- Anbieter und Bundesland
Mit diesen Kosten müssen Sie bei einem Keller rechnen
Die Baukosten für einen Keller schwanken zum Teil relativ stark und es empfiehlt sich, dass Bauherren verschiedene Angebote einholen. Die Leistungen beim Kellerbau sind dabei entweder in Leistungsverzeichnisse eingeteilt oder Firmen geben ein Pauschalangebot ab, bei dem die Einzelkosten nicht separat aufgeschlüsselt sind.
- Für eine Bodenplatte ohne Keller fallen Baukosten in Höhe von etwa 20.400€ an.
- Für einen gemauerten Hochkeller, der etwa 50 bis 80cm über die Erdoberfläche herausragt und nicht im Grundwasser liegt, müssen Sie etwas mit 51.500€ rechnen. Liegt der Keller im Grundwasser, steigen die Kosten nochmals deutlich an.
- Ein Betonkeller im Grundwasser (weiße Wanne) kostet rund 67.000€.
- Bei einem Fertigkeller variieren die Kosten stark von den unterschiedlichen Faktoren. Im Schnitt müssen Bauherren mit 300€ pro m² Kellerfläche rechnen.
Rechenbeispiel für einen Fertigkeller
Für einen Keller eines Einfamilienhauses mit einer Nutzfläche von 80 m² setzen sich die Kosten wie folgt zusammen:
- Erdarbeiten: ca. 11.000€
- Beton- und Mauerarbeiten: ca. 44.200€
- Estrich: ca. 3.000€
- 6 Fenster mit Lichtschächten: ca. 6.000€
- Drainage falls notwendig: ca. 1.000€
- Gesamtkosten für 80m² Fertigkeller: 65.200€
Spartipps für den Kellerbau
Mit Bodenplatte statt Keller planen
Ganz auf den Keller zu verzichten ist natürlich die günstigste Variante. Eine Bodenplatte senkt die gesamten Baukosten deutlich. Allerdings sollten Sie sich klar sein, dass Sie den zusätzlichen Stauraum tatsächlich nicht benötigen. Nachträglich einen Keller einzubauen ist zwar technisch meist möglich, aber immens teuer.
Sich für einen Fertigkeller entscheiden
Wenn sich die Bauherren für einen günstigen Fertigkeller entscheiden, stehen die Kosten von Anfang an fest und sind kalkulierbar.
Mit Teilunterkellerung Geld sparen
Benötigen Sie nur wenig Lagerfläche im Keller, können Sie durch eine Teilunterkellerung die Baukosten senken.
Eigenleistung im Kellerbau einplanen
Beim Hausbau gibt es vielfältige Möglichkeiten, durch Eigenleistungen Geld zu sparen. Speziell beim Keller werden sogenannte Ausbaukeller angeboten, die um etwa 10% günstiger sind. Dabei müssen sich die Bauherren um die Isolierung der erdberührten Außenwände oder die Kellertreppe selbst kümmern. Vor allem bei einem Hochkeller können Eigenleistungen im Ausbau des Wohnraumes mit einfließen und Kosten senken.
Kellerausstattung reduzieren
Viele Lichtschächte, Türen und ein Zugang von außen verteuern den Kellerbau. Sparen Sie aber keinesfalls bei der Isolierung. Denn eine gute thermische Isolierung schützt die gesamte Bausubstanz und spart auf Dauer Heizkosten. Zusätzlich können Sie Fördergelder der KfW bei einer energiesparenden Bauweise in Anspruch nehmen. Gut gedämmt bedeutet Kosten einsparen!
Eine Einliegerwohnung mit einplanen
Was zuerst einmal nach einer Verteuerung der Baukosten aussieht, entpuppt sich als Steuersparmodell. Mit einer Einliegerwohnung im Hochkeller können Sie in der Darlehensphase Ihre monatliche Belastung reduzieren und zusätzlich noch Steuern sparen. Mit folgenden Vorteilen können Sie rechnen:
- Mieteinnahmen als Finanzierungshilfe
- Steuervergünstigungen
- Nutzung der KfW-Förderung bei Neubauten mit Einliegerwohnung
- Miteinnahmen als Altersvorsorge
Den Energiestandard des gesamten Hauses im Auge behalten
Durch eine energieeffiziente Bauweise ergeben sich neben der Einsparung von Energie auch Vorteile in der Finanzierung durch KfW-Förderprogramme und niedrige Darlehenszinsen.
Finanzierungsmöglichkeiten beim Kellerbau
Der Kellerbau ist nur ein kleiner Teil der Kosten des gesamten Bauprojekts. Es ist empfehlenswert, dass Sie als Bauherr zeitig Kontakt zu Ihrer Bank suchen, um schon vor der Planung Ihren Finanzierungsspielraum zu kennen. Mit einem Grundstock an Eigenkapital und einer guten Immobilienfinanzierung ist sichergestellt, dass Sie zum richtigen Zeitpunkt über die nötigen Geldsummen verfügen. Ein Bausparvertrag ist eine gute Möglichkeit, sich günstige Darlehenszinsen zu sichern. Ebenso macht sich eine nachhaltige, energiesparende Bauweise auch positiv in der Finanzierung bemerkbar. Mit der Grünen Baufinanzierung profitieren Sie von einem zusätzlichen Zinsrabatt von 0,1% und flexiblen Sondertilgungsmöglichkeiten, wenn der Energieausweis Ihres Hauses einen Endenergiebedarf von maximal 75 kWh/m² aufweist.
Der Keller steigert den Wert des Hauses
Keine Frage: der Bau eines Kellers lohnt sich - auch wenn die Baukosten erstmal höher sind als bei einer Bodenplatte. Der Nutzen in der Zukunft ist immens hoch, denn er bietet ausreichend Platz für Nutz- und Wohnraum. Bei einer guten Kellerplanung im Voraus können Sie die Mehrkosten zu einer Bodenplatte in einem überschaubaren Rahmen halten. Vor allem bei einem Fertigkeller mit weißer Wanne sind die Baukosten durch einen Fixpreis kalkulierbar.