Baugenehmigung: Kosten, Antrag und Spartipps
07.02.2025 – Ein Bauantrag ist bei den meisten Bauvorhaben eine formelle Pflicht. Doch was benötigen Sie für eine Baugenehmigung und welche Kosten kommen allgemein auf Bauherren zu?
Baugenehmigung Kosten, Das Wichtigste in Kürze
- In Deutschland ist eine Baugenehmigung für die meisten Bauprojekte gesetzlich vorgeschrieben, um die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften sicherzustellen. Sie wird durch einen Bauantrag bei der Baubehörde beantragt, dessen Umfang von Projektgröße und Bundesland abhängt.
- Die Gebühren setzen sich aus Kosten für Architekten (ca. 10% der Bausumme) und den behördlichen Gebühren zusammen, die auf dem Bauwert basieren. Die Kosten für einen Bauantrag variieren je nach Größe und Umfang des Bauvorhabens und liegen in der Regel bei etwa 0,5 bis 1 Prozent der geplanten Bausumme.
- Eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde oder ein Gespräch mit einem Architekten kann vorab klären, ob das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, und hilft dabei, Zeit und Kosten zu sparen.
- In einer Bauvorlagenverordnung steht, welche Unterlagen Sie für einen Bauantrag benötigen. Mehrheitlich Bauzeichnungen, ein Lageplan, eine Bau- und Betriebsbeschreibung sowie Berechnungen (z. B. Geschossflächenzahl, Baukosten). Je nach Landesbauordnung des Bundeslandes können weitere Dokumente erforderlich sein.
Die Kosten für den Bauantrag sollten Sie bei Ihren Hausbaukosten unbedingt mit einplanen. Leider werden sie neben den Begleitkosten für den Architekten und die Baubehörde von vielen Bauherren übersehen. Mit etwas mehr als 10% der Bausumme ist der Kostenfaktor jedoch nicht zu unterschätzen. Welche Kosten Sie konkret rund um Ihre Baugenehmigung erwarten, können Sie über den Bauwert grob bestimmen. Hierzu erfahren Sie in Kapitel 2 mehr.
Bauantrag, Baugenehmigung und Vorschrift
Ein Bauantrag ist ein offizielles Dokument, das bei der zuständigen Baubehörde eingereicht wird, um eine Genehmigung für ein geplantes Bauvorhaben zu beantragen. Er enthält alle relevanten Unterlagen, wie Bauzeichnungen, Lagepläne und Berechnungen, die die Behörde benötigt, um das Projekt zu prüfen. Der Bauantrag ist der erste formelle Schritt auf dem Weg zur Realisierung Ihres Bauvorhabens.
Die Baugenehmigung ist die schriftliche Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, das beantragte Bauvorhaben im Rahmen der geltenden baurechtlichen Vorgaben umzusetzen. Sie wird nach Prüfung des Bauantrags erteilt und bestätigt, dass das Vorhaben den örtlichen Vorschriften entspricht. Erst mit Erteilung der Baugenehmigung dürfen Sie den Bau beginnen.
Vorschriften und Bauvorlagen sind gesetzliche Regelungen, die sicherstellen, dass Bauprojekte sicher, umweltschonend und ästhetisch ins Umfeld passen. Dazu gehören unter anderem die Landesbauordnungen, Bebauungspläne und technische Baubestimmungen, die den Rahmen für die Planung und Ausführung setzen.
Unterschied zwischen Bauantrag und Baugenehmigung
Der Bauantrag ist der Antrag des Bauherrn, die Baugenehmigung das Ergebnis des Prüfprozesses durch die Behörde. Die Vorschriften sind die Grundlage, auf der die Behörde entscheidet, ob Ihr Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Während der Bauantrag also die Formalität ist, die von Ihnen eingereicht werden muss, stellt die Baugenehmigung die rechtliche Absicherung für den Bau dar, indem sie bestätigt, dass die Vorschriften eingehalten werden.
Wie lange dauert ein Bauantrag?
Die Dauer bis zur Genehmigung eines Bauantrags hängt von einigen Faktoren ab: der Region, der Komplexität des Bauvorhabens und der Auslastung des zuständigen Bauamts. In der Regel liegt die Bearbeitungszeit in Deutschland zwischen vier Wochen und drei Monaten.
Tipps zur Beschleunigung des Baugenehmigungsverfahren
- Besprechen Sie sich noch vor Antragstellung mit dem Bauamt. So können Sie beispielsweise über eine Bauvoranfrage Unklarheiten bereits beseitigen. Bekommen Sie anschließend den Bauvorbescheid, dann können Sie sich an die Antragstellung machen. In einer Bauvorlagenverordnung finden Sie die Unterlagen, die Sie für den Bauantrag benötigen.
- Halten Sie für den Bauantrag alle erforderlichen Unterlagen beisammen und reichen Sie die geforderten Dokumente fristgerecht bei der Bauaufsichtsbehörde ein.
- Halten Sie regelmäßig Kontakt zum zuständigen Bauamt. So können Sie den Bearbeitungsstatus Ihres Bauantrags im Blick behalten und offene Fragen zügig klären.
Liegt Ihnen ein Bebauungsplan vor, das Ihren Baumaßnahmen entspricht, läuft das Genehmigungsverfahren oft schneller ab und Sie können fix mit dem Bau Ihres Traumhauses starten. Nur in seltenen Fällen – wenn der Bebauungsplan fehlt oder bei komplizierten rechtlichen Fragen – kann das Genehmigungsverfahren Ihres Bauantrags auch länger als drei Monate dauern.
Was kostet eine Baugenehmigung?
Die genauen Baugenehmigung-Kosten entstehen auf zwei unterschiedlichen Ebenen. Der Bauwert ist hierbei ein wesentliches Kriterium. Je kostspieliger und größer Ihr Traumhaus und die Baumaßnahmen sind, umso höhere Gebühren müssen Sie als Kosten mit einkalkulieren. Ähnlich wie bei der Voranfrage bei Ihrem Architekten, sollten Sie sich ausreichend Gedanken über die Finanzierung Ihres Bauvorhabens machen.
Kosten für den Architekten
Die Kosten für die Planung und Vorbereitung des Antrags durch einen Bauingenieur bzw. Architekten belaufen sich durchschnittlich auf 10% der Bausumme des geplanten Gebäudes. Vereinbaren Sie hierbei, dass bei einer unerwarteten Ablehnung durch die Baubehörde keine zusätzlichen Kosten für die erneute Stellung des Bauantrags entstehen.
Gebühren
Für die tatsächlichen Gebühren ist eine Rechenformel branchenweit etabliert, die auf dem Bauwert des Gebäudes basiert. Haben Sie den konkreten Bauwert in Euro pro Kubikmeter ermittelt, wird der Wert mit Fläche des umbauten Raumes mit einem von der Baubehörde festgelegten Gebührensatz multipliziert. Dieser beträgt meistens 0,5%. Wie das aussehen kann, zeigen wir Ihnen in folgendem Rechenbeispiel:
Rechenbeispiel für einen Bauantrag
Sie planen die Umsetzung eines Einfamilienhauses. Der umbaute Raum beläuft sich auf 600 Kubikmeter. Der Bauwert Ihrer Region liegt bei 300€ pro Kubikmeter (m³). Durch Multiplikation beider Zahlen berechnen Sie den konkreten Bauwert des Objekts. Dieser beträgt hier 180.000€. Hiervon gehen 10% als Gebühr an den Architekten, also 18.000€.
Im nächsten Schritt multiplizieren Sie den Bauwert von 180.000€ mit dem Gebührenfaktor der Baubehörde. Also beispielsweise unsere 0,5%.
Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stehen Programme zur Verfügung, die ein energieeffizientes Bauen und Sanieren durch Förderkredite belohnen.
Weitere Kosten
Neben den genannten Kosten können weitere Ausgaben auf Sie zukommen – noch bevor Sie mit dem eigentlichen Bauprojekt überhaupt beginnen können. Vielleicht muss noch eine Zufahrt zum neuen Gebäude auf Ihrem Gelände umgesetzt werden. Oder es stehen noch Bäume auf der zu bebauenden Fläche, die professionell gefällt werden müssen. Gerade diese Begleitkosten, die nicht direkt zu den Baukosten zählen, werden oft übersehen und addieren sich zu den Gesamtkosten.
Tipp: Um die Baugenehmigung Kosten gering zu halten, empfiehlt es sich, vollständige und sorgfältig ausgearbeitete Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
Wird ein Bauantrag staatlich gefördert?
Eine indirekte Förderung durch den Staat ist gegeben, sofern es sich beim Bauvorhaben um eine energetische Sanierung handelt. Über die KfW gibt es Fördermittel für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Hierbei ist ein sauberer Nachweis für den Einsatz des Fördergeldes notwendig. Das Einholen der Baugenehmigung gehört neben den eigentlichen Baukosten zu den Kostenfaktoren des Bauens und Sanierens. Somit sollte für das Gesamtprojekt eine finanzielle Förderung vorliegen.
In der Praxis spielt dies bei vielen Bauvorhaben und Umbauten eine untergeordnete Rolle. Die Gebühren, die das Bundesland und die Bauaufsichtsbehörde festlegen, müssen in den meisten Fällen uneingeschränkt vom Bauherrn getragen werden.
Welche Unterlagen benötigen Sie für die Baugenehmigung?
Bauantrag
Der Bauantrag ist ein verpflichtendes Dokument. Für den Bauantrag stellt Ihnen die Baubehörde Vordrucke bereit, die Sie oder Ihr Architekt gewissenhaft ausfüllen müssen. Dem formellen Bauantrag Ihrer Baubehörde entnehmen Sie zudem, welche weiteren Schriftstücke für die Antragstellung gefordert werden.
Bauzeichnungen
Bauzeichnungen zeigen der Baubehörde im Detail, wie genau das fertige Bauwerk aussieht und welchen Platz dieses auf dem angegebenen Grundstück einnimmt. Üblich ist das Einreichen im Maßstab 1:100, im Bedarfsfall durch detaillierte Erklärungen je nach Besonderheiten in der Bauweise.
Lageplan
Aus der reinen Bauzeichnung heraus ergibt sich noch nicht, wie Ihr neues Traumhaus auf dem Grundstück positioniert ist und welche Relation es zu benachbarten Grundstücken und dem öffentlichen Raum hat. Dies geht aus einem Lageplan hervor, der dem Bauantrag in größerem Maßstab 1:1.000 beizulegen ist.
Bau- und Betriebsbeschreibungen
Die Bau- und Betriebsbeschreibung ist ein umfangreiches Dokument, das das Bauvorhaben in Textform detailliert umschreibt. Dieses Dokument kann im Zweifelsfall der Baubehörde helfen, sich ein genaues Bild vom Projekt zu verschaffen und einfacher die Baugenehmigung zu erteilen. Deutlich wichtiger ist die Beschreibung für den Architekten und die umsetzenden Baufirmen.
Berechnungen
Abgerundet wird der Bauantrag durch relevante Berechnungen, die nicht nur die Bau- und Gesamtkosten des geplanten Bauprojekts umfassen. Auch Angaben wie die Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ) und weitere Kerndaten sind beizufügen. Wie genau diese einzutragen sind, zeigt Ihnen Ihr Architekt oder Bauingenieur.
3 Tipps rund um Ihre Baugenehmigung
Planen Sie zukünftige Umbauten ein
Bei einem beschränkten Kapital für die Umsetzung Ihres Traumhauses sollten Sie bei der Bauplanung bereits über eventuelle Umbauten nachdenken. Dies gilt beispielsweise für das spätere Hinzufügen einer Garage oder eines Carports, die aktuell noch Ihren Finanzrahmen sprengen. Im Bauplan sollten Sie diese genauso berücksichtigen, wie bei der Ermittlung zukünftiger Gebühren – orientiert am Bauwert und den Gebühren in Ihrem Bundesland.
Beziehen Sie mögliche Kritiker in Ihre Pläne ein
Die Baubehörde kann Zweifel an der Genehmigung haben, wenn die Situation der Nachbarn nicht angemessen berücksichtigt wurde. Falls Sie oder Ihr Architekt Zweifel haben, suchen Sie das offene Gespräch mit den Eigentümern der benachbarten Grundstücke. Lässt sich hier eine schriftliche Vereinbarung treffen, steigt die Wahrscheinlichkeit einer Zustimmung durch die Baubehörde erheblich.
Wenden Sie sich an Experten
Nutzen Sie professionelle Hilfe, um den Bauwert Ihres Objekts frühzeitig zu ermitteln. Wurde in früheren Jahren auf das Indexverfahren für den Bauwert vertraut, ist heutzutage das Abschlagsverfahren zur Ermittlung der angemessenen Herstellungskosten ausschlaggebend.
Baugenehmigung: Kosten, Fragen und Antworten
So gut ein Bauantrag auch ausgearbeitet ist, in manchen Fällen kann die Genehmigung ausbleiben. Die Gründe für eine Ablehnung sind spezifisch und umfassen beispielsweise:
- Beeinträchtigung des öffentlichen Lebens durch das Bauwerk
- fehlende Eignung des Grundstücks zur geplanten Bebauung
- Grundstück steht unter Denkmal- oder Naturschutz
- keine harmonische Eingliederung ins gesamte Ortsbild
Viele Gründe sollten keine Rolle spielen, wenn Sie mit einem erfahrenen Architekten oder Bauingenieur zusammenarbeiten. Sollten wider Erwarten der Bauantrag abgelehnt werden, ist eine Nachbearbeitung möglich. Die Ablehnung erfolgt schließlich stets mit einer klaren Begründung seitens der Baubehörde. Darüber können Sie sich mit Ihrem Architekten zusammensetzen und nach Alternativen suchen, die Ihren Vorstellungen und denen der Baubehörde genügen.
Sorgen sind meist unbegründet. Eine Baugenehmigung ist, wie Sie nun wissen, ein eher formeller Akt. Je größer und außergewöhnlicher Ihr Bauvorhaben natürlich ist, umso eher können Sie eine detaillierte Prüfung durch die Baubehörde erwarten.
In jedem Bundesland wird die Behörde Ihnen formal nicht die Baugenehmigung erteilen, wenn Sie hierfür nicht die notwendige Gebühr an die Baubehörde gezahlt haben. Bereiten Sie sich deshalb zusammen mit Ihrem Bauingenieur oder Architekten auf diesen Termin vor. Sofern die Behörde formell Ihrem Antrag zustimmt, sollten Sie die Finanzierung z. B. in Form einer Baufinanzierung schnell in die Wege leiten. Ist das Geld bei der Baubehörde angekommen, wird auch die Genehmigung mit den entsprechenden Dokumenten vorbereitet und erteilt.
Der erlaubte Antragsteller ist erneut eine Frage des Bundeslandes. In jedem Fall muss eine fachliche Expertise vorliegen, gerade wenn es um Fragen der Statik und Sicherheit des neuen Gebäudes geht. Mit einem Bauingenieur oder Architekten sind Sie bei der Antragstellung immer auf der sicheren Seite.
In einzelnen Bundesländern gibt es weitere Personen, die über eine sogenannte “Kleine Bauvorlagenberechtigung” verfügen. Hiermit sind Bautechniker oder Handwerksmeister gemeint, die einen Bauantrag für Gebäude bis zu einer bestimmten Größe stellen dürfen. Es gibt weitere Sonderregelungen, beispielsweise dürfen in Hamburg auch Landschaftsarchitekten Bauanträge stellen.
Nicht jeder Bundesbürger hat das Recht, einen Bauantrag zu stellen. Den Weg sollten Sie immer über einen Architekten oder Bauingenieur gehen. Dieser wird Ihnen noch vor der Erstellung der benötigten Unterlagen eine professionelle Einschätzung geben, welche Aussichten der Bauantrag bei Ihrer zuständigen Baubehörde hat. Hierbei spielt die Erfahrung des Architekten eine große Rolle.
Die meisten Ingenieur- und Architekturbüros sind für eine erste, unabhängige Beratung offen. Nutzen Sie diese stets für eine Bau-Voranfrage und klären Sie ab, was realisierbar ist und welche Kosten auf Sie zukommen. Behalten Sie hierbei vor allem den gesamten Bauwert im Auge. Die Gebühren für Ihren Bauantrag sind stets als Begleitkosten zu verstehen.
Noch vor Kontakt zu einem Architekten können Sie eine Bau-Voranfrage bei Ihrer Baubehörde stellen. Dies klärt grundlegende Fragen ab, z. B. ob überhaupt eine Bebauung im angedachten Sinn möglich ist. Gibt es hier positive Rückmeldung der Behörde, lohnt die Kontaktaufnahme zum fachkundigen Ansprechpartner.
Einen Bauantrag zu stellen, ist im Regelfall ein zweiteiliger Prozess.
- Sie kontaktieren Ihren Architekten oder Bauingenieur
Dieser konzipiert die baulichen Veränderungen und erstellt alle Unterlagen, die für den offiziellen Bauantrag nötig sind. Üblich in der Branche sind 10% der Bausumme für den Architekten. Wann Sie diese Gebühr zahlen, vereinbaren Sie individuell mit Ihrem Architekten. Oft erfolgt dies aber nach der Fertigstellung aller Unterlagen, unabhängig vom Einreichen der Dokumente bei der Baubehörde. - Sie stellen den eigentlichen Antrag und zahlen die Gebühr bei der Baubehörde
Die Gebühren sind regional sehr unterschiedlich, hängen jedoch überall vom Bauwert des Gebäudes ab. In unserem Rechenbeispiel können Sie sehen, wie sich die Kosten zusammensetzen.
In Deutschland wird das Bauwesen stark kontrolliert und reguliert. Dies ist im öffentlichen Interesse. Ohne die Kontrollfunktion einer Baubehörde gäbe es keinerlei Einschränkungen, was privat und gewerblich auf dem Gelände des Eigentümers gebaut wird. Für die meisten Bauvorhaben müssen Sie deshalb einen Bauantrag stellen, da dieser in den meisten Fällen in Verbindung mit der Baugenehmigung die rechtliche Grundlage für den Baubeginn darstellt.
Nicht für jedes Bauprojekt benötigen Sie eine Genehmigung. Dies hängt von diversen Faktoren des Projekts ab, wie etwa:
- Vorschriften in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes
- Art und Charakter des Bauvorhabens
- Größe des neu entstehenden Bauwerks oder Anbaus
In manchen Gemeinden und Bundesländern müssen Sie bereits für ein Gartenhaus eine Baugenehmigung beantragen. Für andere Landesbauordnungen benötigen Sie einen Bauantrag erst ab einer gewissen Größe des Bauwerks oder Ausmaß der baulichen Veränderung.
Für viele Gartenhäuser ist keine Baugenehmigung erforderlich. Sofern sie bestimmte Nutzen- und Größenordnungen einhalten, können Sie Ihr Gartenhaus also problemlos bauen. Wir raten Ihnen dennoch, vor dem Bau Ihres Gartenhauses eine Klärung mit dem zuständigen Bauamt vorzunehmen, um rechtliche Probleme direkt auszuschließen.