Baugenehmigung: Kosten, Antrag & Spartipps

Ein Bauantrag ist bei unzähligen Bauvorhaben in Deutschland eine formale Pflicht. Doch was genau ist für eine Baugenehmigung nötig und welche Kosten kommen auf Bauherren zu?

Ein Mann hält das Miniatur-Modell eines Hauses in der Hand.

Ein Bauprojekt umzusetzen, kostet Geld. Dies gilt auch für das Einholen der Baugenehmigung, wobei Kosten gegenüber Ihrem Architekten und der Baubehörde entstehen. Den Bauantrag zu stellen, ist obligatorisch und sollte rechtzeitig mit allen benötigten Unterlagen erfolgen, um Verzögerungen des Projekts zu verhindern. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen im Folgenden, was Sie alles benötigen und wie sich die Kosten für den Bauantrag zusammensetzen.

Wieso benötigen Sie eine Baugenehmigung?

In Deutschland wird das Bauwesen stark kontrolliert und reguliert. Dies ist im öffentlichen Interesse. Ohne die Kontrollfunktion einer Baubehörde gäbe es keinerlei Einschränkungen, was privat und gewerblich auf dem Gelände des Eigentümers gebaut wird. Für die meisten Bauvorhaben müssen Sie deshalb ein Bauantrag stellen, beispielsweise um das Landschaftsbild oder den Lebensraum der direkten Nachbarn nicht zu stark zu beeinflussen.

Nicht für jedes Bauprojekt benötigen Sie eine Genehmigung. Dies hängt von diversen Faktoren des Projekts ab, beispielsweise:

  • Vorschriften der Baubehörde in Ihrem Bundesland
  • Art und Charakter des Bauvorhabens
  • Größe des neu entstehenden Bauwerks oder Anbaus

In manchen Gemeinden und Bundesländern müssen Sie bereits für eine Gartenlaube eine Baugenehmigung beantragen. Andere Bundesländer sind liberaler und machen den Bauantrag erst ab einer gewissen Größe des Bauwerks oder Ausmaß der baulichen Veränderung notwendig.

Idealer Zeitpunkt des Bauantrages

Einen Bauantrag zu stellen, ist im Regelfall ein zweiteiliger Prozess. Im ersten Schritt kontaktieren Sie Ihren Architekten oder Bauingenieur. Dieser konzipiert die baulichen Veränderungen und erstellt alle Unterlagen, die für den offiziellen Bauantrag nötig sind. Üblich in der Branche sind 10 % der Bausumme als Gebühr für den Architekten. Wann Sie diese Gebühr zahlen, legen Sie individuell mit Ihrem Architekten fest. Oft erfolgt dies nach Fertigstellung aller Unterlagen, unabhängig vom Einreichen der Dokumente bei der Baubehörde. Im zweiten Schritt stellen Sie den eigentlichen Antrag und zahlen eine Gebühr bei Ihrer Baubehörde. Die Gebühren sind regional sehr unterschiedlich, hängen jedoch überall von Bauwert des Gebäudes ab. Weiter unten zeigen wir Ihnen, mit welchen Kosten Sie hierbei grob rechnen müssen. Falls diese unerwartet hoch ausfallen, bietet Ihnen eine Kreditkarte einen Aufschub für die anfallenden Kosten.

Lohnt eine Bau-Voranfrage?

Nicht jeder Bundesbürger hat das Recht, einen Bauantrag zu stellen. Den Weg sollten Sie immer über einen Architekten oder Bauingenieur gehen. Dieser wird Ihnen noch vor der Erstellung der benötigten Unterlagen eine professionelle Einschätzung geben, welche Aussichten der Bauantrag bei Ihrer zuständigen Baubehörde hat. Hierbei spielt die Erfahrung des Architekten eine große Rolle. Die meisten Ingenieur- und Architekturbüros sind für eine erste, unabhängige Beratung offen. Nutzen Sie diese stets für eine Bau-Voranfrage und klären Sie ab, was realisierbar ist und welche Kosten auf Sie zukommen. Behalten Sie hierbei vor allem den gesamten Bauwert im Auge, die Gebühren für Ihren Bauantrag sind stets als Begleitkosten zu verstehen. Noch vor Kontakt zu einem Architekten können Sie eine Bau-Voranfrage bei Ihrer Baubehörde stellen. Dies klärt grundlegende Fragen ab, beispielsweise ob überhaupt eine Bebauung im angedachten Sinne möglich ist. Gibt es hier positive Signale der Behörde, lohnt die Kontaktaufnahme zum fachkundigen Ansprechpartner.

Welche Unterlagen benötigen Sie für Ihre Baugenehmigung?

Ob und welche Unterlagen Sie oder Ihr Architekt bei der Baubehörde vorlegen müssen, hängt vom Bauvorhaben ab. Außerdem sind die Vorgaben von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die nachfolgenden Dokumente sind obligatorisch, je nach Baubehörde können mehr oder weniger Dokumente eingefordert werden.

Bauantrag

Der Bauantrag ist ein verpflichtendes Dokument. Für den Bauantrag stellt Ihre Baubehörde Vordrucke bereit, die von Ihnen oder Ihrem Architekten gewissenhaft auszufüllen sind. Dem formalen Bauantrag Ihrer Baubehörde entnehmen Sie außerdem, welche weiteren Schriftstücke genau für die Antragsstellung gefordert werden.

Bauzeichnungen

Bauzeichnungen zeigen der Baubehörde im Detail, wie genau das fertige Bauwerk aussieht und welchen Platz dieses auf dem angegebenen Grundstück einnimmt. Üblich ist das Einreichen im Maßstab 1:100, im Bedarfsfall durch detaillierte Erklärungen je nach Besonderheiten in der Bauweise.

Lageplan

Aus der reinen Bauzeichnung heraus ergibt sich noch nicht, wie das neue Bauwerk auf dem Grundstück positioniert ist und welche Relation es zu benachbarten Grundstücken und dem öffentlichen Raum hat. Dies geht aus einem Lageplan hervor, der dem Bauantrag in größerem Maßstab 1:1000 beizulegen ist.

Bau- und Betriebsbeschreibung

Die Bau- und Betriebsbeschreibung ist ein umfangreiches Dokument, dass das Bauvorhaben in Textform detailliert umschreibt. Dieses Dokument kann im Zweifelsfall der Baubehörde helfen, sich ein genaues Bild vom Projekt zu verschaffen und einfacher die Baugenehmigung zu erteilen. Deutlich wichtiger ist die Beschreibung für den Architekten und die umsetzenden Baufirmen.

Berechnungen

Abgerundet werden sollte der Bauantrag durch relevante Berechnungen, die nicht nur die Bau- und Gesamtkosten des geplanten Bauprojekts umfassen. Auch Angaben wie die Geschossflächenanzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ) und weitere Kerndaten sind beizufügen. Wie genau diese einzutragen sind, zeigt Ihnen Ihr Architekt oder Bauingenieur auf.

Wer darf den Bauantrag stellen?

Der erlaubte Antragsteller ist erneut eine Frage des Bundeslandes. In jedem Fall muss eine fachliche Expertise vorliegen, gerade wenn es um Fragen der Statik und Sicherheit des neuen Gebäudes geht. Mit einem Bauingenieur oder Architekten sind Sie bei der Antragstellung immer auf der sicheren Seite. In einzelnen Bundesländern gibt es weitere Personen, die über eine sogenannte Kleine Bauvorlagenberechtigung verfügen. Hiermit sind Bautechniker oder Handwerksmeister gemeint, die einen Bauantrag für Gebäude bis zu einer bestimmten Größe stellen dürfen. Es gibt weitere Sonderregelungen, beispielsweise dürfen in Hamburg auch Landschaftsarchitekten Bauanträge stellen.

Wann genau ist die Gebühr zu zahlen?

In jedem Bundesland wird die Behörde Ihnen formal nicht die Baugenehmigung erteilen, wenn Sie hierfür nicht die notwendige Gebühr an die Baubehörde zahlen. Bereiten Sie sich deshalb zusammen mit Ihrem Bauingenieur oder Architekten finanziell auf diesen Termin vor. Sofern die Behörde formal Ihrem Bauantrag zustimmt, sollten Sie die Finanzierung beispielsweise in Form einer Baufinanzierung schnell in die Wege leiten. Ist das Geld bei der Baubehörde angekommen, wird auch die Genehmigung mit den entsprechenden Dokumenten erteilt.

Was passiert, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?

So gut ein Bauantrag auch ausgearbeitet ist, in manchen Fällen kann die Genehmigung ausbleiben. Die Gründe einer Ablehnung sind spezifisch und umfassen beispielsweise:

  • Beeinträchtigung des öffentlichen Lebens durch das Bauwerk
  • fehlende Eignung des Grundstücks zur geplanten Bebauung
  • Grundstück steht unter Denkmal- oder Naturschutz
  • keine harmonische Eingliederung ins gesamte Ortsbild

Viele Gründe sollten keine Rolle spielen, wenn Sie mit einem erfahrenen Architekten oder Bauingenieur zusammenarbeiten. Sollte wider Erwarten der Bauantrag abgelehnt werden, ist eine Nachbearbeitung möglich. Die Ablehnung erfolgt schließlich stets mit einer klaren Begründung seitens der Baubehörde. Hierdurch können Sie sich mit Ihrem Architekten zusammensetzen und nach Alternativen suchen, die Ihren Vorstellungen und denen der Baubehörde genügen.

Machen Sie sich jedoch keine unnötigen Sorgen, wenn es um Ihre Baugenehmigung geht. Oft ist die Genehmigung ein formaler Akt ohne ausführliche Prüfung. Dies gilt besonders für kleinere Projekte wie eine neue Gartenlaube oder den Anbau eines kleinen Pausenraums Ihres Betriebsgeländes. Grob gesagt: Je größer und außergewöhnlicher Ihr Bauvorhaben ist, umso eher sollten Sie eine detaillierte Prüfung durch die Baubehörde erwarten.

Kostenfaktoren für Ihre Baugenehmigung

Wie oben beschrieben, entstehen Kosten für die Baugenehmigung auf zwei verschiedenen Ebenen. Der Bauwert ist hierbei ein wesentliches Kriterium. Je kostspieliger und größer Ihr Bauvorhaben ist, umso höhere Gebühren sollten Sie als Kosten einrechnen. Ähnlich wie bei der Voranfrage bei Ihrem Architekten sollten Sie sich ausreichend viele Gedanken über die Finanzierung Ihres Bauvorhabens machen.

Kosten für den Architekten

Die Kosten für Planung und Vorbereitung des Antrags durch einen Bauingenieur oder Architekten belaufen sich durchschnittlich auf 10% der Bausumme des geplanten Gebäudes. Vereinbaren Sie hierbei, dass bei einer unerwarteten Ablehnung durch die Baubehörden keine zusätzlichen Kosten für die erneute Stellung des Bauantrags entstehen.

Gebühren

Für die tatsächlichen Gebühren ist eine Rechenformel branchenweit etabliert, die auf dem Bauwert des Gebäudes basiert. Haben Sie den konkreten Bauwert in Euro pro Kubikmeter ermittelt, wird der Wert mit Fläche des umbauten Raumes mit einem von der Baubehörde festgelegten Gebührensatz multipliziert. Dieser beträgt meistens 0,5%. Ein konkretes Rechenbeispiel finden Sie weiter unten.

Weitere Kosten

Neben den genannten Kosten können weitere Ausgaben auf Sie zukommen, noch bevor Sie mit dem eigentlichen Bauprojekt beginnen können. Vielleicht muss noch eine Zufahrt zum neuen Gebäude auf Ihrem Gelände umgesetzt werden. Oder es stehen noch Bäume und andere Gehölze auf der zu bebauenden Fläche, die professionell gefällt werden müssen. Gerade diese Begleitkosten, die nicht direkt zu den Baukosten zählen, werden von unerfahrenen Bauherren oft übersehen.

Rechenbeispiel für einen Bauantrag

Sie planen die Umsetzung eines Einfamilienhauses. Der umbaute Raum beläuft sich auf 600m³. Der Bauwert Ihrer Region liegt bei 200€/m³. Durch Multiplikation beider Zahlen berechnen Sie den konkreten Bauwert des Objekts, der 120.000€ beträgt. Hiervon 10% als Gebühr für den Architekten zu berechnen, sorgt im ersten Schritt für Kosten von 12.000€. Im zweiten Schritt nehmen Sie den Bauwert von 120.000€ mit dem Gebührenfaktor der Baubehörde mal. Liegt dieser in Ihrem Bundesland bei den üblichen 0,5%, kommen Sie auf 60 €. Diese sind als Gebühren für die Genehmigung seitens der Baubehörde einzurechnen.

Gibt es staatliche Förderungen?

Eine indirekte Förderung durch den Staat ist gegeben, sofern es sich beim Bauvorhaben um eine energetische Sanierung handelt. Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stehen Programme zur Verfügung, die ein energieeffizientes Bauen und Sanieren durch Förderkredite belohnen. Hierbei ist ein sauberer Nachweis für den Einsatz des Fördergeldes notwendig. Das Einholen der Baugenehmigung gehört neben den eigentlichen Baukosten zu den Kostenfaktoren des Bauens und Sanierens, sodass für das Gesamtprojekt eine finanzielle Förderung vorliegt. In der Praxis spielt dies bei vielen Bauvorhaben und Umbauten eine untergeordnete Rolle. Die Gebühren, die das Bundesland und die Baubehörde festlegen, müssen in den meisten Fällen uneingeschränkt vom Bauherren getragen werden.

3 Tipps rund um die Baugenehmigung

Damit bei der Beantragung einer Baugenehmigung alles glatt läuft, sollten Sie die folgenden Punkte beachten.
1

Planen Sie zukünftige Umbauten ein.

Bei einem beschränkten Kapital für die Umsetzung Ihrer Traumimmobilie sollten Sie bei der Bauplanung bereits über zukünftige Umbauten nachdenken. Dies gilt beispielsweise für das spätere Hinzufügen einer Garage, die aktuell Ihren Finanzrahmen sprengt. Im Bauplan sollten Sie diese genauso berücksichtigen wie bei der Ermittlung zukünftiger Gebühren - orientiert am Bauwert und den Gebühren in Ihrem Bundesland.

2

Beziehen Sie mögliche Kritiker in Ihre Pläne ein.

Die Baubehörde kann Zweifel an der Genehmigung haben, wenn die Situation der Nachbarn nicht angemessen berücksichtigt wurde. Falls Sie oder Ihr Architekt Zweifel haben, suchen Sie das offene Gespräch mit den Eigentümern der benachbarten Grundstücke. Lässt sich hier eine schriftliche Vereinbarung treffen, steigt die Wahrscheinlichkeit einer Zustimmung durch die Baubehörde erheblich.

3

Wenden Sie sich an Experten.

Nutzen Sie professionelle Hilfe, um den Bauwert Ihres Objekts frühzeitig zu ermitteln. Wurde in früheren Jahren auf das Indexverfahren für den Bauwert vertraut, ist heutzutage das Abschlagsverfahren zur Ermittlung der angemessenen Herstellungskosten ausschlaggebend.

Kosten einer Baugenehmigung einplanen

Die Kosten für den Bauantrag werden neben den Begleitkosten für den Architekten von vielen Bauherren übersehen. Mit etwas mehr als 10% der Bausumme ist der Kostenfaktor nicht zu unterschätzen. Welche Kosten Sie konkret rund um Ihre Baugenehmigung erwarten, können Sie über den Bauwert grob bestimmen.

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