Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung spielt u.a. beim Immobilienkauf und -verkauf eine zentrale Rolle. Erfahren Sie, warum eine Unbedenklichkeitsbescheinigung so wichtig ist.
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?, Das Wichtigste in Kürze
- Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein offizieller Nachweis des Finanzamts, der bestätigt, dass alle Steuern, vor allem die Grunderwerbsteuer, vollständig beglichen sind.
- Die Bescheinigung ist zwingende Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch und wird vom Grundbuchamt verlangt.
- Beim Hauskauf beantragt in der Regel der Notar die grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Abschluss des Kaufvertrags.
- Ohne dieses Dokument verzögert sich die Eigentumsübertragung bzw. ist gar nicht erst möglich.
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung:
Die sogenannte grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, sobald die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurde. Sie ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt den neuen Eigentümer ins Grundbuch einträgt. Der Kaufpreis der Immobilie wird in der Regel erst an den Verkäufer ausgezahlt, nachdem der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurde. Da diese Eintragung wiederum die Unbedenklichkeitsbescheinigung voraussetzt, ist sie auch für die Auszahlung der Baufinanzierung von zentraler Bedeutung. Denn: ohne die Grundbucheintragung gibt die Bank das Darlehen nicht frei.
Wann wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt?
Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist erforderlich bei:
- Immobilienkauf (Haus, Wohnung oder Grundstück)
- Verkauf eines Hauses oder Grundstücks
- Erbschaft oder Schenkung von Immobilien
- Eigentumsübertragung innerhalb von Unternehmen
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Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Hauskauf
Die Rolle von Notar und Finanzamt
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags erstellt der Notar eine Veräußerungsanzeige und übermittelt diese an das zuständige Finanzamt. Auf dieser Grundlage setzt das zuständige Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest, die sich aus dem Kaufpreis der Immobilie und dem jeweils geltenden Steuersatz für das jeweilige Bundesland ergibt.
Erst nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer fristgerecht beglichen hat, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese wird in der Regel direkt an den Notar oder an das Grundbuchamt übermittelt, sodass der Eigentumswechsel weiter bearbeitet werden kann.
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Beantragung und Kosten
Eine eigenständige Beantragung der Unbedenklichkeits- bescheinigung durch den Käufer ist nicht üblich und nicht erforderlich. Der gesamte Prozess wird automatisch durch die Mitwirkung von Notar und Finanzamt angestoßen. Sie als Käufer müssen lediglich sicherstellen, dass die festgesetzte Grunderwerbsteuer vollständig und rechtzeitig bezahlt wird. In Ausnahmefällen – etwa bei Rückfragen oder besonderen Vertragsgestaltungen – kann das Finanzamt zusätzliche Informationen anfordern. Die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt jedoch grundsätzlich ohne gesonderten Antrag.
Welche Unterlagen benötige ich, um eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beantragen zu können?
Wie bereits erwähnt, müssen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht beantragen. Das heißt auch, dass das Finanzamt von Ihnen als Käufer keine Unterlagen anfordern wird. Maßgeblich für die Beantragung sind die vom Notar übermittelten Vertragsdaten, besonders:
- der notarielle Kaufvertrag
- Angaben zu Käufer und Verkäufer
- Kaufpreis und Objektbeschreibung
- Lage der Immobilie
Diese Informationen reichen aus, um die Steuer festzusetzen und nach Zahlungseingang die Unbedenklichkeitsbescheinigung auszustellen.
Kosten: Wie viel kostet eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt?
Für die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt fallen keine zusätzlichen Kosten an. Das Dokument ist Bestandteil des regulären Besteuerungsverfahrens im Rahmen der Grunderwerbsteuer. Die eigentlichen Kosten entstehen ausschließlich durch die Grunderwerbsteuer selbst, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises liegt. Ohne deren Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht vom Finanzamt erteilt.
Wie lange dauert es, bis man eine Unbedenklichkeits- bescheinigung vom Finanzamt erhält?
Die Dauer für die Ausstellung einer Unbedenklichkeits- bescheinigung vom Finanzamt ist nicht gesetzlich festgelegt. Erfahrungswerte zeigen aber, dass Käufer in der Regel die grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach etwa zwei bis sechs Wochen erhalten – gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem die Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt wurde. Gleich nach dem Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Bescheinigung aus und übermittelt sie an den Notar bzw. direkt an das Grundbuchamt.
Dennoch gibt es einige Faktoren, die die Dauer der Ausstellung beeinflussen. Die Bearbeitungszeit des Dokuments kann sich verlängern, wenn:
- die Grunderwerbsteuer verspätet gezahlt wird
- Unterlagen aus dem Kaufvertrag fehlen oder unklar sind
- Rückfragen zur Veräußerungsanzeige bestehen
- beim Käufer oder Verkäufer Steuerrückstände vorhanden sind
- das Finanzamt ein hohes Arbeitsaufkommen hat
Indirekt können Sie dazu beitragen, dass die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beschleunigt wird:
- bezahlen Sie sofort nach Erhalt des Steuerbescheids die Grunderwerbsteuer
- achten Sie auf vollständige und korrekte Angaben im Kaufvertrag
- bei zeitlicher Dringlichkeit, kann der Notar beim zuständigen Finanzamt nachhaken
Wichtig zu wissen: Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung Grundbuch ist keine Eintragung des neuen Eigentümers möglich. Verzögert sich die Ausstellung, verschiebt sich auch der rechtliche Eigentumsübergang – unabhängig davon, ob der Kaufpreis der Immobilie bereits gezahlt wurde.
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