Immobilie verschenken: Kosten, Ablauf und Steuerfragen
Mit einer Immobilienschenkung lassen sich Vermögen frühzeitig übertragen und Steuern planen. Worauf Sie bei Notar, Freibeträgen und Wohnrecht achten sollten.
Immobilie verschenken, Das Wichtigste in Kürze
- Eine Immobilienschenkung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
- Steuerliche Freibeträge können grundsätzlich alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
- Mit Wohnrecht oder Nießbrauch können Schenkende die Immobilie auch nach der Übertragung weiterhin nutzen und absichern.
Update 2026, Diskussionen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer
Aktuell wird in Deutschland über mögliche Reformen der Erbschaft- und Schenkungsteuer diskutiert. Dabei geht es unter anderem um Freibeträge, Immobilienbewertungen und die steuerliche Behandlung größerer Vermögensübertragungen innerhalb der Familie.
Derzeit gelten jedoch weiterhin die aktuellen gesetzlichen Regelungen. Dieser Ratgeber basiert auf der aktuell gültigen Rechtslage.
Sobald politische Entscheidungen oder gesetzliche Änderungen beschlossen werden, aktualisieren wir diesen Beitrag.
Stand: Mai 2026
Immobilie verschenken – wann lohnt sich das?
Eine Immobilienschenkung kann sinnvoll sein, wenn Sie Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen, steuerliche Freibeträge nutzen oder spätere Erbstreitigkeiten vermeiden möchten. Besonders innerhalb der Familie lassen sich durch frühzeitige Planung steuerliche Vorteile erzielen.
Wichtig: Für die Schenkung einer Immobilie ist immer ein notarieller Vertrag erforderlich.
Schenkung einer Immobilie: der Ablauf in 3 Schritten
Schritt 1, Vorbereitung und Wertermittlung
Bevor der rechtliche Prozess beginnt, müssen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geklärt werden. Dies dient der langfristigen Absicherung beider Parteien.
- Reale Wertermittlung: Da das Finanzamt Immobilien nach gesetzlichen Bewertungsverfahren bewertet, kann ein Gutachten sinnvoll sein, wenn ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden soll. Dadurch kann sich unter Umständen die steuerliche Belastung reduzieren.
- Vorbehaltsrechte definieren: In diesem Schritt entscheiden Schenkende, ob sie sich Rechte vorbehalten, wie das Nießbrauchrecht (Nutzung und Mieteinnahmen verbleiben beim Schenkenden) oder ein lebenslanges Wohnrecht.
- Sicherheitsklauseln: Zusätzlich können Rückforderungsrechte vereinbart werden – etwa für den Fall einer Scheidung oder Insolvenz.
Schritt 2, Notarielle Beurkundung
In Deutschland muss Immobilienschenkung notariell beurkundet werden – sonst ist der Vertrag nicht wirksam. So läuft der Termin beim Notar ab:
- Beurkundungstermin: Der Notar verliest den Schenkungsvertrag, in dem beispielsweise Details zu Nießbrauch, Ausgleichszahlungen an Geschwister oder die Übernahme bestehender Kredite fixiert sind. Beide Parteien unterzeichnen das Dokument vor Ort.
- Die Auflassungsvormerkung: Da die endgültige Umschreibung im Grundbuch beim Amt oft Wochen dauert, veranlasst der Notar unmittelbar nach der Beurkundung eine Auflassungsvormerkung. Diese dient als „Sicherheitsnetz“: Sie reserviert das Eigentum im Grundbuch für den Beschenkten und verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig belastet oder verkauft werden kann.
Schritt 3, Grundbuch und Finanzamt
Der Abschluss des Prozesses findet auf Behördenebene statt. Erst mit der finalen Änderung im Grundbuch ist der Beschenkte rechtmäßiger Eigentümer.
- Umschreibung im Grundbuch: Der Notar veranlasst die notwendigen Schritte für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Für die Grundbuchänderung fallen Kosten an. Die Höhe der Gebühren richtet sich vor allem nach dem Wert der Immobilie.
- Meldung an das Finanzamt: Der Notar meldet die Schenkung automatisch an das Finanzamt. Damit ist die bestehende gesetzliche Anzeigepflicht für Schenkende und Beschenkte in der Regel erfüllt. Dies entbindet die Parteien jedoch nicht von der gesetzlichen Verpflichtung zur Abgabe einer Schenkungsteuererklärung.
- Steuerbescheid: Das Finanzamt prüft, ob der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag (z. B. 400.000 Euro bei Kindern) übersteigt, und setzt gegebenenfalls die Schenkungsteuer fest.
Schenkungsteuer: Freibeträge und Steuerklassen 2026
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) räumt nahen Verwandten höhere Freibeträge ein. Ein entscheidender Vorteil: Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden.
- Ehepartner und Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro (pro Elternteil)
- Enkelkinder: in der Regel 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Geschwister, Neffen/Nichten und alle anderen Personen: 20.000 Euro
Steuersätze im Überblick
Übersteigt der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag, wird nur der darüberliegende Betrag versteuert. Wie hoch die Schenkungsteuer ausfällt, hängt also vor allem vom Verwandtschaftsverhältnis ab.
| SteuerklasseSteuerklasse I | Beispiele Ehepartner, Kinder, Enkelkinder | Steuersatz 7 % bis 30 % |
| SteuerklasseSteuerklasse II | Beispiele Geschwister, Nichten, Neffen | Steuersatz 15 % bis 43 % |
| SteuerklasseSteuerklasse III | Beispiele Nicht verwandte Personen | Steuersatz 30 % bis 50 % |
Tipp: Durch den Vorbehalt eines Nießbrauchrechts lässt sich der steuerliche Wert der Immobilie reduzieren, da der Wert des Nießbrauchs vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen wird.
Beispielrechnung für eine Immobilienschenkung
Eine Mutter verschenkt ihrem Sohn eine Immobilie im Wert von 350.000 Euro. Da der Sohn seinen steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil noch nicht ausgeschöpft hat, fällt in diesem Fall keine Schenkungsteuer an.
Die Nebenkosten (Notar und Grundbuch) belaufen sich nach der aktuellen Gebührentabelle B auf folgende Werte:
| Posten Notarkosten | Berechnungsgrundlage Beurkundung (2,0) + Vollzug (0,5) + MwSt. | Betrag 2026 ca. 2.040 Euro |
| Posten Grundbuchkosten | Berechnungsgrundlage Eigentumsumschreibung (1,0) | Betrag 2026 ca. 685 Euro |
| Posten Gesamtkosten | Berechnungsgrundlage Ohne Zusatzrechte oder Gutachten | Betrag 2026 ca. 2.725 Euro |
Hinweis: Die tatsächlichen Kosten können je nach Immobilienwert, Zusatzvereinbarungen und individuellem Aufwand im Einzelfall abweichen.
FAQ, Häufige Fragen zur Immobilienschenkung
Eine Immobilienschenkung kann sinnvoll sein, wenn steuerliche Freibeträge frühzeitig genutzt oder spätere Konflikte zwischen mehreren Erben vermieden werden sollen.
Bei einer Schenkung wird die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen. Steuerliche Freibeträge können dabei grundsätzlich alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Zudem lassen sich Regelungen wie Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbaren, sodass Schenkende die Immobilie weiterhin nutzen können.
Bei einer Vererbung geht die Immobilie erst nach dem Tod auf die Erben über. Die steuerlichen Freibeträge gelten dabei nur einmal pro Erbfall.
Die Freibeträge bei der Schenkungsteuer können grundsätzlich alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Dadurch lässt sich Vermögen häufig schrittweise und steueroptimiert übertragen.
Bei einer Immobilienschenkung entstehen unter anderem Kosten für den Notar und die Änderung im Grundbuch. Die Höhe der Gebühren richtet sich vor allem nach dem Wert der Immobilie. Zusätzlich kann Schenkungsteuer anfallen, wenn persönliche Freibeträge überschritten werden.
Obwohl beide Rechte sicherstellen, dass Sie Ihre Immobilie auch nach einer Schenkung weiterhin nutzen können, unterscheiden sie sich erheblich in ihrem Umfang:
- Wohnungsrecht: Dies ist die „schlanke“ Lösung. Sie erhalten das lebenslange Recht, die Immobilie (oder Teile davon) selbst zu bewohnen. Eine Vermietung an Dritte ist ohne entsprechende Vereinbarung meist nicht möglich.
- Nießbrauchrecht: Dies ist die „umfassende“ Lösung. Sie dürfen die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch die „Früchte“ daraus ziehen – das heißt, Sie dürfen sie vermieten und die Einnahmen behalten. Das ist besonders vorteilhaft, wenn Sie später Mieteinnahmen zur Finanzierung von Pflegekosten benötigen.
Wer eine Immobilie verschenkt, sollte mögliche spätere Pflegekosten bedenken. Kann die schenkende Person ihren Unterhalt später nicht mehr selbst bestreiten, kann ein Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers entstehen.
Dieser Anspruch kann unter bestimmten Voraussetzungen auf den Sozialhilfeträger übergehen. Relevant ist dabei vor allem die 10-Jahres-Frist: Ist die Schenkung länger als zehn Jahre her, ist der gesetzliche Rückforderungsanspruch in der Regel ausgeschlossen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Schenkung rückgängig gemacht werden – etwa bei grobem Undank, finanzieller Notlage oder vertraglich vereinbarten Rückforderungsrechten.
Schenkungsteuer fällt an, wenn der Wert der übertragenen Immobilie den persönlichen Freibetrag überschreitet. Wie hoch der Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Kinder haben beispielsweise aktuell einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil.
Für die Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Immobilien nach gesetzlichen Bewertungsverfahren. Grundlage ist dabei der sogenannte Verkehrswert beziehungsweise gemeine Wert der Immobilie.
Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz – etwa das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Dabei kann die steuerliche Bewertung teilweise vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis abweichen.
Wenn die Bewertung des Finanzamts aus Sicht der Beteiligten zu hoch ausfällt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein unabhängiges Verkehrswertgutachten sinnvoll sein. Damit lässt sich gegebenenfalls ein niedrigerer Immobilienwert nachweisen.
Grundsätzlich ist die Schenkung einer Immobilie von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG), da stattdessen die Schenkungsteuer greift. Es gibt jedoch zwei wichtige Ausnahmen, die Sie kennen sollten:
- 1.Teilentgeltliche Schenkung: Übernimmt der Beschenkte im Gegenzug eine bestehende Hypothek oder leistet eine Ausgleichszahlung an Geschwister, wertet das Finanzamt dies als (teilweisen) Kauf. Auf diesen Betrag kann Grunderwerbsteuer anfallen.
- 2.Schenkung an Dritte: Während Schenkungen an Ehepartner oder Kinder (in gerader Linie) immer grunderwerbsteuerfrei sind, können bei entfernteren Verwandten (z. B. Nichten, Neffen) oder Freunden unter bestimmten Bedingungen Steuern anfallen, wenn Gegenleistungen (wie die Übernahme von Schulden) vereinbart werden.
Beispiel: Bei der Schenkung einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro wird eine Restschuld von 150.000 Euro übernommen. Nur auf diese 150.000 Euro fällt Grunderwerbsteuer an – je nach Bundesland liegt der Satz 2026 zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Je nach individueller Situation können weitere steuerliche Regelungen, Besonderheiten und Fallstricke relevant sein. Wenn Sie unsicher sind, welche Vorgehensweise für Sie sinnvoll ist, lassen Sie sich zu den steuerlichen Vor- und Nachteilen von einem Steuerberater beraten. Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung.
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