Mieten oder kaufen – eine individuelle Entscheidung

25.05.2022 – „Kaufen oder mieten?“ Diese Frage stellt sich den meisten Menschen im Laufe ihres Lebens. Hier erfahren Sie, was sich für Sie wann lohnt und worauf es ankommt.

Junge Familie bei einer Wohnungsbesichtigung steht in der Tür zu ihrem potentiellen neuen Zuhause

Was lohnt sich mehr: kaufen oder mieten?

Mieten oder kaufen – das ist zunächst eine Frage des Typs. Als Eigentümer bleiben Sie selbstbestimmt, haben dafür aber mehr Aufwand und etliche (finanzielle) Verpflichtungen. Wenn Sie eine Wohnung mieten, sind Instandhaltung, Renovierungen und Finanzierung Sache Ihres Vermieters.

Überlegen Sie für die Frage „Eigenes Haus oder Mietwohnung?“ außerdem konkret, wie es in den nächsten Jahren weitergehen soll. Können und wollen Sie sich einen Kredit leisten? Stehen berufsbedingt ohnehin Umzüge an? Dann wäre es besser, sich nicht fest an eine Immobilie zu binden. Wollen Sie separat sparen oder soll Ihre Immobilie ein Teil der Altersvorsorge sein?

Immobilie kaufen oder mieten: Welche Faktoren beeinflussen die Entscheidung?

Miete oder Kauf – das ist also erst einmal eine Frage der eigenen Zukunftspläne. Zusätzlich spielen aber auch weitere Faktoren eine Rolle, zum Beispiel:

  • Kaufpreis
  • Miete
  • Zinsen

Bei einem Kauf kommt es besonders auf Ihre aktuelle und zukünftige finanzielle Situation an.

Haben Sie Geld gespart, das beim Kauf als Eigenkapital zum Einsatz kommen kann? Und wie sehen Ihre monatlichen Einkünfte aus? Sie müssen als Käufer in der Regel einen Kredit über einen längeren Zeitraum tilgen. Hinzu kommen die Zinsen, die sich in der Zukunft unter Umständen verändern. Bei steigenden Zinsen wird eine Anschlussfinanzierung noch einmal teurer.

Haus mieten oder kaufen: Welche Rolle spielt der Kaufpreis?

Auch der Kaufpreis ist ein wichtiger Faktor. Sie benötigen eine bestimmte Menge an Eigenkapital, um den restlichen Kaufpreis mit einem Kredit finanzieren zu können. 20 bis 30% des Kaufpreises sollten daher als Eigenkapital vorhanden sein.

Die Frage „Lohnt sich eine Eigentumswohnung?“ lässt sich über das Kaufpreis-Miete-Verhältnis beantworten. Natürlich funktioniert das genauso für den Kaufpreis eines Hauses. Sie teilen dazu den Kaufpreis eines Objekts durch die dafür aufgerufene Jahreskaltmiete. Der so ermittelte Faktor setzt Kaufpreis und Miete ins Verhältnis.

So finden Sie heraus, ob der von Ihnen verlangte Preis überhaupt in einer sinnvollen Relation zum Wert einer Immobilie steht oder ob sie womöglich viel zu viel bezahlen. Ein Faktor von etwa 20 oder weniger spricht für einen Kauf, ab 25 ist der Kauf im Verhältnis zur Miete relativ teuer.

Beispielrechnung Kaufpreise-Miete-Verhältnis

Eine Wohnung kostet 500.000 Euro. Für eine vergleichbare Wohnung würde man jährlich 18.000 Euro Kaltmiete zahlen. Aus 500.000 durch 18.000 ergibt sich 27,77. In diesem Fall wäre ein Kauf gut zu überlegen, da die Wohnung im Zug steigender Immobilienpreise zu teuer geworden ist.

Baufinanzierung und Tilgung: Zinsen und Anschlussfinanzierung beachten

Wenn Sie für Ihren Kauf einen Kredit aufnehmen, dann werden Zinsen fällig. Das Zinsniveau ist aktuell noch niedrig, die Kosten für Darlehen fallen damit gering aus. Deshalb können Sie mit einer bestimmten Rückzahlungsrate einen größeren Betrag tilgen, als es noch vor ein paar Jahren möglich gewesen wäre.

Allerdings hat das niedrige Zinsniveau auch zu einem Run auf Immobilien geführt. Die Kaufpreise sind höher als früher. Sie müssen einen Kredit somit schneller tilgen oder länger abbezahlen. Und unter Umständen steigen die Zinsen auch wieder an. Kreditverträge aber haben oft eine feste Sollzinsbindungsfrist, an deren Ende noch ein Restbetrag offen ist. Für diesen ist dann häufig eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Behalten Sie im Hinterkopf, dass eine solche Anschlussfinanzierung bei steigenden Zinsen einen finanziellen Mehraufwand bedeuten kann.

Steigende Mietpreise: Eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung lohnen sich

Ob sich der Haus- oder Wohnungskauf lohnt, hängt auch von der Mietpreisentwicklung ab. Nicht nur die Kaufpreise steigen, in Großstädten werden auch die Mieten regelmäßig erhöht. Beobachten Sie ein ständiges steigendes Mietpreisniveau in Ihrer Wunschgegend? Dann kann sich ein Kauf auf Dauer als günstiger herausstellen.

Was bedeutet „Kaufen“ konkret? Was kommt auf mich zu?

Wie bereits angesprochen, werden nur die wenigsten Menschen einen Immobilienkauf aus der „Portokasse“ stemmen können. Im Normalfall sind Sie auf eine Baufinanzierung durch eine Bank angewiesen. Dafür sollten Sie über 20 bis 30% Eigenkapital der Kaufsumme verfügen.

Wichtig ist, dass die Raten für den Kredit bis zum Ende beglichen werden müssen. Können Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen, wird im schlimmsten Fall der Kreditvertrag aufgelöst und Ihre Immobilie wird zwangsversteigert. Deshalb ist eine realistische Planung wichtig.

Zu beachten sind bei einem Kauf auch die gängigen Nebenkosten wie:

  • Notargebühren
  • Maklerprovision
  • Kosten für Renovierungen oder Instandhaltungen

Wie baut man Vermögen mit Immobilien auf?

Wenn Sie die Entscheidung treffen, eine Immobilie zu kaufen, dann fließt Ihr Geld nicht länger als Miete ab, sondern direkt in Ihre Immobilie. Mit jeder Rate gehören Ihnen Ihre eigenen vier Wände ein Stückchen mehr. Sie bauen also fast automatisch ein Vermögen auf.

Wichtig ist dafür aber, dass die Standortfaktoren langfristig stimmen. Für eine positive Wertentwicklung braucht es eine dauerhaft gefragte Lage und eine gute umgebende Infrastruktur. In die Immobilie selbst sollten regelmäßige Investitionen fließen. So kann der Gewinn bei einem eventuellen Wiederverkauf gesteigert werden.

Natürlich können Sie eine gekaufte Immobilie auch einfach vermieten. Dann wirft der Vermögenswert zusätzlich noch Monat für Monat Geld ab, das Ihrem Vermögen ebenfalls zugutekommt. Als Mieter müssen Sie dagegen Geld gezielt in anderen Vermögensformen anlegen.

Was sind die Vor- und Nachteile von Mieten oder Kaufen?

Wie Sie gesehen haben, gibt es einige Gründe, die für den Kauf einer Immobilie sprechen. Aber auch das Mieten kann in einigen Situationen die richtige Wahl sein. Nachfolgend finden Sie alle Vor- und Nachteile im Überblick.

Hauskauf

Vorteile kaufen

  • Das von Ihnen investierte Geld wird zu Vermögen
  • Sie müssen keine Mietpreissteigerungen befürchten
  • Als Eigentümer bestimmen Sie allein über Ihre Immobilie

Nachteile kaufen

  • Unflexibel: schneller Wiederkauf meist nur mit Verlust möglich
  • Unter Umständen kommen hohe finanzielle Verpflichtungen durch Zins und Tilgung auf Sie zu
  • Kosten für Instandhaltung etc. müssen von Ihnen selbst getragen werden

Haus zur Miete

Vorteile mieten

  • Flexibel: Kündigung mit wenig Vorlauf möglich
  • Keine unmittelbare größere finanzielle Belastung: Sie müssen sich nicht verschulden
  • Sie haben keine Verantwortung für die Instandhaltung einer Immobilie

Nachteile mieten

  • Ihre Miete fließt dem Vermieter zu und nicht Ihrem eigenen Vermögen
  • Ihre Miete kann wiederkehrend erhöht werden
  • Ihr Mietverhältnis kann unter Umständen gekündigt werden

Miete oder Eigentum – entscheidend ist Ihre persönliche Situation

Vielleicht ist Ihnen schon jetzt klar, dass es bei Ihnen „Eigentum statt Miete“ heißt. Dann sollten Sie in jedem Fall überlegen, ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten. Ein Neubau bringt zum Beispiel zwar viele Vorteile, aber auch Aufwand mit sich.

Ob Sie kaufen oder doch lieber mieten: Wichtig ist, dass Sie Ihr Vorhaben gut durchdenken. Ihre Entscheidung muss zu Ihnen, Ihren Plänen und Ihrem Geldbeutel passen. Ihr Motto kann also durchaus „Miete statt kaufen“ sein. Wenn Sie sich aber als stolzen Eigentümer sehen, dann gilt für Sie „Eigentum statt Miete“.