Mietwohnung vs. Eigenheim

, Mieten oder kaufen: Was lohnt sich wann?

Eine einfache Antwort auf diese Frage gibt es leider nicht. Mieten oder kaufen ist immer eine individuelle Entscheidung, bei der viele unterschiedliche Faktoren zusammenkommen. Einige Menschen wünschen sich ein Eigenheim, sind aber nicht sicher, ob sie die langfristige finanzielle Belastung stemmen können oder wollen. Andere haben ein gewisses Eigenkapital, sind aber nicht sicher, ob sie dieses wirklich in eine Immobilie investieren sollen. Wieder andere interessieren sich für den Immobilienkauf, möchten aber flexibel bleiben und sich nicht langfristig an einen Wohnort binden.

Klar ist: Viele Menschen möchten lieber in ihre eigenen vier Wände investieren, als monatlich Miete zu zahlen. Knapp 2,2 Millionen Deutsche planen, laut Statista, in den nächsten Jahren ein Haus zu kaufen. Der Gedanke liegt nahe – schließlich baut man mit einer eigenen Immobilie langfristig Vermögen auf, während beim Mieten 25–30 % des monatlichen Einkommens einfach „weg“ sind.

Entscheidend für Sie als Investorin oder Investor ist bei dieser Überlegung jedoch der Gewinn, der sich mit der Immobilie als Kapitalanlage erzielen lässt.

Auf der anderen Seite stehen die finanzielle Belastung und die Verantwortung, die ein Immobilienkauf mit sich bringt. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren massiv angestiegen, bis sie nach dem Höchststand im Jahr 2022 wieder gesunken sind. Gleichzeitig sind mit der Leitzinserhöhung auch die Bauzinsen gestiegen.

Wer kaufen möchte, muss daher nicht nur eine bezahlbare Immobilie, sondern auch eine passende Immobilienfinanzierung finden. Ein gewisses Eigenkapital und eine langfristige Finanzierungsplanung sind dafür unverzichtbar. Sie möchten lieber selbst ein Haus bauen? Auch beim eigenen Hausbau können Kosten entstehen, über die Sie den besten Überblick haben sollten. Nur so kann Ihr Wohntraum sich erfüllen und Sie in Ruhe schlafen.

Ihre persönlichen Wünsche, Ihre Zukunftspläne und Ihre finanzielle Situation sind nicht die einzigen Faktoren, die bei der Entscheidung Mieten oder Kaufen eine Rolle spielen. Ausschlaggebend sind auch die Immobilienpreise, die Bauzinsentwicklung sowie die Entwicklung der Mieten in Ihrer Region. Im Folgenden gehen wir etwas näher auf diese Punkte ein und erklären, welchen Einfluss sie auf den Kauf oder die Miete einer Immobilie haben können.

Der Kaufpreis einer Immobilie wird von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt bestimmt. Ist die Nachfrage nach Wohnraum größer als das Angebot an Wohnungen, Wohnhäusern und Bauland, steigen insbesondere in Ballungsräumen sowohl die Mieten als auch die Immobilienpreise.

In Deutschland haben vor allem die niedrigen Bauzinsen zu einem regelrechten Run auf Immobilien geführt. Durch die hohe Nachfrage sind die Immobilienpreise seit 2012 drastisch gestiegen. Nach einem Höchststand im Jahr 2022 sind die Kaufpreise mittlerweile wieder leicht gesunken. Das würde theoretisch dafürsprechen, dass es sich wieder mehr lohnt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Gerade bei älteren Bestandsgebäuden müssen Käuferinnen und Käufer aber in vielen Fällen mit zusätzlichen Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen rechnen. So schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit Januar 2024 unter bestimmten Voraussetzungen Dämmmaßnahmen sowie den Einbau klimafreundlicher Heizsysteme vor.

Gut zu wissen: Kreditverträge haben oft eine feste Sollzinsbindungsfrist, an deren Ende noch ein Restbetrag offen ist. Für diesen Restbetrag ist dann häufig eine Anschlussfinanzierung notwendig. Bei tendenziell steigenden Zinsen ist es möglich, dass Sie Ihre Anschlussfinanzierung – im Vergleich zu Ihrer ursprünglichen Baufinanzierung – zu einem höheren Zinssatz abschließen müssen. Dies hat dann wiederum höhere monatliche Kosten zur Folge.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

Um herauszufinden, ob der Kaufpreis für eine Immobilie überhaupt in einem sinnvollen Verhältnis zu ihrem Wert steht, können sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen. Dazu teilen Sie den Kaufpreis durch die potenzielle Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Immobilie in vergleichbarer Lage. Liegt das Ergebnis bei 20 oder weniger, ist der Kaufpreis angemessen, bei einem Ergebnis ab 25 ist der Kauf im Verhältnis zur Miete relativ teuer.

Beispielrechnung Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Eine 75-m²-Wohnung in einer Großstadt soll 500.000€ kosten. Die Durchschnittsmiete für eine vergleichbare Wohnung liegt bei 1.500€ monatlich, also 18.000€ im Jahr.

500.000€ / 18.000€ = 27,77.

Verglichen mit den Durchschnittsmietkosten wäre der Kauf der Wohnung also recht teuer.

Gut zu wissen: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist auch dann wichtig, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen wollen. Je höher der Faktor, desto geringer fällt die sogenannte Mietrendite aus. Diese gibt an, wie viel eine Immobilie pro Jahr an Gewinn abwirft.

Wer eine Immobilie kauft, trägt alle Kosten für Instandhaltung und Reparaturen selbst, während Mietende in der Regel nur die Nebenkosten zahlen. Gerade bei älteren Immobilien können die Modernisierungskosten, aber auch die Betriebskosten, z. B. für Heizung und Warmwasser, sehr hoch sein, sodass sich ein Kauf trotz eines niedrigen Immobilienpreises nicht immer lohnt. Für die Entscheidung Kaufen oder Mieten sollten Sie idealerweise Gutachter hinzuziehen, die die Bausubstanz der Immobilie und ggf. ihren energetischen Zustand prüfen. Fachleute können Ihnen nicht nur sagen, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind, sondern auch entsprechende Förderprogramme des Bundes empfehlen, um die Modernisierungskosten etwas zu reduzieren.

Ein Immobilienkauf lässt sich in der Regel nicht aus der „Portokasse“ begleichen. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, ist daher auf eine Baufinanzierung durch eine Bank angewiesen. Die klassischen Finanzierungsmöglichkeiten sind der Bausparvertrag oder das sogenannte Annuitätendarlehen.

Wer nachhaltig bauen, kaufen oder sanieren möchte, kann sich zudem auch für eine grüne Baufinanzierung beispielsweise von der Commerzbank entscheiden und von attraktiven Bauzinsen profitieren.

Um den Hausbau oder den Kauf einer Immobilie finanziell zu erleichtern, unterstützt der Staat Eigentümerinnen und Eigentümer mit Fördermitteln. Je nach Bauvorhaben bieten sich hier verschiedene zinsgünstige Förderkredite an. Beispielsweise das KfW-Wohneigentumsprogramm, das den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung fördert.

Wer eine Bestandsimmobilie energetisch sanieren oder modernisieren möchte, kann zudem von weiteren Förderungen profitieren. Beispielsweise mit

• einem Kredit für den Erwerb und die Sanierung von Bestandsimmobilien (Kredit Nr. 308),
• der Bundesförderung für effiziente Gebäude (Kredit Nr. 261) oder
• einem Ergänzungskredit für Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung (Kredit Nr. 358, 359).

Eine Übersicht der Förderprodukte für den Kauf und die Sanierung von Bestandsimmobilien finden Sie bei der KfW-Bank.

Wer über ausreichend Eigenkapital verfügt und ein Haus oder eine Wohnung zu einem günstigen Preis findet, kann eine Immobilie auch als Kapitalanlage nutzen und vermieten. Im Idealfall können Sie über die monatlichen Mietzahlungen die Kreditraten begleichen und haben eine zusätzliche Einkommensquelle, nachdem der Kredit getilgt ist.

Zudem können Vermieterinnen oder Vermieter in vielen Fällen die Bauzinsen für eine nicht selbst genutzte Immobilie als Werbungskosten steuerlich absetzen. Auch die Kosten für Instandhaltungsarbeiten an vermietetem Wohneigentum können steuerlich geltend gemacht werden. Bedenken Sie aber, dass je nach Alter der Immobilie über die Jahre erhebliche Kosten für Reparaturen und Modernisierung auf Sie zukommen können, die die Einnahmen aus der Vermietung möglicherweise schmälern.

Auch wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden groß ist, sollten Sie in jedem Fall durchrechnen, welche Kosten auf Sie zukommen und wann sich Kaufen wirklich mehr lohnt als Mieten. Unsere Rechenbeispiele können Ihnen dafür als Orientierung dienen.

• Wohnung in München, 80 m²
• Kaufpreis der Immobilie: 700.000€
• Eigenkapital: 100.000€ (15%)
• Darlehensbetrag: 600.000€
• Zinssatz: 5% p.a. (für 10 Jahre festgeschrieben)
• Tilgung: 2% p.a.
• Monatliche Miete: 1.800€
• Jährliche Mietsteigerung: 2%

Mietkosten nach 10 Jahren gesamt 237.000 €

Vergleich Kaufen oder Mieten nach 10 Jahren

Setzt man einen hohen Immobilienpreis und relativ hohe Bauzinsen voraus, während auf der anderen Seite die Mietsteigerung im Rahmen bleiben, ist das Mieten günstiger. Die jährlichen Mietkosten liegen in unserem Beispiel deutlich unter den jährlichen Kreditraten und Kaufnebenkosten.  

• Einfamilienhaus in der Kleinstadt, 150m²
• Kaufpreis der Immobilie: 499.000€
• Eigenkapital: 99.800€
• Darlehensbetrag: 439.120€
• Zinssatz: 3,1% p.a. (für 10 Jahre festgeschrieben)
• Tilgung: 1% p.a.
• Monatliche Miete: 2.100€
• Jährliche Mietsteigerung: 2%

Vergleich Kaufen oder Mieten nach 10 Jahren

Bei einem moderaten Immobilienpreis und einem relativ hohen Eigenkapitalanteil lohnt sich in vielen Fällen Kaufen eher als Mieten. Zwar sind in unserem Beispiel die Kaufkosten nur geringfügig höher als die Mietkosten, dafür haben Sie als Käufer nach zehn Jahren bereits einen Vermögenswert aufgebaut, der sich mit der Zeit nur noch weiter steigert.