Degressive Abschreibung bei Immobilien
Die degressive Abschreibung bei Immobilien bringt neue Steuervorteile für Neubauten – ideal, wenn Sie als Kapitalanleger schnell und effektiv sparen wollen.
AfA Immobilien, Das Wichtigste in Kürze
- Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) bei Immobilien erlaubt es, in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen und damit die Steuerlast zu senken.
- Sie wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes eingeführt, um u.a. Investitionen in den Wohnungsbau gezielt anzukurbeln.
- Die AfA ist nur für Neubauimmobilien gültig, deren Bau nach dem 30.09.2023 begonnen wurde – mit einer Fertigstellung bis spätestens 30.09.2029.
- Im Unterschied zur linearen Abschreibung wird der Restbuchwert jährlich mit einem festen Prozentsatz vermindert, was anfangs höhere Liquiditätsvorteile bringt.
Was ist die degressive Abschreibung bei Immobilien?
Die Abkürzung AfA steht für die „Abschreibung für Abnutzung” und bezieht sich auf die steuerliche Anerkennung des Wertverlusts von Wirtschaftsgütern, die einem natürlichen Verschleiß unterliegen. Bei Immobilien bedeutet das: nur der Gebäudeanteil, nicht aber der Grundstücksanteil, kann über die AfA abgeschrieben werden. Diese Regelung ist im Einkommensteuergesetz (EStG) verankert – sie bildet die Basis dafür, wie Eigentümer die Steuerlast durch Investitionen in Immobilien senken können.
Die degressive Abschreibung ist eine Form der steuerlichen Absetzung für Abnutzung (AfA), die es Immobilieneigentümern ermöglicht, die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten eines Gebäudes über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Im Gegensatz zur linearen Abschreibung, bei der jährlich ein gleichbleibender Betrag abgesetzt wird, sinken bei der degressiven Abschreibung die Abschreibungsbeträge von Jahr zu Jahr. Grundlage der Berechnung ist dabei nicht der ursprüngliche Kaufpreis, sondern der Restbuchwert des Gebäudes.
Wer sich zunächst für die degressive Abschreibung entscheidet, kann zu einem späteren Zeitpunkt einmalig zur linearen Abschreibung wechseln. Das bietet steuerliche Flexibilität – und macht die degressive AfA attraktiv für Kapitalanleger, die ihre Liquidität in den ersten Jahren nach dem Erwerb oder der Fertigstellung der Immobilie entlasten möchten.
Welche Kosten können im Rahmen der AfA abgeschrieben werden?
Nach §7 EStG gehören zur AfA die Abschreibung von Anschaffungskosten oder Herstellungskosten des abnutzbaren Gebäudeteils – jedoch nicht der Anteil für Grund und Boden, da dieser keiner Abnutzung unterliegt.
Zu den Anschaffungskosten und Nebenkosten von Immobilien zählen:
1. Anteil der Gebäudekosten
2. Nebenkosten beim Hauskauf
- Notarkosten
- Maklergebühren
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für ein Baugutachten
3. Herstellungskosten
- Kosten für die Baugenehmigung
- Aufwendungen für Baumaterial
- Kosten für Handwerkerleistungen
- Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden.
Vorteile der degressiven AfA gegenüber der linearen Abschreibung
Die degressive AfA bietet vor allem in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie erhebliche Steuerersparnisse. Die degressive Abschreibung soll die Realität des anfänglich hohen Wertverlusts von Wirtschaftsgütern nachahmen. Während bei der linearen Abschreibung jährlich ein konstanter Abschreibungssatz (meist drei Prozent) über die gesamte Nutzungsdauer verteilt wird, können bei der degressiven Methode zu Beginn bis zu sechs Prozent des Gebäudeanteils geltend gemacht werden. Die Nutzungsdauer wird in den AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums für allgemein verwendbare Anlagegüter festgehalten. Für Immobilien wird eine Nutzungsdauer von ca. 33 Jahren angesetzt.
Die Vorteile im Überblick
- Höhere Steuerersparnis in den Anfangsjahren: Besonders für Kapitalanleger oder Investoren mit hohem Einkommen sinnvoll.
- Verbesserte Liquidität: Weniger Steuerlast zu Beginn schafft mehr finanziellen Spielraum für weitere Investitionen oder die Finanzierung.
- Flexibler Wechsel möglich: Es besteht die Option, später zur linearen AfA zu wechseln – zum Beispiel, wenn die Steuervorteile der degressiven Methode abnehmen. Andersherum können Sie jedoch nicht von der linearen zur degressiven Abschreibung wechseln.
Berechnung lineare Abschreibung vs. degressive Abschreibung
Wir gehen von einem vermieteten Wohngebäude zu einem Kaufpreis von 350.000€ aus.
- Kaufpreis gesamt: 350.000€
- Aufteilung:
Gebäudeanteil: 280.000€ (abschreibungsfähig)
Bodenanteil: 70.000€ (nicht abschreibungsfähig)
Lineare Abschreibung (§7 Abs. 4 EStG)
- 2% pro Jahr bei Gebäuden nach 1924
- Abschreibungsdauer: 50 Jahre
Berechnung:
| Jahr 1-50 | AfA-Betrag/Jahr 280.000€ x 2% = 5.600€ | Restbuchwert sinkt jährlich um 5.600€ |
| Jahr Nach 50 Jahren | AfA-Betrag/Jahr Gebäude vollständig abgeschrieben | Restbuchwert - |
Degressive Abschreibung (§7 Abs. 5a EStG – nur bei Neubauten ab 2023/2024)
Regel (Stand 2024):
- 6% pro Jahr vom Restbuchwert
- Nur für neue Wohngebäude, Bauantrag ab 2023
- Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich
| Jahr 1 | Abschreibung (6%) vom Restwert 280.000€ x 6% = 16.800€ | Restbuchwert 263.200€ |
| Jahr 2 | Abschreibung (6%) vom Restwert 263.200€ x 6% = 15.792€ | Restbuchwert 247.408€ |
| Jahr 3 | Abschreibung (6%) vom Restwert 247.408€ x 6% = 14.844€ | Restbuchwert 232.564€ |
| Jahr 4 | Abschreibung (6%) vom Restwert 232.564€ x 6% = 13.954€ | Restbuchwert 218.610€ |
| Jahr 5 | Abschreibung (6%) vom Restwert 218.610€ x 6% = 13.116€ | Restbuchwert 205.494€ |
Unterschied lineare und degressive AfA
Ein Wechsel zur linearen Abschreibung macht vor allem dann Sinn, wenn der Abschreibungsbetrag der degressiven AfA unter den der linearen Abschreibung fallen würde. Denn mit der degressiven Abschreibung werden die Absetzungsbeträge immer kleiner, wohingegen der Abschreibungsbetrag bei der linearen AfA über alle Jahre hinweg konstant bleibt.
| Jahr 1 | Lineare AfA 5.600€ | Degressive AfA 16.800€ | Unterschied + 11.200€ |
| Jahr 2 | Lineare AfA 5.600€ | Degressive AfA 15.792€ | Unterschied + 10.192€ |
| Jahr 3 | Lineare AfA 5.600€ | Degressive AfA 14.844€ | Unterschied + 9.244€ |
| Jahr 4 | Lineare AfA 5.600€ | Degressive AfA 13.954€ | Unterschied + 8.354€ |
| Jahr 5 | Lineare AfA 5.600€ | Degressive AfA 13.116€ | Unterschied + 7.516€ |
| Jahr Summe (5 Jahre) | Lineare AfA 28.000€ | Degressive AfA 74.506€ | Unterschied + 46.506€ |
Die Tabelle mit der Gegenüberstellung zeigt Ihnen deutlich, dass die degressive Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungsbeträge ermöglicht als die lineare Methode – in unserer Berechnung summieren sich diese Mehrabschreibungen auf über 46.000€ in den ersten 5 Jahren. Das bedeutet: höherer Steuervorteil in der Anfangsphase, was besonders dann attraktiv ist, wenn sie höhere Einkünfte haben und Sie Ihre Steuerlast senken möchten.
Kombinieren Sie das Beste aus beiden Modellen und profitieren Sie von der schnellen Steuerersparnis zu Beginn und der langfristigen Planbarkeit durch den festen linearen Betrag anschließend.
Welches Gesetz regelt die degressive Abschreibung?
Die Einführung der degressiven Abschreibung für Wohnimmobilien wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes (§ 7 Abs. 5a EStG) beschlossen. Dieses Gesetz ist eine zentrale Maßnahme der Bundesregierung zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Schaffung von Wohnraum durch steuerliche Anreize. Die neue Regelung ergänzt die bereits existierende lineare Abschreibung und die Sonderabschreibung – beispielsweise bei hohen energetischen Standards – nach § 7b EStG, die unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich zur AfA möglich ist.
Voraussetzungen für degressive Abschreibung bei Wohnungsneubau
Damit Sie die degressive AfA nutzen können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- 1.Es muss sich um eine Neubauimmobilie handeln.
- 2.Der Baubeginn und Hauskauf müssen nach dem 30.09.2023 und vor dem 30.09.2029 liegen.
- 3.Die Fertigstellung der Immobilie sollte mindestens ab dem 01.01.2024 eintreten.
- 4.Die Immobilie muss dauerhaft Wohnzwecken dienen und darf nicht selbst genutzt werden.
- 5.Erwerb und Übergabe müssen bis zum Ende des Jahres, in dem die Immobilie fertiggestellt wird, erfolgen.
Des Weiteren darf die Immobilie nicht unter eine Förderung mit Sonderabschreibung nach § 7b EStG fallen, wenn diese bereits in Anspruch genommen wurde. Auch die Einhaltung der Baukostenobergrenze von 5.200€ pro Quadratmeter ist entscheidend, um gewisse Steuervergünstigungen zu kombinieren.
Immobilien abschreiben vs. von der Steuer absetzen
Zwischen Abschreibung und allgemeinem steuerlichen Absetzen gibt es einen wichtigen Unterschied:
- Eine Abschreibung (AfA) verteilt die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten einer Immobilie über die voraussichtliche Restnutzungsdauer – meist 33 oder mehr Jahre.
- Ein Steuerabzug (z.B. Werbungskosten) hingegen erfolgt sofort und in voller Höhe im Jahr der Ausgabe.
Bei Immobilien handelt es sich also um eine planmäßige Absetzung, die über Jahre hinweg einen steuerlichen Vorteil bringt – keine einmalige Erstattung. Informieren Sie sich am besten bei Ihrem Steuerberater, was sich für Sie persönlich am meisten lohnt.
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