• Die passende Finanzierung: Planen und kalkulieren Sie frühzeitig!

Schöpfen Sie Ihre Möglichkeiten optimal aus

Wohneigentum zu erwerben, ist etwas ganz Besonderes und eines der bedeutendsten Ereignisse in Ihrem Leben – nicht nur emotional, sondern auch finanziell. Es ist ganz normal, wenn Sie diese Investition in Ihre Zukunft nicht „mit links“ tätigen können: Die Anschaffung einer Immobilie ist eine große finanzielle Entscheidung mit langfristiger Tragweite. Machen Sie sich daher bereits in der Planungsphase ein realistisches Bild Ihrer finanziellen Möglichkeiten.

Wie eine Immobilienfinanzierung im Detail aussieht, hängt von vielen Faktoren ab. Generell sollten Sie darauf achten, dass ein Immobilienkredit genau auf Ihre individuelle Situation ausgerichtet ist. Dazu ist es notwendig, fachlichen Rat einzuholen, zum Beispiel den Ihres Bankberaters.

Die Gesamtkosten realistisch einschätzen

Der Hauskauf und -bau oder der Erwerb einer Eigentumswohnung ist häufig ein Prozess der Abwägung: Sie vergleichen die Preise einer Immobilie mit einer möglichen Finanzierung und überlegen, ob eine bestimmte Immobilie angesichts der eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch ist.

Wenn Sie Ihre Gesamtkosten kalkulieren, rechnen Sie nicht zu knapp – neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen zusätzliche Posten an. Zu diesen zählen zum Beispiel die Grunderwerbsteuer oder Notargebühren.

Gewünschte Finanzierung Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten1
Zu berücksichtigendes Eigenkapital
Barmittel
Sparguthaben
Bausparverträge (Guthaben)
Lebensversicherung (Rückkaufswert)
oder Versicherungssumme
Wertpapiere (Kurswert)
Gewünschter Kreditbetrag

1 4,5% Grunderwerbssteuer, 2% Notar- und Grundbuchkosten, ca. 5,8% Maklerprovision

Eigenmittel plus Fremdmittel

Nachdem Sie die Gesamtkosten Ihres Immobilienprojekts kalkuliert haben, stellen Sie sich die Frage: Wie kann ich das Ganze finanziell stemmen? Die Grundlage Ihrer Immobilienfinanzierung bilden Eigenmittel und Fremdmittel.

Zu den Eigenmitteln zählen alle Vermögenswerte wie Sparguthaben oder Bausparverträge, die Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen können. Aber auch die eigene Arbeitsleistung, die Sie in den Bau Ihres Hauses oder in die eventuelle Modernisierung Ihrer Eigentumswohnung investieren. Bei der Berücksichtigung Ihrer Vermögenswerte sollten Sie Folgendes bedenken: Wenn Sie Ihr gesamtes Vermögen für die Immobilienfinanzierung aufwenden, haben Sie keine Reserven für Unvorhergesehenes mehr.

Den über die Eigenmittel hinausgehenden Finanzbedarf decken Sie mit Fremdmitteln ab. Dazu zählen neben Bankkrediten alle weiteren Darlehen, die für Sie in Frage kommen. Bei diesen kann es sich um staatliche Förderungen, Darlehen Ihrer Verwandten oder der Bausparkassen handeln.

Unsere Empfehlung bei der Kalkulation lautet: Setzen Sie Ihre Eigenmittel bei mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten an. So erlangen Sie einen größeren finanziellen Spielraum. Denn mit mehr Eigenkapital profitieren Sie von attraktiven Konditionen mit niedrigen Leistungsraten.

Kalkulieren Sie Ihren finanziellen Spielraum

Nachdem Sie sich einen Überblick über Ihre finanzielle Gesamtsituation verschafft haben, können Sie in etwa einschätzen, wie hoch Ihr Kreditbedarf ausfällt. Die entscheidende Frage lautet dabei: Welche finanziellen Spielräume stehen mir bei der Ausgestaltung eines Kredits grundsätzlich zur Verfügung? Auch hier sollten Sie wieder realistisch planen: Rechnen Sie nach, welche laufenden Einkünfte Ihnen dauerhaft zur Verfügung stehen. Darunter fallen Arbeitseinkommen sowie eventuelle Mieteinnahmen und sonstige Einkünfte. Von den monatlichen Einnahmen ziehen Sie sämtliche Ausgaben ab.

Beachten Sie: Wenn Sie derzeit als Mieter wohnen und Ihre Immobilie zukünftig selbst nutzen wollen, ist Ihre aktuelle Kaltmiete ein Teil Ihres Finanzierungsspielraums.

Finanzieller Spielraum Euro
Nettoeinkommen Antragsteller
+ Nettoeinkommen Mitantragsteller
+ Mieteinahmen
+ sonstige Einkünfte
= monatl. Einnahmen
- Lebenshaltungskosten
- Kaltmiete und Nebenkosten
- Sparraten aus Spar-/Bausparvertrag, Lebensversicherung etc.
- Raten sonstiger Kredite
- weitere regelmäßige Ausgaben2
= Verfügbares monatl. Einkommen
+ aktuelle Kaltmiete3
= Finanzieller Spielraum/Monat

2 z.B. Krankenversicherung, Unterhalt, etc.

3 bei Eigennutzung Ihrer Immobilie

Folgekosten bei der Immobilienfinanzierung einplanen

Langfristig werden Sie an Ihrer Immobilie immer wieder Veränderungen vornehmen. So wollen Sie vielleicht irgendwann das Bad erneuern, eine Sauna einrichten oder den Keller ausbauen. Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten zahlen sich Sie aus. Ein gepflegter Zustand und eine moderne, energieoptimierte Ausstattung Ihrer Immobilie sind wichtige Faktoren für die eigene Wohnqualität. Außerdem steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie und können beim Wiederverkauf einen attraktiveren Preis erzielen. Nach Schätzung von Experten fallen etwa alle acht Jahre Ausgaben von bis zu 15 Prozent des Immobilienwertes an. Bilden Sie für diese Folgekosten rechtzeitig Rücklagen. Eine Möglichkeit zur Rücklagenbildung ist das Bausparen.

Renovierung und Modernisierung: Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen

Anlass/Maßnahmen Zeitintervall ca. Kosten ca. (Erfahrungswerte 1)
Außenputz alle 25 Jahre 5.000 €
Außenwanddämmung alle 25 Jahre 20.000 €
Carport - 4.000 €
Garage - 8.000 €
Dachdämmung alle 30 Jahre 13.000 €
Dachausbau alle 20 Jahre 25.000 €
Einbauküche alle 15 Jahre 12.000 €
Elektroinstallation alle 18 Jahre 15.000 €
Fensteraustausch alle 20 Jahre 10.000 €
Heizanlage - 15.000 €
Neues Bad alle 15 Jahre 14.000 €
Sauna - 4.000 €
Sonnenkollektoren - 10.000 €
Wintergarten alle 15 Jahre 20.000 €

1 Quelle Wüstenrot: Jeweils Durchschnittswert bei einem Einfamilienhaus. Bei ganz neuen Bauteilen, wie zum Beispiel einem Carport, handelt es sich um Anschaffungskosten.

Ihre Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren

Wie Ihre Immobilie am besten finanziert wird, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählen zum Beispiel: die Höhe der Summe, die finanziert werden muss; die finanziellen Möglichkeiten des Bauherren oder Immobilienkäufers; der Aufbau des Anlagevermögens. Entsprechend muss die passende Immobilienfinanzierung auf Ihre individuellen Möglichkeiten und Bedürfnisse zugeschnitten sein.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Immobilienfinanzierung: Als Kreditnehmer nehmen Sie ein Darlehen für eine vereinbarte Laufzeit auf. Bei der Rückzahlung des Darlehens haben Sie für einen bestimmten Zeitraum eine gleichbleibende Zins- und Tilgungsrate, die sogenannte Zinsbindungszeit. So könnte die Laufzeit eines Darlehens 30 Jahre betragen und die Zinsbindungszeit zehn Jahre. In diesem Fall würden Sie in den ersten zehn Jahren jeden Monat den gleichen Betrag für Zinsen und die Tilgung des Darlehens bezahlen. Am Ende der Zinsbindungszeit haben Sie die Wahl: Entweder zahlen Sie die verbleibende Restschuld komplett zurück, oder Sie erneuern die Finanzierung. Zum Beispiel, indem Sie eine neue Zinsbindungszeit mit einer gleichbleibenden Zins- und Tilgungsrate wählen. Die Dauer der Zinsbindung kann variabel vereinbart werden, die gängigste Variante ist die zehnjährige Zinsbindung.

Für wen ist das Annuitätendarlehen besonders geeignet? Der Vorteil dieser Darlehensform besteht darin, dass Sie für längere Zeit kein Zinsrisiko eingehen. Sie langfristig planen, wie stark Ihr Immobilienkredit Ihre Haushaltskasse beansprucht. Dabei steigt der Tilgungssatz trotz gleichbleibender Zahlungsrate permanent um die ersparten Zinsen. Die Tilgung kann flexibel gewählt werden und ist auf die Laufzeit abgestimmt.

Wenn Sie ein Annuitätendarlehen beatragen, können Sie sich verschiedene Varianten und Optionen einräumen lassen – zum Beispiel Sondertilgungsrechte. Selbstverständlich ist auch eine Kombination mit Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bankengruppe möglich.

Endfälliges Darlehen

Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie nur die Zinsrate. Die Tilgung erfolgt erst zum Laufzeitende. Dazu können Sie sogenannte Tilgungssurrogate in die Finanzierung mit einbringen, etwa bestehende Anlagen wie eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag. Oder Sie verkaufen die Immobilie.

Für wen ist das endfällige Darlehen besonders geeignet? Ein endfälliges Darlehen ist ideal für Kapitalanleger. Denn als Anleger können Sie die Zinsen aus der Immobilienfinanzierung steuerlich absetzen und von zusätzlichen Steuervorteilen profitieren.

Festzinsdarlehen

Mit einem Festzinsdarlehen, auch Konstantdarlehen genannt, sichern Sie sich die gleichen Konditionen über die gesamte Laufzeit der Finanzierung – von der ersten Rate bis zur kompletten Abzahlung der Immobilie.

Für wen ist das Festzinsdarlehen besonders geeignet? Ein Festzinsdarlehen bietet das Maximum an Zins- und Planungssicherheit. Ähnlich wie beim Annuitätendarlehen stehen darüber hinaus Sondertilgungsrechte zur Verfügung. Auch eine Kombination mit Förderprogrammen der staatlichen KfW-Bankengruppe ist hier möglich.

Kombidarlehen

Das Kombidarlehen ist eine Mischung aus Annuitätendarlehen und variabel verzinsten Krediten. Dabei wird nur ein Teil der gesamten Finanzierung als Annuitätendarlehen ausgelöst. Der Rest wird variabel gehandhabt und kann jeweils mit Ablauf einer Kündigungsfrist ganz oder teilweise zurückgezahlt werden.

Für wen ist das Kombidarlehen besonders geeignet? Kombidarlehen lohnen sich, wenn in naher Zukunft der variable Teil der Finanzierung ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Zum Beispiel, weil Sie höhere Sonderzahlungen erwarten oder auf tendenziell niedrigere Zinsen in der Zukunft spekulieren.