Was ist Erbpacht?

Erbpacht kann Ihnen den Traum vom Eigenheim ermöglichen. Erfahren Sie, was Erbpacht ist und welche Vorteile und Nachteile mit einem Erbpachtgrundstück einhergehen.

Erbpacht: was ist das?
, Das Wichtigste in Kürze

  • Erbpacht, rechtlich korrekt Erbbaurecht genannt, beschreibt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein.
  • Während das Grundstück dem Erbpachtgeber gehört, ist der Erbpachtnehmer Eigentümer des Hauses und zahlt dafür einen regelmäßigen Erbbauzins.
  • Erbpacht kann eine Alternative zum Grundstückskauf sein, weil die Anfangskosten niedriger sind. Langfristig bringt Erbpacht aber auch Verpflichtungen und Risiken mit sich.

Erbpacht und Erbbaurecht
, Wem gehören Grundstück und Haus?

Der Traum vom eigenen Haus beginnt häufig mit der Suche nach der passenden Immobilie oder dem richtigen Grundstück. Doch spätestens beim Blick auf die Grundstückspreise wird klar, dass Bauland in guten Lagen für viele kaum noch bezahlbar ist. Genau an diesem Punkt taucht für manche eine Alternative auf, die auf den ersten Blick ungewohnt wirkt: ein Grundstück in Erbpacht.

Das Erbbaurecht erlaubt es einer Person, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu errichten oder eine bestehende Immobilie zu nutzen. Der Eigentümer des Grundstücks – der Erbpachtgeber oder Verpächter – überlässt dem Erbpachtnehmer das Grundstück für einen sehr langen Zeitraum, häufig 60 bis 99 Jahre. Im Gegenzug zahlt der Pächter einen regelmäßigen Erbbauzins, auch Erbpachtzins oder Erbzins genannt.

Wichtig bei der Erbpacht ist die klare Trennung der Eigentumsverhältnisse:
Das Grundstück bleibt dauerhaft im Eigentum des Erbpachtgebers, während das Haus dem Erbpachtnehmer gehört. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und ist damit rechtlich abgesichert. Grundlage dafür ist ein Erbbaurechtsvertrag, der auch als Erbpachtvertrag, Erbbauvertrag oder Erbbaurechtsvertrag bezeichnet wird.

Für den Erbpachtnehmer fühlt sich die Situation im Alltag oft wie Eigentum an. Er nutzt das Grundstück, wohnt im eigenen Haus und trägt Kosten wie Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen selbst. Rechtlich bleibt jedoch eine Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer bestehen.

Eigentumsverhältnisse in der Erbpacht:

Wie funktioniert Erbpacht?

Die Erbpacht unterscheidet sich vor allem in einem Punkt vom klassischen Immobilienerwerb: Statt eines Grundstückskaufs erwerben Sie nur das Nutzungsrecht am Boden. Das kann Ihnen die Finanzierung deutlich erleichtern, da das Grundstück als größter Kostenfaktor entfällt.

Bei der Baufinanzierung oder Erbpacht-Finanzierung finanzieren Banken in erster Linie das Haus bzw. die Immobilie. Die Kreditrate fällt dadurch häufig niedriger aus als beim Kauf von Grundstück und Haus zusammen. Allerdings prüfen Banken sehr genau die Bedingungen des Erbbaurechts. Eine lange Restlaufzeit, ein stabiler Erbbauzins und ein fairer Vertrag sind u.a. entscheidend für die Kreditvergabe und die Höhe der Zinsen.

Wann lohnt sich ein Erbpachtgrundstück?

Ein Erbbaurechts- oder Erbpachtgrundstück kann besonders dann sinnvoll sein, wenn Grundstückspreise sehr hoch sind oder wenig Eigenkapital zur Verfügung steht. Auch Kommunen, Kirchen oder Stiftungen vergeben häufig Erbbaugrundstücke, um Wohneigentum zu ermöglichen, ohne den Boden zu verkaufen.

Ob sich Erbpacht lohnt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Möchten Sie langfristig im Haus wohnen und Planungssicherheit haben, können Sie von geringeren Einstiegskosten profitieren. Wollen Sie hingegen flexibel bleiben oder die Immobilie später mit maximalem Gewinn verkaufen, sollten Sie die Erbpachtoption besonders kritisch prüfen.

Erbpacht und Erbbaurecht
, Vorteile und Nachteile

Ein entscheidender Vorteil der Erbpacht liegt in den niedrigeren Anfangskosten. Ohne Grundstückskauf bleibt mehr finanzieller Spielraum für den Hausbau oder die Ausstattung der Immobilie. Gerade in gefragten Lagen kann Erbpacht häufig überhaupt erst den Zugang zu einem Grundstück und damit zum Wohneigentum ermöglichen.

Diesem Vorteil stehen jedoch auch Nachteile gegenüber:

  • Steigender Erbbauzins:
    Der Erbbauzins stellt eine dauerhafte finanzielle Belastung dar und kann sich im Laufe der Zeit erhöhen, da viele Verträge Anpassungsklauseln enthalten. Steigende Erbpachtzinsen wirken sich direkt auf die laufenden Kosten aus und müssen langfristig einkalkuliert werden.
  • Begrenzte Wertentwicklung:
    Da das Grundstück nicht im Eigentum steht, steigt der Immobilienwert oft langsamer als bei einem klassischen Eigentumsgrundstück. Auch beim Verkauf eines Hauses unter Erbpacht kann es zu Einschränkungen kommen, da häufig die Zustimmung des Verpächters erforderlich ist und die Restlaufzeit des Vertrags den Preis beeinflusst.
  • Komplexität des Erbpachtvertrags:
    Erbpacht erfordert ein hohes Maß an Verständnis für den Vertrag. Regelungen zu Erbbauzins, Heimfall oder Vertragsverlängerung sind komplex. Eine professionelle Beratung ist daher dringend empfohlen, bevor Sie sich vertraglich an ein Erbpachtgrundstück binden.

Heimfall, Zinserhöhung und Hausverkauf bei Erbpacht

Ein besonders sensibles Thema im Erbbaurecht ist der sogenannte Heimfall. Er tritt ein, wenn der Erbbaurechtsvertrag endet oder schwerwiegende Vertragsverletzungen vorliegen, etwa bei ausbleibender Zahlung des Erbbauzinses. In diesem Fall fällt das Haus an den Grundstückseigentümer zurück. Zwar ist meist eine Entschädigung vorgesehen, diese liegt jedoch häufig unter dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie.

Auch Zinserhöhungen spielen eine wichtige Rolle. Der Erbbauzins wird oft an der wirtschaftlichen Entwicklung ausgerichtet und kann sich im Laufe der Jahre deutlich erhöhen. Das wirkt sich unmittelbar auf die laufenden Kosten und die langfristige Finanzplanung des Hauseigentümers aus. Liegt der Erbbauzins bei Vertragsabschluss mehrheitlich noch zwischen 2% und 5% des Grundstückswerts, kann der Erbbauzins sich je nach Vertragsklauseln erhöhen. Da die meisten Grundstücksbesitzer Erbpacht anbieten, um Wohneigentum zu ermöglichen, verzichten sie häufig darauf, die Zinsen anzupassen, obwohl dies gesetzlich möglich wäre – wie beispielsweise beim sogenannten gleitenden Erbbauzins, bei dem sich die Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex ausrichtet.

Viele Interessenten fragen sich zudem, ob man ein Grundstück mit Erbpacht später kaufen könne. Das ist grundsätzlich möglich, aber keinesfalls garantiert. Ob ein Grundstückskauf bei Erbpacht infrage kommt, hängt allein vom Erbpachtgeber und den Regelungen im Erbpachtvertrag ab.

Beim Hausverkauf gilt:

Eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück kann verkauft werden. Allerdings wird das Erbbaurecht dabei auf den neuen Eigentümer des Hauses übertragen. Die verbleibende Laufzeit, der Erbpachtzins und die Zustimmung des Verpächters beeinflussen maßgeblich, wie attraktiv das Objekt für potenzielle Käufer ist.

Kurz gesagt:
Erbpacht kann eine echte Alternative zum Grundstückskauf sein, ist aber kein Selbstläufer. Nur wer sich intensiv mit dem Erbbaurecht, den langfristigen Kosten und den vertraglichen Regelungen auseinandersetzt und frühzeitig Beratung einholt, kann sich fundiert entscheiden. Grundsätzlich sollten Sie ausreichend prüfen, ob ein Erbpachtgrundstück zu Ihrer individuellen Lebens- und Finanzplanung passt. Sie möchten wissen, wie viel Budget Sie für ein Haus zur Verfügung hätten? Berechnen Sie hier einfach Ihr Immobilienbudget und erleichtern Sie sich Ihre Entscheidung.

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