Mietkauf: Wie sinnvoll ist er?
24.01.2024 – Der Mietkauf verbindet Miete und Eigentumserwerb, indem Mieter ihre Immobilie schrittweise abzahlen. Doch welche Chancen und Risiken birgt dieses Modell und für wen ist es geeignet?
Mietkauf, Das Wichtigste in Kürze
- Mietkauf kann ein seichter Einstieg für all jene sein, die mit dem Kauf einer Immobilie liebäugeln, aber zum aktuellen Zeitpunkt noch kein großes Eigenkapital besitzen.
- Mit einem Mietkaufvertrag mieten Mieter ein Haus für eine festgelegte Zeit. Im Vertrag ist nach Ablauf der Laufzeit der Kauf der Immobilie möglich, sodass der Mietende anschließend Eigentümer des Hauses ist.
- Ein Mietkauf bietet gewisse Vor- und Nachteile: Vor Abschluss eines Mietkaufvertrags sollten die Bedingungen klar sein und durchgerechnet werden, inwiefern sich ein Mietkauf für den Interessenten lohnt.
- Mietkauf bietet eine Alternative zur Baufinanzierung. Selten ist das Mietkaufmodell jedoch eine bessere Wahl.
Was ist Mietkauf?
Stellen Sie sich auch die Frage, ob Sie langfristig mieten oder kaufen sollten? Sie möchten wissen, was sich mehr lohnt oder für Sie die bessere Wahl ist? Das lässt sich pauschal natürlich nicht beantworten und hängt von einigen Faktoren ab.
Mit dem Mietkauf können Sie jedenfalls eine Mischung aus beidem haben. Er bietet die Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung zunächst als Mieter zu nutzen und sie später zu erwerben. So können Sie sich den Traum vom Eigenheim – auch ohne großes Eigenkapital – verwirklichen und später zum Eigentümer einer Immobilie werden.
Beim Mietkauf ist vertraglich geregelt, dass die Miete für eine bestimmte Laufzeit gezahlt wird, mit der Möglichkeit, das Objekt dann am Ende der Mietzeit zu kaufen. Die Mietzahlungen gelten in einigen Verträgen oft schon als ein Teil der Anzahlung für den Kauf. Einige Mietkaufverträge verlangen aber auch eine zusätzliche Anzahlung, die später auf den Kaufpreis angerechnet wird. Hier sollten Sie auf jeden Fall ganz genau in den Mietvertrag schauen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Optionskauf?
Der Mietkauf als alternativer Weg zum Eigenheim folgt klaren Regeln. Es gibt zwei Arten des Mietkaufs, die unterschiedliche Möglichkeiten bieten und die wir Ihnen kurz vorstellen möchten:
Mietkauf
- Beim Mietkauf verpflichtet sich der Mietende nach dem Ende der Mietzeit zum Kauf des Hauses oder der Wohnung. Dabei ist das Ende der Miete ebenso im Vertrag geregelt, wie der Kaufpreis der Immobilie.
- Es fließt ein Teil der monatlichen Mietzahlung in die Finanzierung der Immobilie.
- Die Kaufverpflichtung ist im Vertrag geregelt.
- Der Kaufpreis wird im Vertrag festgehalten und ändert sich bis zum Kauf auch nicht mehr.
- Es besteht ein gewisses Risiko, denn: fällt der Wert der Immobilie, bleibt der Mietende an den vorher festgesetzten Kaufpreis gebunden.
- Sollte der Mietende sich dem Vertrag widersetzen und das Objekt doch nicht kaufen, bekommt er die gezahlten Beträge nicht zurück.
Optionskauf
Der Optionskauf ähnelt dem Mietkauf, ist aber im Vergleich zum Mietkauf flexibler. Der Vertrag bietet hier zwar die Kaufoption des Hauses oder der Wohnung an, verpflichtet den Mietenden aber nicht zum Kauf. Er bleibt eine Option.
- Der Mietende kann sich nach der Mietzeit entscheiden, ob er die Wohnung oder das Haus kaufen möchte.
- Häufig wird eine Optionsgebühr fällig, die für das Kaufrecht gefordert wird. Entscheidet sich der Mieter gegen den Kauf, wird diese Gebühr einbehalten.
- Der Mieter bleibt maximal flexibel, da sie bzw. er sich zu nichts verpflichtet.
- Der Kaufpreis wird größtenteils im Voraus festgelegt, was gegen künftige Preissteigerungen absichert.
Wie Sie sehen, bieten beide Modelle Vor- und Nachteile, wobei diese von langfristigen Plänen und der individuellen finanziellen Situation des Mietenden abhängen.
Vorteile und Nachteile beim Mietkauf
Vorteile
- Kein hohes Eigenkapital nötig: Der Mietkauf ermöglicht es, in die Immobilie einzuziehen, ohne direkt eine hohe Investition zu tätigen.
- Schutz vor Preissteigerungen: Da der Kaufpreis im Vertrag festgesetzt wird, schützt der Mietkauf vor hohen Anstiegen der Immobilienpreise.
- Chancen auf Eigentum bei erschwertem Kreditzugang: Der Mietkauf kann eine Alternative für Käufer ohne sofortige Finanzierung sein.
- Langfristiges Eigentum: Mietende können schon während der Mietzahlungen in Ihr Eigentum investieren, da ein Teil der Miete in die Immobilie fließt.
Nachteile
- Höhere Mietkosten: Die monatliche Miete ist oft höher, als bei einem normalen Mietvertrag, da beim Mietkaufvertrag ein Teil auf den Kauf angerechnet wird.
- Risiko des Wertverlusts: Sinkt der Wert der Immobilie, ist der Käufer an den vereinbarten Kaufpreis gebunden, was ein finanzieller Nachteil sein kann.
- Pflicht auf Instandhaltung: Pflichten für Reparaturen oder Instandhaltung gehen oftmals während der Mietzeit auf den Mieter über.
- Kein Anrecht auf Rückerstattung: Beim Rücktritt des Mietkaufvertrags gehen bereits gezahlte Beträge verloren.
Wie berechnet man einen Mietkauf?
Für die Berechnung eines Mietkaufs sind einige Parameter zu berücksichtigen. Im Folgenden schauen wir uns ein Rechenbeispiel an, anhand dessen Sie sehen können, wie die Kosten sich zusammensetzen.
Gesamtkaufpreis der Immobilie
Der zuvor vereinbarte Kaufpreis der Immobilie, der meist über die Laufzeit des Mietkaufs festgeschrieben wird.
Mietdauer und monatliche Mietzahlung
Hier geht es darum, wie lange die Wohnung oder das Haus gemietet wird, bevor sie erworben wird und wie hoch die monatliche Miete ist.
Anteil der Mietzahlung, die auf den Kaufpreis angerechnet wird
Häufig wird ein bestimmter Anteil der monatlichen Mietzahlungen (z. B. 30 - 50 %) auf den Kaufpreis angerechnet.
Rest des Kaufpreises nach Anrechnung der Mietzahlungen
Ist die Laufzeit der Mietdauer beendet, bleibt ein Restbetrag, der im Anschluss entweder direkt bezahlt werden kann oder über eine Finanzierung gedeckt wird.
Mögliche zusätzliche Kosten
Andere Gebühren, Vertragskosten oder anfallende Zinsen, die in den Mietkauf einfließen können.
Rechenbeispiel:
Nehmen wir einmal an: Eine Immobilie kostet 250.000€ und folgende Konditionen sind festgesetzt:
- Mietdauer: 10 Jahre, 120 monatliche Mietzahlungen sind erforderlich.
- Monatliche Miete: 1.000€
- Anteil der Mietzahlung: 40%
-> Restkaufpreis der Immobilie nach Ablauf der Mietdauer muss ermittelt werden.
- Die gesamten Mietzahlungen für 10 Jahre betragen 1.000€ x 120 = 120.000€.
- Der Betrag, der angerechnet wird für den Kauf 120.000€ x 40% = 48.000€.
- Restkaufpreis ermitteln: 250.000€ - 48.000€ = 202.000€.
Nach der Laufzeit des Mietvertrags bleibt also ein Rest von 202.000€ zu zahlen, um das Objekt zu erwerben. Die Kosten, die Sie aber insgesamt für die Immobilie zahlen, sind jedoch weit höher, da Sie ja bereits Miete gezahlt haben für die 10 Jahre, die nicht komplett auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Die effektiven Kosten belaufen sich also auf 120.000€ + 202.000€ = 322.000€.
Wie Sie sehen, übersteigt das den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis der Immobilie von 250.000€, da Sie Miete gezahlt haben, die um weniger als die Hälfte auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Mietkauf vs. Baufinanzierung: Was ist besser?
Eines vorab: Eine sorgfältige Kalkulation und Beratung sollten Sie immer einbeziehen, wenn Sie sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen möchten. Nur so können Sie aufgrund Ihrer finanziellen Situation und Ihrer zukünftigen Pläne die richtige Entscheidung für sich selbst treffen. Immerhin sollen Sie sich nicht nur in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohlfühlen, sondern auch noch entspannt leben und schlafen können.
Ob Mietkauf oder Baufinanzierung für Sie infrage kommt, hängt also insbesondere von Ihren Zielen, Wünschen und natürlich Ihrer finanziellen Ausgangslage und Zukunft ab.
Hier stellen wir Ihnen beide Optionen gegenüber, damit Sie zumindest einmal abwägen können, wie die einzelnen Möglichkeiten aussehen:
Vergleich Mietkauf vs. Baufinanzierung
KriteriumGesamtkosten | MietkaufHöher (durch nicht angerechnete Miete und Gebühren) | BaufinanzierungGünstiger (bei guter Bonität und Eigenkapital) |
KriteriumEigentums-Erwerb | MietkaufNach Mietphase | BaufinanzierungSofort |
KriteriumFlexibilität | MietkaufBesser bei schlechter Bonität | BaufinanzierungAbhängig von Kreditbedingungen |
KriteriumEigenkapital | MietkaufOft nicht erforderlich | BaufinanzierungMeist erforderlich |
KriteriumLangfristige Bindung | MietkaufLang (an Mietkaufvertrag) | BaufinanzierungMittel bis lang (abhängig von Laufzeit) |
KriteriumRechtsrisiken | MietkaufHöher | BaufinanzierungGeringer |
Was rentiert sich also mehr?
Baufinanzierung lohnt sich meistens mehr, wenn:
- Sie ausreichend Eigenkapital haben.
- Ihre Bonität für günstige Zinssätze ausreicht.
- Sie langfristig Eigentum erwerben und Gesamtkosten minimieren möchten.
Mietkauf ist eine Option, wenn:
- Sie aktuell kein Eigenkapital haben oder keinen Kredit bekommen.
- Sie bereit sind, höhere Gesamtkosten in Kauf zu nehmen, um später Eigentum zu erwerben.
- Sie in einer Region mit steigenden Immobilienpreisen planen und Sie vom fixen Kaufpreis profitieren können.
Ob Sie nun zur Miete wohnen bleiben möchten oder langfristig in ein Eigenheim investieren, sollte gut überlegt und geplant sein. Lassen Sie sich am besten von Experten beraten und ziehen Sie mehrere Möglichkeiten der Finanzierung in Erwägung. So können Sie für sich die bestmögliche Option wählen. Diese sollte zu Ihrem aktuellen Leben und Ihren Zukunftsplänen passen.
Fragen und Antworten zum Mietkauf
Für bestimmte Personengruppen kann der Mietkauf eine gute Option sein. Das ist jedoch abhängig von der eigenen finanziellen Situation und den langfristigen Zielen. Hier können Sie sich einen Überblick verschaffen, für wen der Mietkauf sinnvoll sein kann:
- Menschen ohne direktes Eigenkapital: Mietkauf bietet vor allem Personen, ohne großes Eigenkapital die Möglichkeit, dem Erwerb einer Immobilie näherzukommen. Sie müssen hier nicht eine größere Anzahlung oder die Nebenkosten wie beim klassischen Immobilienkauf stemmen und die Mietzahlungen werden teilweise schon auf den Kaufpreis angerechnet.
- Familien oder Einzelpersonen mit langfristigem Wohnwunsch: Wer sich sicher ist, dass er sich langfristig an einen Ort binden möchte und somit auch in einer Immobilie wohnen will, aber aktuell die finanziellen Ressourcen fehlen, der hat mit dem Mietkauf eine gute Übergangsoption.
- Selbständige und Freiberufler: Für Personen mit schwankendem Einkommen, wie es bei Selbständigen und Freiberuflern größtenteils vorkommt, ist es oft schwerer eine Baufinanzierung zu bekommen. Hier kann der Mietkauf eine Möglichkeit bieten, finanziell flexibler zu sein und sich dennoch den Wunsch vom Eigentum zu erfüllen.
- Menschen mit eingeschränkter Kreditwürdigkeit: Gibt es Schwierigkeiten, eine klassische Immobilienfinanzierung zu bekommen (z.B. aufgrund eines geringen Einkommens, einer schlechten Schufa oder fehlenden Eigenkapitals) bietet der Mietkauf eine mögliche Alternative. Hier kann die Immobilie bereits bezogen und genutzt werden, während man Kapital aufbaut und die Bonität verbessert wird.
- Wenn Sie von steigenden Immobilienpreisen profitieren möchten: Der Kaufpreis beim Mietkauf ist oftmals über die gesamte Laufzeit fest. In Regionen mit steigenden Immobilienpreisen kann das für Sie von Vorteil sein. Sie müssen später nicht mehr zahlen, obwohl der Marktpreis um Sie herum bereits gestiegen ist.
Neben einigen positiven Eigenschaften, gibt es jedoch auch Risiken. Mietkauf kann teurer sein als ein klassischer Immobilienkredit, da meist höhere Mietzahlungen oder zusätzliche Gebühren anfallen können.
Außerdem sind Sie größtenteils an den Anbieter und den Vertrag gebunden. Ein Ausstieg kann schwer sein, wenn bei Ihnen finanzielle Probleme auftreten sollten.
Da Mietkaufverträge komplex sein können, sollten Sie die Details des Vertrags besonders prüfen und am besten einen Anwalt oder Notar gegenlesen lassen.
Ob ein Mietkauf die Risiken wert ist oder ob Sie doch lieber eine klassische Baufinanzierung abschließen sollten, lesen Sie im folgenden Abschnitt.
Wägen Sie die unterschiedlichen Faktoren für sich ab:
Eigenkapital und Finanzierung: Überlegen Sie, ob der Mietkauf für Sie eine Alternative zur klassischen Baufinanzierung ist, vor allem wenn Ihnen aktuell noch Eigenkapital oder eine vollständige Finanzierung fehlt. Überlegen Sie, ob Sie langfristig Eigentum haben möchten und bereit sind, sich für mehrere Jahre an eine Immobilie und damit auch an einen Ort zu binden.
Fragen Sie sich, wie Ihre Zukunftsplanung aussehen soll? Kalkulieren Sie, ob Sie die monatliche Mietzahlung und die spätere Kaufzahlung langfristig leisten können und möchten.
Wählen Sie den richtigen Mietkaufvertrag aus:
Optionskauf oder Mietkauf: Manche Mietkaufverträge beinhalten eine Kaufoption, andere eine Kaufverpflichtung. Entscheiden Sie, ob Sie sich festlegen möchten oder Sie flexibel bleiben wollen. Achten Sie darauf, dass der Kaufpreis im Vertrag festgelegt wird. Das bewahrt Sie vor Preissteigerungen und gibt Ihnen Sicherheit, falls die Immobilienpreise ansteigen.
Mietzins und Anzahlung: Klären Sie, wie viel Miete Sie monatlich zahlen und ob davon ein Teil als Anzahlung für den Kauf angerechnet wird. Einige Mietkaufverträge verlangen eine zusätzliche Anzahlung, die später auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Prüfen Sie den Kaufpreis
Lassen Sie den Kaufpreis von einem Immobilienexperten prüfen, um sicherzustellen, dass er realistisch ist. Dies hilft Ihnen, das Angebot zu beurteilen und ein potenzielles Risiko für möglichen Wertverlust einzuschätzen.
Überlegen Sie, wie sich der Immobilienmarkt entwickeln könnte. Ein Mietkauf ist meist langfristig, und Immobilienpreise können über die Jahre schwanken.
Blicken Sie hinter die Finanzierung und setzen Sie sich mit Konditionen auseinander
Überlegen Sie, wie Sie den Restbetrag am Ende der Mietphase finanzieren möchten. Oft wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein, und es ist wichtig, sich rechtzeitig mit Banken oder Finanzdienstleistern in Verbindung zu setzen.
Monatliche Raten und Zinsen prüfen: Wenn Teile der Miete für den Kauf angerechnet werden, achten Sie darauf, dass die Bedingungen fair und tragbar sind.
Gehen Sie Vertragsdetails und rechtliche Bedingungen genau durch
Prüfen Sie, ob der Mietkaufvertrag Sie bereits während der Mietphase zur Instandhaltung verpflichtet. Solche Klauseln sind häufig, da Sie das Objekt später kaufen und Sie oft schon während der Mietzeit als „künftiger Eigentümer“ behandelt werden.
Kündigungsbedingungen: Klären Sie, ob und unter welchen Bedingungen der Vertrag gekündigt werden kann und welche Konsequenzen eine Kündigung für Sie hätte. In den meisten Mietkaufverträgen sind Kündigungen schwierig, und es gibt keine Rückerstattung der gezahlten Beträge. Hier wäre vielleicht eher ein Optionskauf für Sie besser. Bei diesem haben Sie das Optionsrecht und binden sich nicht an die Pflicht, das Haus oder die Wohnung tatsächlich zu kaufen.
Lassen Sie sich rechtlich beraten
Ein Mietkaufvertrag sollte immer von einem Rechtsanwalt oder Notar geprüft werden. Dieser kann den Vertrag im Detail durchgehen und sicherstellen, dass alle Konditionen fair und transparent sind.
Risiken abwägen: Besprechen Sie mit einem Anwalt, welche Risiken (wie ein Wertverlust der Immobilie) im Mietkauf bestehen und welche Absicherungen möglich sind.
Planen Sie Ihre Zukunft
Berücksichtigen Sie, dass der Mietkauf eine langfristige finanzielle Verpflichtung ist und planen Sie entsprechend Ihr Budget sowie Ihre finanzielle Situation für die nächsten Jahre.
Überlegen Sie, ob das Objekt auch in der Zukunft für Sie oder Ihre Familie passend sein wird. Ein Mietkauf bindet Sie dauerhaft an einen Ort und eine Immobilie.
Wie Sie sehen, sollten Sie sich über die einzelnen Punkte im Klaren sein, bevor Sie einen Mietkaufvertrag abschließen. Gehen Sie alle Eventualitäten durch und kalkulieren Sie über die Mietphase hinaus, wie Sie finanziell in den einzelnen Fällen dastehen würden.
Bei einem Mietkauf muss, sofern nicht anders vertraglich festgehalten, der Käufer der Immobilie, für Reparaturen in Haus oder Wohnung aufkommen.
Von einem abgeschlossenen Mietkaufvertrag kann man nicht frühzeitig zurücktreten. Es sei denn, es wurde eine bestimmte Rücktrittsklausel festgelegt, aufgrund derer das frühzeitige Auflösen des Vertrags ermöglicht wird. Im Vergleich zum Mietkaufvertrag kann bei einem Optionskauf vom Vertrag zurückgetreten werden.
Bei einem Mietkaufvertrag ist die Mieterin oder der Mieter zur vertraglich vereinbarten Dauer der Mietzeit reine Mieterin oder Mieter der Immobilie. Dies bleibt er, bis die Mietphase nach Vertrag beendet ist. Anschließend wird sie oder er jedoch zur Eigentümerin bzw. zum Eigentümer der Immobilie.