Indexmiete – Das sollten Sie wissen

Die Indexmiete ist eine flexible Mietanpassung, die sich nach dem Verbraucherpreisindex richtet. Doch wie funktioniert sie, welche Vor- und Nachteile haben Sie bei dieser Mietform?

Indexmiete
, Das Wichtigste in Kürze

  • Die Indexmiete ist eine besondere Art der Mietpreisgestaltung, bei der sich die Miete an der Inflation orientiert.
  • Die Anpassung der Mietkosten für ein Objekt richten sich nach der Erhöhung eines offiziellen Preisindexes, meist nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts.
  • Die Indexmiete bietet Vor- und Nachteile – sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Vermieterinnen und Vermieter.
  • Anhand eines Rechenbeispiels können Sie herausfinden, wie eine Anpassung der Miete nach der Inflationsrate aussehen kann.

Was ist die Indexmiete?

Die Indexmiete ist eine Mietform, die sich nach der Inflationsrate richtet. Steigen die Verbraucherpreise und damit auch der Verbraucherpreisindex (VPI), können Vermieterinnen und Vermieter die Anpassung der Kaltmiete um denselben Prozentsatz vornehmen. Bei einer Inflation von 5 Prozent, kann die Miete also auch um 5 Prozent angepasst werden. Sinkt der Verbraucherpreisindex, können Mieterinnen und Mieter aber auch eine Senkung der Miete fordern.

Was ist der Verbraucherpreisindex?

Der Verbraucherpreisindex (VPI) beschreibt den Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Aktuelle Verbraucherpreisindizes finden Sie auf der Seite des Statistischen Bundesamtes.

In einem Indexmietvertrag sind die möglichen Steigerungen der Miete vertraglich festgehalten. Mietende wissen also, worauf sie sich mit einem Indexmietvertrag einlassen und müssen diesem Mietvertrag bei Abschluss zustimmen.

Allerdings gibt es klare Regelungen im § 557b (BGB) zur Indexmiete, die von Vermietenden eingehalten werden müssen, damit sie die Mieterhöhung fordern können:

  • Vermietende müssen die Mieterhöhung schriftlich und frühzeitig ankündigen.
  • Die erhöhte Miete darf erst zum übernächsten Monat nach der schriftlichen Ankündigung gefordert werden. Hier müssen konkrete Zahlen genannt werden, beispielsweise um wie viel Euro die Kaltmiete erhöht wird und welchen Betrag die Mieterin oder der Mieter in Zukunft zahlen muss.
  • Es darf nur alle 12 Monate, also einmal pro Jahr, die Miete angehoben werden.
  • Die Kaltmiete muss nicht zur Zeit der Steigerung des Verbraucherpreisindexes angehoben werden, kann aber zur nächsten Erhöhung dazu addiert und anschließend gefordert werden. Wurde die Miete also bisher nicht erhöht, sollten Mietende beachten, dass die nächste Erhöhung stärker ausfallen kann.

Sinkt die Miete automatisch, wenn die Verbraucherpreise sinken?

Die Miete darf nicht nur erhöht werden, sie kann auch sinken, wenn der Index sinkt. Auch wenn das Anrecht auf eine niedrigere Miete besteht, wird diese Anpassung bei gesunkener Inflation aber nicht automatisch geschehen. Dafür müssen sich Mieterinnen und Mieter einsetzen bzw. selbst aktiv werden.

Für die Mietminderung ist meist ein Schreiben erforderlich, in dem Mietende ihrer Vermieterin oder ihrem Vermieter erklären müssen, dass sie aufgrund des gesunkenen Verbraucherpreises nun auch weniger Miete zahlen.

Wie sich die Indexmiete genau berechnet, können Sie im Folgenden an unserem Beispiel nachvollziehen.

Rechenbeispiel:
, Wie berechnet sich die Indexmiete?

Wir nehmen an, die aktuelle Kaltmiete beträgt 1.000 Euro im Monat und der Verbraucherpreisindex lag zu Beginn des Mietverhältnisses bzw. bei der letzten Anpassung bei 110 Punkten. Der aktuelle VPI liegt bei 115 Punkten.

Was ist das Basisjahr bei der Indexmiete?

Das Basisjahr gilt als Ausgangspunkt für spätere Mietanpassungen. Die Höhe der Miete im Basisjahr, also zu Beginn des Mietverhältnisses, gilt als erste Mietzahlung, auf deren Grundlage später die künftigen Mieterhöhungen nach der Inflationsrate berechnet werden.

Der Indexwert des Basisjahres dient dann als Referenz, an dem jede künftige Erhöhung oder Senkung gemessen wird.

Das Basisjahr wird im Mietvertrag festgelegt, und anhand des Indexwertes dieses Jahres wird geprüft, ob die Miete entsprechend der Inflation angepasst werden sollte.

Berechnung der prozentualen Veränderung 

  • Zunächst wird der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Anpassung (Startwert) mit dem aktuellen Indexwert verglichen.  
  • Die Differenz zwischen diesen beiden Werten zeigt anschließend, um wie viel Prozent sich die Lebenshaltungskosten verändert haben. 

Rechenbeispiel:

  • Kaltmiete 2024: 1.000 €
  • Aktueller Indexwert VPI Juni 2024: 115 Punkte
  • Indexwert VPI Juni 2023 (bei Beginn des Mietverhältnisses): 110 Punkte

Die Indexmiete im Vergleich zur Staffelmiete

Indexmiete und Staffelmiete sind zwei Möglichkeiten, wie Mieten im Laufe eines Mietverhältnisses angepasst werden können. Beide folgen dabei einem festen System, um zukünftige Mieterhöhungen zu regeln. Dabei geben beide Varianten sowohl dem Vermietenden als auch dem Mietenden auf unterschiedliche Art und Weise Planungssicherheit:

Indexmiete

Wie oben bereits erklärt, richtet sich die Indexmiete nach der allgemeinen Preisentwicklung in Deutschland. Steigen die Lebenshaltungskosten beispielsweise um zwei Prozent, kann auch die Miete um zwei Prozent erhöht werden.

Staffelmiete

Bei der Staffelmiete steigt die Miete in regelmäßigen Abständen nach festgelegten und vereinbarten Beträgen. So kann die Miete beispielsweise jedes Jahr oder alle zwei Jahre um einen bestimmten Betrag, beispielsweise um 20 Euro angehoben werden.

Im Vergleich zur Indexmiete bietet die Staffelmiete klare und vorhersehbare Mietsteigerungen. Obwohl die Staffelmiete zunächst attraktiv und planbar erscheint, können die regelmäßigen Steigerungen der Miete auf lange Sicht jedoch finanziell belasten. Möglich ist, dass die Mieten schneller steigen als, dass sich das Einkommen der jeweiligen Mieter anpasst.

Nachteile der Staffelmiete:

  • Staffelmieten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, solange sie gültig sind.
  • Erschwerte Kündigungsoptionen bei zu hohen Mieten. Gegen die erhöhten Mieten können Mieter schlecht vorgehen, da sie im Mietvertrag vorher vereinbart wurden.
  • Bei Staffelmietverträgen gibt es keine Verhandlungsoptionen. Die Vertragslaufzeit ist fest geregelt und im Vergleich starr.
  • Automatische Mieterhöhungen können über Jahre hinweg belasten, da die Miete unabhängig von Lebenshaltungskosten und der eigenen finanziellen Situation festgesetzt ist.

Tipp für Mieterinnen und Mieter, die sich von Mieten unabhängig machen möchten:

, Baufinanzierung als Alternative zur Miete

Während Mietmodelle wie die Indexmiete eine dynamische Anpassung der Mietkosten an die Inflation mit sich bringen, lohnt sich für viele die Frage: Wäre der Kauf einer Immobilie eine sinnvolle Alternative? Eine Baufinanzierung bietet Ihnen die Möglichkeit, langfristig Eigentum zu schaffen und sich unabhängiger von Mietentwicklungen zu machen. Erfahren Sie, wie Sie Ihre eigene Immobilie clever finanzieren können und welche Optionen es gibt, die zu Ihrem Budget passen.

Vorteile und Nachteile einer Indexmiete für Mieterinnen und Mieter

Eine Indexmiete bietet für Mieterinnen und Mieter einige Vor- und Nachteile, die sich vor allem nach der wirtschaftlichen Situation und damit nach der Entwicklung der Inflation richten.

Vorteile

  • Planbarkeit und Transparenz
  • Moderate Erhöhungen bei niedriger Inflation
  • Vermeidung häufiger Verfahren zur Mieterhöhung

Nachteile

  • Anfängliche Miethöhe als entscheidender Faktor
  • Kostenrisiko bei hoher Inflation
  • Einschränkung bei Modernisierungskosten
  • Keine Mietpreisbremse
  • Keine Kappungsgrenze

Mieten oder kaufen?

Wenn für Sie die Nachteile bei der Indexmiete überwiegen, sollten Sie natürlich eine andere Mietform für sich in Erwägung ziehen. Bedenken Sie jedoch, auch bei anderen Mietpreisgestaltungen gibt es Vor- und Nachteile.

Sie sind auf der Suche nach einem neuen Mietmodell oder überlegen sogar, ob das Kaufen einer Immobilie nicht doch etwas für Sie und Ihre Zukunft sein könnte? In diesem Artikel finden Sie Antworten auf die Frage “mieten oder kaufen?”.

Vorteile und Nachteile einer Indexmiete für Vermieterinnen und Vermieter

Auch für Vermieterinnen und Vermieter hat die Indexmiete Vor- und Nachteile. Der Vorteil liegt bei einer indexbasierten, regelmäßigen Anpassung der Mieten. Gleichzeitig birgt sie aber Risiken bei moderater Inflation oder einem wachsenden Immobilienmarkt, wo sich eine Mieterhöhung auf Grundlage der Inflation negativ auswirken kann. Weitere Vor- und Nachteile finden Sie in der Tabelle.

Vorteile

  • Automatische Mietanpassungen an die Inflation
  • Planbare Erhöhungen ohne komplexe Berechnungen und Rechtfertigungen
  • Stetige Einnahmesteigerungen
  • Attraktives Angebot für solvente Mieter, sodass ein Leerstand eher ausgeschlossen ist

Nachteile

  • Begrenzung durch Inflation
  • Keine Erhöhungen durch Vergleichsmiete möglich
  • Abhängigkeit von wirtschaftlichen Faktoren
  • Begrenzte Optionen für Modernisierung. Mieterhöhungen sind hier ausgeschlossen.
  • Potenzielle Konflikte mit Mietenden bei hoher Inflation

Fragen und Antworten

Die Indexmiete kann als eine Form des Inflationsschutzes für Vermieterinnen und Vermieter betrachtet werden. Denn die Miete wird an die allgemeine Preisentwicklung – gemessen am Verbraucherpreisindex – angepasst. Bei steigender Inflation können Vermietende die Miete einmal im Jahr entsprechend anheben, um die Kaufkraft ihrer Einnahmen zu sichern.

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet die Indexmiete, dass sich die Mietkosten parallel zur Inflation entwickeln. Solange die Inflationsrate gering ist, bleibt auch die Mieterhöhung moderat. Bei hoher Inflation können die Steigerungen der Kaltmiete deutlicher ausfallen, was für Mieterinnen und Mieter langfristig finanziell belastend sein kann.

Zusammengefasst:

  • Für Vermietende: Die Indexmiete bietet einen gewissen Schutz vor Kaufkraftverlust durch Inflation.
  • Für Mietende: Die Indexmiete birgt das Risiko, dass die Mietkosten bei steigender Inflation spürbar anziehen.

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