• Kosten für einen Grundbucheintrag

    Welche Grundbuchkosten fallen an?

    Alles rund um das Grundbuch und den Grundbucheintrag

Grundbuchkosten – diese Kosten fallen für den Grundbucheintrag an

Sie suchen nach einem Haus mit Grundstück oder haben bereits das passende Objekt gefunden? Dann ist es an der Zeit, sich um die Finanzierung zu kümmern. Dabei sollten Sie beachten, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Nebenkosten anfallen, die den Kapitalbedarf erhöhen. Im Vordergrund stehen dabei die Notarkosten sowie die Kosten für den Grundbucheintrag. In diesem Ratgeberartikel lesen Sie, welche Informationen Sie im Grundbuch finden, wofür genau Kosten anfallen und ob sich diese senken lassen.


Was ist das Grundbuch und welche Eintragungen lassen sich hier finden?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, mit dessen Führung das Grundbuchamt betraut ist. Im Grundbuch sind verschiedene Eintragungen zu Grundstücken sowie grundstücksgleichen Rechten verzeichnet. Den größten Teil bilden dabei Belastungen und Veränderungen. Generell sind im Grundbuch als Grundbucheintrag Informationen über alle Grundstücke im jeweiligen Bezirk enthalten. Allerdings erteilt dazu das Grundbuchamt nur solchen Personen und Organisationen Zugang, die an diesen ein berechtigtes Interesse haben. Obwohl teilweise von Löschungen im Grundbuch die Rede ist, bleiben die gelöschten Informationen stets sichtbar. So lassen sich Änderungen auch nach einem neuen Grundbucheintrag nachvollziehen. In Deutschland ist das Grundbuch in drei Abteilungen untergliedert. Das erleichtert das Auffinden von Daten, weil in jeder Abteilung immer bestimmte Arten von Informationen zu finden sind.

Erste Abteilung des Grundbuchs

Angaben zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten sind in der ersten Abteilung des Grundbuchs aufgelistet. Dazu zählen nicht nur die Namen, sondern auch die einzelnen Anteile – etwa bei gemeinschaftlichem Eigentum oder Gesellschaften. Ebenso sind in diesem Teil die Grundlagen der Eintragung aufgeführt.

Zweite Abteilung des Grundbuchs

Die nächste Abteilung enthält eine Reihe von Beschränkungen und Lasten. Dazu zählen vor allem:

  • Auflassungsvormerkung (Vorreservierung der Immobilie im Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Grundstück nicht mehrere Male verkauft)
  • Dienstbarkeiten (Rechte für die Nutzung Ihres Eigentums von anderen Personen)
  • Erbbaurechte (Erlaubnis auf einem fremden Grundstück im Austausch gegen einen regelmäßigen Erbauzinses zu bauen)
  • Nießbrauch (Nutzungsrecht)
  • Reallasten (Recht durch Nutzung eines Grundstücks wiederkehrende Leistungen zu erhalten)
  • Sanierungsvermerke
  • Vermerke bezüglich Insolvenzen oder Testamenten
  • Vorkaufsrechte
  • Wohnrechte

Existiert ein Widerspruch gegen Eigentumsrechte, so findet sich dieser als Grundbucheintrag ebenfalls in der zweiten Abteilung des Grundbuchs.

Zweite Abteilung Grundbuch
Dritte Abteilung Grundbuch

Dritte Abteilung des Grundbuchs

im letzten Teil des Grundbuchs sind weitere Beschränkungen und Lasten aufgeführt. Dabei handelt es sich vor allem um Grundpfandrechte. Diese gliedern sich in:

  • Grundschulden (durch Belastung des Grundstücks Recht auf Zahlung eines bestimmten Geldbetrags)
  • Hypotheken (dient zur Sicherung einer Forderung oder eines Kredits durch Belastung des Grundstücks)
  • Rentenschulden (Sonderform der Grundschuld)
  • Sicherungsschulden (Art der Grundschuld, die als Kreditsicherheit dient)

Damit zusammenhängende Urkunden – etwa bezüglich einer Grundschuldbestellung – sind ebenfalls Teil dieser Grundbuchabteilung.

Sie möchten mehr über die verschiedenen Grundpfandrechte wissen? Im Ratgeberartikel zum Thema Kreditsicherheiten erfahren Sie mehr!


Wer muss sich in das Grundbuch eintragen lassen?

Weil es die Aufgabe des Grundbuchs ist, über die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken zu informieren, muss sich der Grundstückseigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Ferner soll das Grundbuch auch über grundstücksgleiche Rechte Auskunft geben. Dieser Zusatz zielt in der Praxis vor allem auf Erbbauberechtigte ab, die folglich auch im Grundbuch aufgeführt sein müssen. Hält eine Gruppe von Personen – etwa als Gemeinschaft oder Gesellschaft – Eigentumsanteile, so muss sich jede einzelne Person mit der Angabe ihres jeweiligen Anteils im Grundbuch verzeichnen lassen. Denn nur so können alle, die ein berechtigtes Interesse daran haben, die Eigentumsverhältnisse genau nachvollziehen.


Wofür entstehen Grundbuchkosten beim Immobilienkauf?

Bei einem Haus- oder Grundstückskauf lassen sich zwei Grundbuchkostengruppen differenzieren. Während die einen bei jedem Immobilienkauf entstehen, fallen die anderen nur unter bestimmten Voraussetzungen an

Diese Kosten für den Grundbucheintrag fallen an

Diese Kosten für den Grundbucheintrag fallen immer an

Zu den bei einem Immobilienkauf stets anfallenden Kosten zählt die sogenannte Auflassungsvormerkung. Mit dieser sichert sich der Käufer seinen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums, so lange er im Grundbuch noch nicht als neuer Eigentümer verzeichnet ist. Durch die gesetzlich verpflichtende Durchführung einer Auflassungsvormerkung schützt der Gesetzgeber den Käufer, weil der Verkäufer die Immobilie so nicht ein weiteres Mal veräußern kann. Zudem fallen für die Umschreibung auf den neuen Eigentümer ebenfalls zwangsläufig Kosten an.

Wie hoch sind die Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung?

Die folgende Grafik zeigt, welche Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer bei verschiedenen Kaufpreisen anfallen.

Demnach steigen die Kosten zwar mit dem Kaufpreis, machen jedoch einen immer geringeren Anteil an diesem aus. Die Tabelle zeigt die Untergrenze der Grundbuchkosten beim jeweiligen Kaufpreis und kann Kaufinteressenten als Anhaltspunkt dienen.

Präzisere Angaben für spezifische Kaufpreise liefert unser Grundbuch- und Notarkostenrechner.

Kosten Auflassungsvormerkung und Umschreibung

Zu folgenden Grundbuchkosten kommt es nur unter bestimmten Bedingungen

Weitere Grundbuchkosten können im Rahmen eines Immobilienkaufs aus einer Grundschuldbestellung, Grundschuldlöschung oder Grundschuldabtretung resultieren. Diese Kosten fallen dann zusätzlich zu den bereits genannten Arten von Kosten im Zusammenhang mit dem Grundbucheintrag an. Bei einer Grundschuld handelt es sich um eine Belastung, die der Eigentümer einer Immobilie eingeht, um seine Schulden abzusichern. Kann er seine Zahlungsverpflichtungen später nicht erfüllen, so kann der Kreditgeber, auf den die Schuld eingetragen ist, das besicherte Haus oder Grundstück verwerten. Das ist etwa im Rahmen einer Zwangsvollstreckung möglich. Bei der Grundschuldbestellung lässt der Immobilieneigentümer die Schuld ins Grundbuch eintragen. Im Falle einer Grundschuldabtretung geht diese vom alten auf den neuen Eigentümer der Immobilie über. Eine Grundschuldlöschung liegt vor, wenn – mit Zustimmung des Kreditgebers – ein als Sicherheit dienendes Grundpfandrecht gestrichen wird.

Mehr zum Thema Grundschuld lesen Sie im Artikel „Kreditsicherheiten“.

Welche Kosten entstehen für die Eintragung und Löschung aus der Grundschuld im Grundbuch?

Die Eintragung einer Grundschuld geschieht im Rahmen einer Grundschuldbestellung. Deren Höhe hängt nicht vom Kaufpreis der Immobilie, sondern immer nur von der Höhe der Schuld ab. Folgende Tabelle zeigt die Eintragungskosten für unterschiedlich hohe Grundschulden.

Höhe der Grundschuld 50.000€ 100.000€ 150.000€ 200.000€ 250.000€
Gebühr für die Grundschuldeintragung 165€ 273€ 354€ 435€ 535€

Manchmal ist die zu verkaufende Immobilie noch mit einer Altschuld belastet. Bei deren Löschung entstehen ebenfalls Kosten, die wiederum nur von der jeweiligen Grundschuldhöhe abhängig ist.

Höhe der Grundschuld 50.000€ 100.000€ 150.000€ 200.000€ 250.000€
Gebühr für die Grundschuldlöschung 102,50€ 156,50€ 197€ 237,50€ 287,50€

Auch hier steigen also die Kosten mit zunehmender Schuld, machen jedoch einen immer kleineren Anteil an der Schuldsumme aus. Wenn Sie sich die Nebenkosten für bestimmte Grundschulden genau ausrechnen lassen möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Grundbuch- und Notarrechner.

Wie hängen Grundbuch- und Notarkosten zusammen?

Kosten für Grundbuchangelegenheiten und den Notar sind durch eine Reihe von Gemeinsamkeiten gekennzeichnet. Beide Kostenarten entstehen immer beim Erwerb von Häusern und Grünstücken und lassen sich diesbezüglich nicht vermeiden. Dabei sind sowohl die Kosten für den Notar als auch für den Grundbucheintrag von der Höhe des Kaufpreises oder der Grundschulden abhängig, wobei sie zusammen mit der Transaktionssumme zunehmen. Zudem sind weder Grundbuchgebühren noch die Kosten für den Notar verhandelbar. Sie sind vielmehr durch eine Gebührenordnung festgelegt – etwa für jeden Notar durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG). Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, lesen Sie im Ratgeberartikel „Notarkosten beim Hauskauf“.

Finanzierungstipp:

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, alle Nebenkosten beim Hauskauf mit Eigenkapital zu bezahlen. Dazu zählen auch die Grundbuchkosten. Da diesen Kosten keine materiellen Werte gegenüberstehen, entsteht für den Kreditgeber bei einer Abdeckung über die Baufinanzierung ein höheres Risiko. Deshalb wird häufig ein teurer Zinsaufschlag erhoben. Planen Sie die Grundbuchkosten und weitere Nebenkosten beim Hauskauf daher frühzeitig und gründlich.

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben? Diese und weitere Fragen beantworten wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.

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Lassen sich Grundbuchkosten einsparen?

Die Möglichkeiten, Grundbuchkosten einzusparen, sind eher begrenzt. Das liegt daran, dass die meisten Kosten – wie die Gebühren für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer – zwangsweise anfallen. Zudem ist die Höhe dieser Gebühren nicht verhandelbar, sondern von Faktoren wie der Höhe des Kaufpreises abhängig, die der Käufer kaum beeinflussen kann. Ist die zu verkaufende Immobilie mit Grundschulden belastet, gibt es allerdings eine Möglichkeit, Kosten einzusparen. Denn statt eine alte Schuld zu löschen und eine neue einzutragen, ist es immer günstiger, die alte Schuld abzutreten. Ist die bestehende Schuld dem Käufer zu hoch, besteht auch die Möglichkeit, einen Teil der Altschuld zu löschen und nur den Rest abzutreten. Auch das ist günstiger, als eine komplette Löschung und Neubestellung der Schuld.

Wie funktioniert die Abtretung der Grundschuld und welche Kosten entstehen dafür?

Bei der Grundschuldabtretung handelt es sich de facto um die Umschuldung eines Darlehens. Dieser muss nicht nur der alte Gläubiger durch die Ausstellung bzw. Unterzeichnung einer Abtretungsurkunde zustimmen. Auch der neue Gläubiger muss die Abtretung akzeptieren. Wenn beides der Fall ist, ersetzt der neue den alten Gläubiger zu einem festgelegten Termin. Folgende Tabelle belegt die Vorteilhaftigkeit der Abtretung einer Grundschuld im Vergleich zur Löschung einer alten und Bestellung einer neuen Schuld.

Höhe der Grundschuld 50.000€ 100.000€ 150.000€ 200.000€ 250.000€
Gebühr für die Grundschuldabtretung 82,50€ 136,50€ 177€ 217,50€ 267,50€

Bei der Abtretung der Grundschuld fällt als Grundbuchgebühr lediglich der geringe Tarif für die Veränderung von Grundbucheinträgen an, die nur von der Höhe der Schuld abhängt. Die Kosten für die Neueintragung entfallen. Deswegen können hier Hauskäufer, die ohnehin die Transaktion durch eine Grundschuld finanzieren wollten, bares Geld sparen. Wenn Sie das für Ihre individuelle Situation durchrechnen möchten, hilft Ihnen unser Grundbuch- und Notarkostenrechner weiter.


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