• Haus bauen: Starten Sie das Projekt Ihres Lebens

Mit geschickter Planung zum Erfolg

Beim Hausbau haben Sie viele Möglichkeiten, Ihren persönlichen Traum vom Wohnen umzusetzen. Dafür müssen Sie jedoch nicht nur viele Entscheidungen treffen, sondern mit diesen auch über viele Jahre leben. Das betrifft die Lage und Art des Hauses, Aufteilung der Räume, energetische Ausgestaltung, Umsetzung des Bauvorhabens, Finanzierung und vieles mehr.

Eine gute Planung ist enorm wichtig. Dabei kommt es genauso auf Kreativität wie auf Augenmaß und ein gezieltes Vorgehen an. Bevor Sie in die Details einsteigen, sollten Sie sich dem Grundsätzlichen zuwenden: Wie sehen Ihre Bedürfnisse und Möglichkeiten aus? Was ist Ihnen besonders wichtig? Welcher Wohn-Typ sind Sie und welche Vorstellung haben Sie von Ihrem zukünftigen Leben?

Wo wollen Sie Ihr Haus bauen?

Bei der Wahl der Lage Ihres künftigen Zuhauses sollten Sie sehr sorgfältig vorgehen. Oftmals gilt es hier unterschiedliche Interessen gegeneinander abzuwägen: Einerseits soll das Grundstück nicht zu teuer sein, andererseits aber auch Ihren persönlichen Bedürfnissen entsprechen. Kompromisse lassen sich dabei zumeist nicht vermeiden.

Das Umfeld: Ihr zukünftiges Grundstück sollte natürlich so geschnitten sein, dass es mit Ihren Hausbauplänen harmoniert. Daneben sollten Sie sich aber auch das nähere und weitere Umfeld genauer ansehen.

  • Die Infrastruktur: Gibt es gut erreichbare Schulen und Kitas, besteht eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, wie weit ist der Weg zur Arbeit?
  • Das soziale Umfeld: Passt die Nachbarschaft zu uns? Wie weit ist es zu Verwandten und Freunden? Gibt es Freizeitangebote?
  • Potenzielle Störfaktoren: Gibt es Faktoren, die sich negativ auf Ihre Lebensqualität auswirken, wie zum Beispiel vielbefahrene Straßen, Einflugschneisen von Flugzeugen, Windkraftanlagen oder Industriebetriebe?

Haus bauen: Grundsätzlich fallen Preise für Baugrundstücke umso günstiger aus, je weiter Sie von den Metropolen entfernt liegen. Ein günstiger Baugrund kann jedoch auch mit finanziellen Nachteilen verbunden sein, zum Beispiel höheren Benzinkosten oder einem Zweitwagen für die Familie.

Aus finanzieller Sicht sollten Sie noch einen weiteren Aspekt beachten: Der zukünftige Wert Ihrer Immobilie wird stark von der Lage bestimmt. Das ist besonders dann wichtig, falls Sie Ihr Haus eines Tages vermieten oder wieder veräußern möchten.

Erschließungsgebühren: Wenn Sie schon ein Baugrundstück besitzen – beispielsweise aus einer Erbschaft –, erledigt sich vieles von selbst. Sie sind dann zwar in Ihrer Wahl festgelegt, dafür sind Sie wahrscheinlich mit der Umgebung bereits vertraut. Außerdem profitieren Sie davon, dass keine Kosten für Bauland auf Sie zukommen. Damit wächst Ihr Budget für den eigentlichen Hausbau. Sie sollten für Ihre Kalkulation aber klären, ob beim Bau noch Gebühren für die Erschließung des Grundstücks anfallen. Dazu zählen etwa Anschlüsse an die Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetze.

Bebauungsplan: Bevor Sie sich auf ein Grundstück festlegen, sollten Sie auf jeden Fall den Bebauungsplan einsehen. Dort ist geregelt, welche Art der Bebauung auf Ihrem Grundstück zulässig ist. Je nach Gemeinde können diese Vorschriften sehr weit gefasst sein. Den Plan können Sie im kommunalen Bauamt einsehen.

Energieeffizienz und staatliche Förderung

Wenn Sie ein Haus bauen oder sanieren, werden Sie automatisch mit dem Thema Energie konfrontiert. Wände, Fenster, Heizung, Baumaterialien – viele Entscheidungen beim Hausbau wirken sich auf den Energieverbrauch aus.

Energieeffizienz hat nicht nur eine ökologische Komponente. Kalkulieren Sie ein, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser in den nächsten Jahren steigen können. Das Gute: Es gibt verschiedene Fördertöpfe, mit denen der Staat Ihren Einsatz fürs Energiesparen unterstützt. Die wichtigste und bekannteste Förderung kommt von der staatlichen KfW-Bankengruppe. Daneben gibt es jedoch auch zahlreiche Förderprogramme einzelner Bundesländer sowie einer Reihe von Gemeinden.

Tipp: Beschäftigen Sie bereits in einer frühen Planungsphase mit den Themen Energieeffizienz und staatliche Förderung. In der Regel müssen Förderanträge bereits vor dem ersten Spatenstich bewilligt sein – sonst gibt es kein Geld. Sprechen Sie dazu gezielt Ihren Architekten, Ihren Bauträger oder Ihren Bauunternehmer an. Auch Ihr Bankberater hilft Ihnen hier gerne weiter.

Hier finden Sie die wesentlichen Fördermöglichkeiten für Ihr Eigenheim:

Kühl kalkulieren heißt, Risiken zu minimieren

Mit dem Bau Ihres Hauses übernehmen Sie eine große Verantwortung. Deshalb sollten Sie Ihr Projekt auch wohlüberlegt angehen. Holen Sie am besten gleich in der Anfangsphase viele Informationen ein, die über die Planung Ihres Wunschhauses hinausgehen.

Viele Hausbauer haben in der Anfangszeit das Gefühl, ihnen würden die Dinge über den Kopf wachsen. Lassen Sie sich nicht beirren! Mit der Zeit werden Sie immer klarer sehen. Dabei bekommen Sie zusätzliche Sicherheit, wenn Sie gezielt nach möglichen Risiken Ausschau halten und so diesen vorbeugen können.

So kalkulieren Sie Ihre Baukosten

Eine realistische Kalkulation der Kosten ist das wichtigste Element Ihrer Bauplanung. So stellen Sie sicher, dass Ihnen beim Bauen finanziell nicht die Puste ausgeht. Das Entscheidende dabei: Beziehen Sie alle anfallenden Kosten mit ein. Neben dem eigentlichen Hausbau und dem Grundstückspreis fallen weitere Posten an, die sich zu einem nicht zu unterschätzenden Betrag summieren können. Bei durchschnittlichen Bauprojekten beträgt dieser rund 10 Prozent der Gesamtkosten.

Gesamtkosten schlüsselfertig

Erwerbskosten Euro
Kaufpreis
Erwerbs- und Baunebenkosten
Grunderwerbsteuer ( mind. 4,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland)
Maklerprovision
Notargebühren (Beurkundung Kaufvertrag, Grundschuld, Auflassung)
Grundbucheintragung
Mietbelastung bis Einzug
Erschließungskosten (Anschluss an Kanalisation, Strom, Gas)
Honorare für Gutachter, Architekten, Statiker, Ingenieure
Kosten für Leihmaschinen
Entsorgungskosten für Abbruchmaterial
Versicherungen
Folgekosten für Renovierung und Reparaturen
Sonstige Nebenkosten
Sonstige Aufwendungen1
Finanzierungskosten
Finanzierungskosten (Darlehenszins, Tilgung, Bauzeitzinsen)
Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Bürgschaft, Disagio etc.)
Gesamtkosten

1

Umzugskosten, Neuanschaffungen, Reserve für Unvorhergesehenes

Der Vertrag

Bei einem Bauprojekt kann es immer zu Problemen und Unstimmigkeiten kommen. Deshalb sollten Sie sich auch mit der rechtlichen Situation vertraut machen. Diese hängt davon ab, ob Sie Ihr Eigenheim von einem Architekten, einem Bauträger oder einem Bauunternehmer errichten lassen.

Prüfen Sie genau, welche Leistungen durch den jeweiligen Vertrag abgedeckt werden. Ein Beispiel: Sie haben Ihr Baugrundstück selbst erworben und beauftragen einen Unternehmer mit dem Bau Ihres Hauses oder dem Aufbau eines Fertighauses. In diesem Fall sind Sie selbst dafür verantwortlich, ob Ihr Haus auf dem Baugrund wie von Ihnen beabsichtigt errichtet werden darf.

Die größte vertragliche Sicherheit haben Sie, wenn Sie Ihr Haus zusammen mit einem Grundstück schlüsselfertig von einem Bauträger kaufen. Denn während der Bauphase haftet dieser dafür, dass Ihr Haus vertragsgemäß erstellt wird und die dafür notwendigen Zahlungen an Bauunternehmen, Generalunternehmer und Handwerker geleistet werden. Auch ein Architekt kann Ihnen viele Schritte vertraglich garantiert abnehmen: Entweder als Vollauftrag, der die gesamte Umsetzung des Baus umfasst, oder in Teilaufträgen, die von der Planung bis zur Fertigstellung immer wieder abgeschlossen werden.

Tipp: Unabhängig davon, auf welche Art Sie Ihr Traumhaus bauen wollen, sehen Sie sich vor Vertragsunterzeichnung die beteiligten Personen und Firmen genauer an. Achten Sie darauf, wie lange diese schon am Markt aktiv sind. Fragen Sie nach Projekten, die Sie zuvor umgesetzt haben. Vielleicht ist es Ihnen sogar möglich, Kontakt zu ehemaligen Kunden aufzunehmen und diese nach ihren Erfahrungen zu befragen.

Experten einbeziehen

Auch wenn Sie sich mit dem Thema Bauen sehr ausführlich auseinandersetzen, wichtige finanzielle und vertragliche Entscheidungen sollten Sie nicht alleine treffen. Holen Sie sich gezielt Hilfe:

  • Lassen Sie Ihre Bauverträge und die Leistungsbeschreibungen Ihres Bauträgers von einem unabhängigen Experten prüfen. Adressen nennen Ihnen zum Beispiel die Beratungsstellen der Verbraucherzentralen.
  • Wenn Sie ein Haus modernisieren oder mit der Ausführung einzelner Bauphasen nicht einverstanden sind, sollten Sie einen Fachgutachter oder Bausachverständigen hinzuziehen.
  • Sprechen Sie die Themen Finanzierung und Absicherung mit Ihrem Bankberater durch. Gerade Großbanken verfügen über langjährige Erfahrungen bei der Baufinanzierung.

Versicherungen

Als Bauherr können Sie unverschuldet in Situationen geraten, die Ihre finanzielle Stabilität gefährden. Hinzu kommt, dass Sie mit Ihrem Immobilienkredit eine langfristige finanzielle Verpflichtung eingehen. Deshalb sollten Sie Ihre Familie und Ihre Immobilie rechtzeitig gegen mögliche Risiken absichern.

Absicherung gegen Verdienstausfall

  • Eine Risiko-Lebensversicherung ermöglicht Ihren Angehörigen im Todesfall die Ratenzahlungen bzw. die Darlehenstilgung zu sichern.
  • Mit einer Zusatzversicherung bei Berufsunfähigkeit sichern Sie Ihr Haushaltseinkommen und Ihre laufenden Kreditzahlungen, falls Sie Ihrem Beruf nicht mehr nachgehen können.

Absicherung während der Bauphase

  • Eine Bauleistungsversicherung haftet während der Bauphase für Schäden durch höhere Gewalt, ungewöhnliche und außergewöhnliche Wetterschäden, Ungeschicklichkeit, Fahrlässigkeit, Böswilligkeit, Beschädigung durch Fremde oder bei Diebstahl und Einbruchdiebstahl von bereits eingebauten Materialien.
  • Eine Bauherrenhaftpflicht versichert während der Bauphase die gesetzliche Haftpflicht des Bauherrn. Der Versicherungsschutz umfasst die Prüfung der Haftpflichtfrage, den Schadenersatz bei gerechtfertigten Ansprüchen und die Abwehr unberechtigter Ansprüche.
  • Wenn Sie mit Freunden und Bekannten selbst mit Hand anlegen, ist eine Unfallversicherung für nebenberufliche Bauhelfer unablässig. Diese versichert alle beim Bau Ihres Hauses beschäftigten nebenberuflichen Bauhelfer mit den vereinbarten Versicherungssummen.

Absicherung des fertig erstellten Gebäudes

  • Eine Wohngebäudeversicherung umfasst den Schutz bei Feuerschäden, Leitungswasserschäden, Sturm- und Hagelschäden (bei Einschluss eines entsprechenden Risikos).
  • Eine Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer versichert Haftpflichtrisiken, die aus dem Besitz eines Grundstücks und eines Hauses hervorgehen.

Allgemeine Absicherung

  • Eine Rechtsschutzversicherung hilft Ihnen bei Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit einem eigengenutzten oder vermieteten Objekt.