Wie hängen EZB-Leitzins und Bauzinsen zusammen?

Die EZB beeinflusst mit dem Leitzins, insbesondere dem Hauptrefinanzierungssatz, das allgemeine Zinsniveau in der Eurozone. Dieser gibt an, zu welchen Konditionen sich Geschäftsbanken kurzfristig Geld bei der Zentralbank leihen können. Der Hauptrefinanzierungssatz dient so als zentrales Instrument zur Steuerung von Inflation und Wirtschaftswachstum. 

Eine Leitzinssenkung macht Kredite günstiger, die somit Investitionen und Konsum anregen kann. Umgekehrt dämpft eine Anhebung des Leitzinses die Kreditnachfrage und ist ein Instrument gegen die Inflation. Der Leitzins beeinflusst damit über das allgemeine Zinsumfeld auch die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt.

Anders als Dispozinsen oder Sparzinsen hängen Bauzinsen nicht direkt vom Leitzins ab. Denn bei Baufinanzierungen handelt es sich in der Regel um langfristige Kredite – mit langen Laufzeiten von zehn, 15 oder sogar 30 Jahren. Für solche Zeiträume sind nicht die kurzfristigen Zinsen (wie der Leitzins), sondern langfristige Kapitalmarktzinsen ausschlaggebend.  

Die Bank muss im Vorhinein einschätzen können, wie sich das Zinsniveau über diese langen Laufzeiten entwickeln könnte. Geht sie davon aus, dass die Zinsen künftig steigen, wird sie Ihnen einen Zinssatz anbieten, der über dem aktuellen Zinsniveau liegt – ansonsten würde Sie Ihnen das Geld zu günstig verleihen und Verluste riskieren.  

Um solche Prognosen zu treffen, orientieren sich Banken vor allem an den Kursen bestimmter Wertpapiere. Besonders entscheidend sind dabei die Renditen von Staatsanleihen – von zehnjährigen deutschen Bundesanleihen und Pfandbriefen. Pfandbriefe sind spezielle Anleihen, mit denen sich Banken Kapital von Anlegern leihen, um dieses beispielsweise für Sie als Baufinanzierung weiterzugeben.

Der Zinssatz, den Sie für Ihre Baufinanzierung bekommen, ergibt sich aus der Rendite der Pfandbriefe plus einem Aufschlag, der die Kosten und Risiken der Bank abdeckt. Da diese Anleihen besonders sicher sind, orientieren sich viele Banken bei der Kalkulation ihrer Bauzinsen an deren Rendite.  

Wenn die EZB den Leitzins senkt, erwarten viele Anleger, dass die Wirtschaft angekurbelt wird. Gleichzeitig sinkt oft die Erwartung einer Inflation – oder sie steigt, je nach Ausgangslage. Diese Erwartungen wirken sich stark auf die Nachfrage nach Staatsanleihen aus:

Weil Bauzinsen sich unter anderem an diesen Renditen orientieren, können sich diese Bewegungen des Kapitalmarkts unmittelbar auf die Bauzinsen auswirken.  

Wichtig: Nicht erst der tatsächliche Zinsentscheid der EZB ist also entscheidend, sondern bereits die Erwartung der Märkte. Kündigt die Europäische Zentralbank eine Leitzinssenkung an, kann der Kapitalmarkt sofort reagieren – und die Bauzinsen sinken schon vor dem eigentlichen Beschluss. Ebenso können die Bauzinsen steigen, obwohl der Leitzins noch gar nicht gestiegen oder gesunken ist – etwa weil Investoren mit einer baldigen Erhöhung des Leitzinses rechnen.

Bauzinsen richten sich in erster Linie an langfristigen Kapitalmarktzinsen aus, die wiederum von Markterwartungen, Prognosen für Inflation, Konjunkturdaten und politischen Entwicklungen geprägt sind. Banken orientieren sich zwar an den Signalen der Zentralbank, doch entscheidend ist vor allem, wie sich die Märkte entwickeln – insbesondere der Geldmarkt, der Kapitalmarkt und die langfristigen Erwartungen von Investoren. 

Deshalb ist der Zusammenhang zwischen EZB-Leitzins und Bauzinsen zwar vorhanden, aber eher indirekt – und manchmal überraschend. Erfahren Sie mehr zur Bauzinsentwicklung.

Die Auswirkungen vergangener Zinsentscheidungen zeigen exemplarisch, wie stark geldpolitische Maßnahmen den Baufinanzierungsmarkt beeinflussen können: 

• Das Zinsniveau für Baufinanzierungen stieg von unter einem Prozent auf über vier Prozent, teilweise sogar noch mehr innerhalb weniger Monate. 
• Die Raten für Baukredite wurden deutlich teurer.  
• Die Nachfrage nach Baufinanzierungen ging damit zurück. Trotz der gesunkenen Nachfrage blieben Immobilienpreise vielerorts stabil oder stiegen sogar weiter – vor allem wegen des anhaltenden Mangels an verfügbarem Wohnraum. 

Diese Phase zeigt deutlich, wie stark ein Zinsentscheid in Kombination mit anderen Faktoren wie Inflation und Nachfrage den Immobilienmarkt beeinflusst. 

Wie Sie sehen, ist der EZB-Leitzins zwar ein entscheidender Faktor für die Entwicklung der Bauzinsen – jedoch nicht der einzige. Möchten Sie eine Immobilie finanzieren, sollten Sie die geldpolitische Lage und den Kapitalmarkt beobachten. Vergleichen Sie außerdem individuelle Finanzierungsangebote.

Aktuell liegen die Bauzinsen bei einem effektiven Jahreszins zwischen circa 3,5% und 4,0% (Mai 2025) und werden als moderat eingestuft.   

Tipps für Bauherren:  

• Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, ist es wichtig, gegen steigende Zinsen vorzugehen. Sichern Sie sich frühzeitig günstige Zinsen, beispielsweise mit einer längeren Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren – besonders in volatilen Marktphasen. 
• Ein guter Finanzierungsplan mit festen Zinsen ist der beste Weg, um den Traum vom Eigenheim auch in Zeiten steigender Bauzinsen zu verwirklichen. 
• Bedenken Sie zudem, dass eine gute Baufinanzierung nicht nur vom aktuellen Zins, sondern auch von Ihrer eigenen Bonität, dem Markt und dem richtigen Zeitpunkt abhängt. 

Lassen Sie sich von einem Experten beraten, beobachten Sie die Zinsentwicklung kontinuierlich und treffen Sie Ihre Entscheidung besonders in Hinblick auf Ihre persönliche Lebenslage und Finanzsituation. Erfahren Sie außerdem in unserem Ratgeber anhand einer einfachen Formel, wie viel Kredit Sie sich wirklich leisten können.