Hoffnungsschimmer für Häuserpreise

Preiskorrektur in vollem Gange

Die Preise für deutsche Wohnimmobilien sind seit Mitte 2022 deutlich gefallen (Titelchart). Auslöser war der massive Anstieg der Zinsen, nachdem die Notenbanken wegen der anziehenden Inflation eine drastische Wende ihrer Geldpolitik vollzogen hatten. Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes sind insbesondere die Preise für bestehende Wohnimmobilien gefallen. Diese waren Ende des vergangenen Jahres im Durchschnitt 14% niedriger als bei ihrem Hoch im Frühjahr 2022. Bei Neubauten steht mit 5% ein deutlich geringeres Minus zu Buche.

Geringe Umsätze deuten auf weiteres Abwärtspotenzial

Die Preiskorrektur dürfte noch nicht beendet sein. Denn trotz der gesunkenen Häuserpreise ist die Zahl der Transaktionen weiterhin deutlich niedriger als vor dem Anstieg der Zinsen. Offensichtlich klafft zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiterhin eine große Lücke, die dadurch entstanden ist, dass viele potenzielle Käufer zu den aktuellen Finanzierungsbedingungen einen Immobilienkauf bei den aktuellen Preisen nicht finanzieren können.

Viele potenzielle Verkäufer von Bestandsimmobilien sind aber anscheinend zu keinen spürbaren Preiszugeständnissen bereit, auch wenn sie ihre Immobilien zumeist vor längerer Zeit und zu deutlich niedrigeren Preisen gekauft haben, als sie derzeit zu erzielen wären, sie also bei weiteren "nur" auf Buchgewinne verzichten. Viele orientieren sich hingegen nach wie vor an den vor drei Jahren erzielbaren Preisen. Dies gilt umso mehr, als laut einer aktuellen Bundesbank-Umfrage noch immer 40% der Privatpersonen davon ausgehen, dass die Immobilienpreise in den nächsten zwölf Monaten steigen werden. Darum dürften in den letzten beiden Jahren die Preise für Bestandsimmobilien in erster Linie gefallen sein, weil ein Teil der Besitzer die Immobilien aus verschiedenen Gründen (z.B. wegen Umzugs, Scheidung, Tod) veräußern musste. Auf Dauer dürfte sich aber auch bei den anderen Eigentümern die Einsicht durchsetzen, dass sie die Preise aus dem Jahr 2021 vorerst nicht mehr erreichen können und Preiszugeständnisse machen müssen.

Wie weit werden die Preise noch fallen?

So zeigen die Schätzungen der Bundesbank in ihrem Monatsbericht für Februar, dass die Preise noch fallen müssten, um wieder im Einklang mit ihren langfristigen Bestimmungsfaktoren wie Zinsen und Einkommen zu stehen. Verglichen mit dem ersten Quartal 2024 besteht nach ihren Schätzungen noch ein weiteres Korrekturpotenzial von 5% bis 10%.

Dabei spricht unser Erschwinglichkeitsindex, der den Schuldendienst beim Erwerb einer Immobilie (Zins & Tilgung) in Relation zum Einkommen setzt, eher für die untere Grenze dieser Spannbreite. Denn die steigenden Einkommen und die mittlerweile gefallenen Häuserpreise haben diese bereits wieder etwas erschwinglicher gemacht (Chart 1). Nehmen die Einkommen weiter ordentlich zu und bleiben die Zinsen für 10-jährige Hypothekenkredite etwa auf dem aktuellen Niveau von rund 3,5%, würde ein weiterer Rückgang der Häuserpreise um 5% ausreichen, um zum Jahresende den Erschwinglichkeitsindex auf ein ähnliches Niveau wie 2010 zu drücken, als der Immobilienboom begann.