• Energetische Sanierung: Alles Wissenswerte

    Energetisch fitte Gebäude für die Zukunft – warum eine energetische Sanierung nötig ist und welche Maßnahmen davon betroffen sind. Diese Kosten sind zu erwarten.

Energetische Sanierung – Maßnahmen, Kosten & Förderungen

Die Energiebilanz älterer Bestandsbauten ist nicht hervorragend. Alte Heizanlagen, unzureichend gedämmte Fenster, Fassaden und Dächer sind für einen hohen Energieverbrauch verantwortlich. Typische energetische Sanierungen lohnen sich daher für diese Gebäude.


Was ist eine energetische Sanierung?

Unter dem Begriff „energetische Sanierung“ sind bauliche Maßnahmen an einem Gebäude zu verstehen, um den Energieverbrauch zu reduzieren. Betroffen davon sind Erneuerungen an Lüftungsanlagen, Heizungen, Dächern, Außenwänden, Fenstern und Türen. Alle einzelnen Maßnahmen sollten daher aufeinander abgestimmt sein und mit einem Verbundsystem für die Wärmedämmung kombiniert werden. In Deutschland entfallen rund zwei Drittel des gesamten Energiekonsums auf in Haushalten verwendete Raumheizungen. Daher ist es sinnvoll, zuerst die Dämmung am Gebäude anzubringen, bevor eine neue Heizung installiert wird. Im Durchschnitt wendet jeder Haushalt für das Heizen 70% seines gesamten Energiebedarfs auf.

Für Immobilienbesitzer und Mieter senken sich durch energetische Sanierungen die Energiekosten spürbar. Angesichts stetig steigender Energiepreise ist der sparsame Umgang ein wichtiges Argument, gleichzeitig leisten diese Modernisierungen einen wertvollen Beitrag zur Schonung der Umwelt. Im Fokus statistischer Berechnungen steht der CO2-Ausstoß und seine Verringerung sowie der vermehrte Einsatz erneuerbarer Energien.

Wieso energetisch sanieren?

Neben wirtschaftlichen Motiven werden Gebäude im Laufe der Jahre immer wieder modernisiert, instandgesetzt oder renoviert. Dadurch wird der Wert eines Hauses erhalten und im besten Fall gesteigert. Energetische Sanierungen erhöhen die Wohn- und Lebensqualität in den Räumen und schützen vor Schimmel. Durch neue Konzepte in der Wärmedämmung der Außenwände lässt sich die Oberflächentemperatur der Innenwände erhöhen, die Behaglichkeit nimmt zu. Zugerscheinungen durch kalte Mauern gehören der Vergangenheit an.

Um Mieter, Eigenheimbesitzer und Pächter von Wohn- und Nichtwohngebäuden noch besser finanziell bei energetischen Sanierungen zu unterstützen, ging Anfang Januar 2021 die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude an den Start. Für Wohngebäude gibt es bis maximal 15.000€ pro energetischer Maßnahme (inklusive 5%-iSFP-Bonus) an Förderung. Die Kosten für die Fachplanung und Baubegleitung durch einen professionellen Dienstleister aus der Energieeffizienz-Expertenliste können ausschließlich in Kombination mit zumindest einer Maßnahme aus den Bereichen Gebäudehülle, Anlagentechnik, Heizungsoptimierung oder Heizung beantragt werden.

Moderne Wärmedämmungen übernehmen einen zentralen Stellenwert bei energetischen Sanierungen. Klimatische Bedingungen machen eine lange Heizperiode unbedingt notwendig, sonst würden Häuser und andere Gebäude Tag und Nacht vollständig über die Außenbauteile auskühlen. Nur eine effiziente Wärmedämmung kann diesen Wärmeabfluss reduzieren. Bei einem Einfamilienhaus entstehen rund 400 bis 500m² Abkühlungsfläche, ohne dämmende Verbundsysteme liefert die Technik so viel Wärme in das Gebäude, wie durch Lüftung und Außenbauteile wieder verloren gehen.


Kostenbeispiel zu Maßnahmen für energetische Sanierung

  • neue Fenster 500€ bis 1.000€ pro Stück
  • neue Heizung 6.000€ bis 9.000€
  • Solarthermieanlage 4.500€ bis 8.000€
  • Fassadendämmung 6.000€ bis 15.000€
  • Dachdämmung 5.000€ bis 20.000€

Weitere Informationen zu den Kosten erhalten Sie im Folgenden.


Was gehört alles zur energetischen Sanierung?

Nach energetischen Richtlinien zu sanieren, gilt als grundlegendes Konzept zum Klimaschutz. Im Schnitt sind deutsche Heizungen 17 Jahre oder älter und etwa 75% der Altbauten stammen aus einem Baujahr, das vor 1975 liegt und ohne Wärmeschutzverordnung errichtet wurde. Ein Großteil dieser Bestände ist gar nicht oder in geringem Ausmaß energetisch saniert. Folgende Maßnahmen tragen zum effizienteren Verbrauch von Energie bei:

Modernisierung der Heizungsanlage

Da Brennstoffe über Jahre hinweg kontinuierlichen Preissteigerungen unterliegen, wird es für Eigentümer immer wichtiger, diese Ressourcen effizient zu nutzen. Mit durchdachten Maßnahmen zur Wärmedämmung erhält das Haus vom Keller bis zum Dach eine schützende Gebäudehülle. So gelingt es, den Wärmeübergangskoeffizienten signifikant zu senken und erzeugte Wärme nachhaltig im Inneren zu sichern. Erst im Anschluss erfolgt die energetische Sanierung der gesamten Heizungsanlage. Im Vergleich zur Erneuerung der Fassade ist der Einbau moderne Technologien wesentlich einfacher zu optimieren. In den meisten Fällen verspricht der Austausch einer alten Heizungsanlage enorme Einsparungen bei den Brennstoffkosten. Arbeiten in die Jahre gekommene Heizkessel häufig mit einem hohen Energieverlust an ihre Umgebung, liefern moderne Brennwertkessel stark optimierte Heizleistungen. Letztere reduzieren den Verbrauch fossiler Brennstoffe und verringern schädliche CO2-Emissionen. Die Investition in einen Gas-Brennwertkessel rentiert sich nach etwa 7 bis 10 Jahren und kostet 3.000€ bis 6.000€

Austausch alter Fenster und Außentüren

Um unnötige Wärmeverluste in der Gebäudehülle zu reduzieren, ist neben der Wärmedämmung von Dach und Fassade auch ein Austausch der Fenster und Außentüren nötig. Gemäß den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 2020 (vormals EnEV oder Energiesparverordnung) liegt der maximal zulässige Wärmedurchgangskoeffizient von modernen Fenstern bei einem U-Wert von 1,3 Watt. Die reine Verglasung darf lediglich einen U-Wert von 1,1 Watt aufweisen. Dreifache Wärmeschutzverglasungen erfüllen diese Anforderungen und garantieren einen minimalen Wärmeverlust von bis zu 20%. Rund 80% der Wärme verbleiben dank innovativer Technologien und baulichen Konstruktionen im Inneren des Gebäudes. Die Kosten für einen kompletten Austausch der Fenster hängt von der Fensterfläche und dem gewählten Rahmenmaterial ab.

Kostenbeispiel für ein 3-fach verglastes Wärmedämmfenster in der Größe 1,3 x 1,3m:

  • Fenster mit Aluminiumrahmen 800€
  • Fenster mit Holz-Alu-Rahmen 680€
  • Fenster mit Kunststoffrahmen 500€

Die Montagekosten für den Einbau und die Abdichtung der neuen Fenster liegen bei 30% bis 40% der Gesamtkosten. Die Amortisation dieser Maßnahme liegt je nach Fenstertyp und vorhandener Wärmedämmung bei 8 bis 15 Jahren. Besitzer eines Hauses können damit rechnen, rund 10% bis 20% der bisherigen Heizkosten einzusparen.

Wärmedämmung des Hauses

Die Kosten für eine effiziente Wärmedämmung hängen primäre von der baulichen Substanz des Gebäudes und seiner bautechnischen Ausführung ab. Individuelle Gegebenheiten und verwendete Baustoffe sind zusätzliche Faktoren, die die Preise für diese energetische Maßnahme verändern können. Wer eine Kerndämmung zwischen den Schalen des Mauerwerks anbringen muss, verursacht wesentlich mehr Arbeitsaufwand als eine herkömmliche Außendämmung. Je nach bautechnischen Möglichkeiten wird beim energetischen Sanieren die Wärmedurchlässigkeit der Außenwände durch Spezialdämmmaterialien gering gehalten – die Heizkosten sinken.

Kostenbeispiel für die Wärmedämmung:

  • Kerndämmung der Fassade 15€ bis 30€ pro m²
  • Innendämmung der Fassade 50€ bis 100€ pro m²
  • Außendämmung mit Vorhangfassade 150€ bis 250€ pro m²
  • Außendämmung mit Wärmedämmverbundsystem 100€ bis 150€ pro m²

Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeerzeugung

Bezahlbare Wärme im eigenen Haus muss in Zukunft aus erneuerbaren Energiequellen stammen. Holz, Gas oder Umweltwärme stehen als alternative Wärmelieferanten zur Auswahl. Erneuerbare Energien liefern Sonne, Wind, Wasserkraft und Erdwärme sowie nachwachsende Biomassen. Durch den Einsatz von erneuerbaren Energien im Wärmemarkt konnten bereits mehr als 40 Millionen Tonnen CO2 vermieden werden. Kommen die Ersparnisse am Strommarkt hinzu, läge dieses Einsparungspotenzial bei über 200 Millionen Tonnen. Die kostenfreie Nutzung der Sonne sorgt nicht nur für konstante Wärme im Haus, sondern liefert über Solarwärmeanlagen thermische Energie für Heizung und Warmwasseraufbereitung. Im Gegenzug arbeiten Fotovoltaikanlagen (ab circa 5.000€) für den nötigen Haushaltsstrom. Energie, die im eigenen Haus nicht benötigt wird, können Eigentümer in das öffentliche Netz einspeisen und damit Geld verdienen. Die Preise für jeweils unterschiedliche Technologien, Systeme und Anlagen variieren je nach Umfang und technischen Einsatz.

Integration von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

Eine sparsame Heizung und gute Gebäudedämmung lässt sich durch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung vervollständigen. Der Zugewinn an Wohnkomfort mittels automatischem Luftaustausch garantiert Bewohnern eine ständige Versorgung mit unverbrauchter, frischer Luft. So besteht niemals die Gefahr, unnötige Energie zu verschwenden. Ein spezieller Filter hält Feinstaub, Insekten, Straßenstaub, Pollen und andere Allergene von Lebens- und Arbeitsräumen fern. Über ein zentrales Lüftungssystem wird jeder Raum mit einem angenehmen Wohnklima versorgt. Der zentrale Wärmetauscher sorgt für eine konstante Wärmerückgewinnung. Bei Neubauten wird diese energetisch wertvolle Ausstattung sofort mitgeplant, im Altbau ist die Nachrüstung für eine zentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung nur mit erheblichem Aufwand und nennenswerten Kosten verbunden. In diesen Fällen sind dezentrale Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung die effizienteste Lösung. Die Kosten für eine Komplettlösung betragen zwischen 5.000€ und 8.000€.


Welche Vorteile gibt es beim energetischen Sanieren

Das energetische Sanieren bringt einige Vorteile mit sich, die im Folgenden aufgelistet sind.

Wirtschaftliche Vorteile

Energetische Sanierungen bieten enorme Einsparpotenziale beim Energieverbrauch von bis zu 70%, wobei die durchschnittliche Verringerung des Primärenergieverbrauchs bei etwa 80% liegt. Zudem gewinnen energetisch fitte Gebäude an Wert am Immobilienmarkt. Wer erneuerbare Energien nutzt, spart zudem an Beschaffungskosten fossiler Brennstoffe. Wind, Sonne und Wasser stehen als Energiequellen kostenlos zur Verfügung. Eine Investition in die notwendige Technologie kann als Kapitalanlage gewertet werden – mit einbringlicher Rendite. Zudem bietet der Staat und die KfW für Häuser in der Eigennutzung und Gebäude mit betrieblichem Verwendungszweck finanzielle Unterstützung in Form von zinsgünstigen Krediten oder einer einmaligen Bezuschussung. Über das Kreditprogramm KfW 152 können Antragsteller einen Kredit in Höhe von 50.000€ beantragen. KfW 430 ermöglicht die Förderung von 10% der Sanierungskosten bis maximal 5.000€. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet für die Sanierung von Heizungsanlagen mit erneuerbaren Energien eine Förderquote von 500€ bis maximal 4.500€.

Umweltfreundliche Vorteile

Nach einer umfangreichen energetischen Sanierung produziert das Haus im laufenden Betrieb wesentlich geringere Treibhausgasemissionen. Auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes betrachtet, schneidet ein sanierter Altbau in der CO2-Bilanz insgesamt besser ab als ein Passivhaus- oder Niedrigenergieneubau. Außerdem bringt eine fachgerecht ausgeführte Wärmedämmung für Bewohner spürbare positive Nebeneffekte wie Feuchtigkeitsschutz, Schallschutz und einen verbesserten Brandschutz.

Mögliche Nachteile

Trotz starker Argumente: Eine energetische Sanierung ist nicht günstig. Werden alle Maßnahmen im Haus oder am Gebäude professionell aufeinander abgestimmt und sämtliche Modernisierungen umgesetzt, klettern die Kosten rasch in die Höhe. Im direkten Vergleich zu herkömmlichen Sanierungen schlagen energetische Maßnahmen mit etwa 10% bis 15% an Mehrkosten zu Buche. Hohe Beträge, die sich erst über eine lange Gebäudenutzungsdauer von zumindest 18 Jahren amortisieren.


Von welchen Faktoren hängen die Kosten ab?

Die meisten Sanierungskosten werden pro m² angegeben, ein Vergleich ist mit der Größe des Hauses kalkulierbar. Die wichtigsten energetischen Sanierungsmaßnahmen orientieren sich am Status quo der Immobilie. Liegt die letzte Modernisierung Jahrzehnte zurück, werden die Arbeiten umfangreicher ausfallen und die Kosten entsprechend höher sein. Neben den baulichen Gegebenheiten spielt das gewählte Material für die Wärmedämmung und Fenster eine erhebliche Rolle. Je nach Variante der Dämmung unterscheiden sich die Preise zwischen 30€ und 200€ pro m² und die Kosten für Fenster zwischen 500€ und 800€ je Stück. Hinzu kommen eventuell notwendige Renovierungsschritte sowie die Montage und Installation des Materials als auch der neuen Anlagensysteme von Heizung, Wärmepumpen und Solarspeicher.


Diese Förderungen gibt es

Der Bund bietet jedem, der sein Haus fachgerecht sanieren lässt, finanzielle Zuschüsse. Diese Art der Förderung kann in Form eines einmaligen Zuschusses gewährt oder als zinsgünstiger Kredit in Anspruch genommen werden. Ab Januar 2021 wurde die Förderung zur energetischen Sanierung wiederholt novelliert. So haben sich die Förderbeiträge erhöht und Förderungen unterliegen nun einer neuen Struktur. Die Heizungsförderung obliegt dem BAFA, die KfW wickelt innerhalb der Übergangsfrist bis Ende Juni 2021 Effizienzhaus-Sanierungen nach KfW 430 und KfW 151 sowie die Förderung von Einzelmaßnahmen nach KfW 152 ab. Danach sollen alle Bezuschussungs- und Kreditförderungen an das BAFA übertragen sein.

Diese Förderungen stehen für energetische Sanierungen zur Auswahl:

1. BAFA BEG EM – Zuschuss

Sie gilt als Einzelmaßnahme für die Gebäudehülle von Wärmedämmung, Fenster und Außentüren. Übernahme von 20% der förderfähigen Kosten bis 60.000€, jedoch maximal 12.000€. Durch die Vorlage eines individuellen Sanierungsplans (iSFP) können zusätzliche 5% gewährt werden.

2. BAFA BEG EM – Zuschuss

Der Zuschuss bezieht sich auf die energetische Sanierung von Heizungsanlagen, die als Einzelmaßnahme durchgeführt werden und auf erneuerbare Energien setzen. Die Förderung beträgt je nach Ausführung 35% bis 55%.

3. BAFA BEG EM – Zuschuss

Diese Einzelmaßnahme setzt den Einbau bestimmter Heizungssysteme voraus. Wer sich für eine Solarthermie oder Gas-Hybridheizung entscheidet, wird mit 30% bis 35% Förderzuschuss belohnt.

4. KfW 430 – Zuschuss

Das Qualitätszeichen KfW-Effizienzhaus für die energetische Sanierung richtet sich nach dem Jahresprimärenergiebedarf eines Hauses. Entspricht ein Neubau diesen Kriterien, werden 25% bis 40% der förderfähigen Kosten in Höhe von maximal 120.000€ mit bis zu 48.000€ bezuschusst.

5. KfW 151 – Kredit

Die Effizienzhaus-Sanierung orientiert sich nach den Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes, kurz GEG und löst die Regelungen der EnEV ab. Antragsteller erhalten bei einem positiven Bescheid einen Kredit bis zu 120.000€ mit einem anrechenbaren Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 40%, höchstens allerdings 48.000€.

6. KfW 152 – Kredit

Die Kreditförderung geht auf bewilligungsfähige Einzelmaßnahmen zurück. Kredite können mit bis zu 50.000€ gefördert werden, bei einem Tilgungszuschuss in Höhe von 20%, jedoch maximal 10.000€.


Mit diesen Finanzierungen lohnt sich eine energetische Sanierung

So interessant sich die Möglichkeiten einer energetischen Sanierung darstellen, die meisten Eigentümer:innen können die Kosten abzüglich gewährter Förderungsansprüche nicht sofort bezahlen und benötigen eine entsprechende Finanzierung. Immobilienbesitzer:innen haben die Chance, derartige Sanierungsmaßnahmen über ein Baudarlehen zu finanzieren. Allerdings ist dies häufig nur dann möglich, wenn die Immobilie zu einem großen Teil bereits schuldenfrei ist. Ausweichvarianten gibt es über einen passenden Modernisierungskredit in Form eines zweckgebundenen Ratenkredits. Seine Zinsen sind zwar etwas höher, dafür zeichnet er sich mit seiner unkomplizierten Abwicklung aus.

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