Energetische Sanierung: Alles Wissenswerte

26.04.2023 – Energetisch fitte Gebäude für die Zukunft: Warum eine energetische Sanierung nötig ist und welche Maßnahmen davon betroffen sind. Diese Kosten sind zu erwarten.

Dach mit einem Baugerüst davor

Energetische Sanierung – Maßnahmen, Kosten & Förderungen

Die Energiebilanz älterer Bestandsbauten ist oft ausbaufähig. Alte Heizanlagen, unzureichend gedämmte Fenster, Fassaden und Dächer sind für einen hohen Energieverbrauch verantwortlich. Gerade bei diesen Gebäuden können sich energetische Sanierungen lohnen, um langfristig die Kosten im Griff zu behalten.

Was ist eine energetische Sanierung?

Unter energetischer Sanierung versteht man bauliche Maßnahmen an einem Gebäude, die den Energieverbrauch reduzieren. Beispiele sind die Erneuerung von Lüftungsanlagen, Heizungen, Dächern, Außenwänden, Fenstern und Türen. Alle einzelnen Maßnahmen sollten aufeinander abgestimmt sein und mit einem Verbundsystem für die Wärmedämmung kombiniert werden. In Deutschland entfallen rund zwei Drittel des gesamten Energieverbrauchs auf die Raumwärme in den Haushalten. Daher ist es sinnvoll, zuerst das Gebäude zu dämmen, bevor eine neue Heizung installiert wird. Im Durchschnitt wendet jeder Haushalt 70% seines gesamten Energiebedarfs für das Heizen auf.

Für Immobilienbesitzer und Mieter senken sich durch energetische Sanierungen die Energiekosten spürbar. Angesichts stetig steigender Energiepreise ist der sparsame Umgang ein wichtiges Argument, gleichzeitig leisten diese Modernisierungen einen wertvollen Beitrag zur Schonung der Umwelt. Im Fokus statistischer Berechnungen steht der CO2-Ausstoß und dessen Reduzierung sowie der vermehrte Einsatz erneuerbarer Energien.

Wieso energetisch sanieren?

Neben wirtschaftlichen Motiven werden Gebäude im Laufe der Jahre immer wieder modernisiert, instandgesetzt oder renoviert, um den Wert zu erhalten oder im besten Fall zu steigern. Energetische Sanierungen erhöhen die Wohn- und Lebensqualität in den Räumen und schützen vor Schimmel. Durch neue Konzepte bei der Wärmedämmung der Außenwände lässt sich die Oberflächentemperatur der Innenwände erhöhen und die Behaglichkeit gesteigert werden. Zugerscheinungen durch kalte Mauern gehören der Vergangenheit an.

Moderne Wärmedämmungen übernehmen eine zentrale Rolle bei der energetischen Sanierung. Klimatische Bedingungen erfordern eine lange Heizperiode, sonst würden Häuser und andere Gebäude Tag und Nacht vollständig über die Außenbauteile auskühlen. Nur eine effiziente Wärmedämmung kann diesen Wärmeverlust reduzieren. Bei einem Einfamilienhaus entstehen rund 400 bis 500 m² Auskühlungsfläche: Ohne dämmende Verbundsysteme liefert die Technik so viel Wärme in das Gebäude, wie über Lüftung und Außenbauteile wieder verloren geht.

Was gehört alles zur energetischen Sanierung?

Die energetische Sanierung gilt als grundlegendes Konzept zum Klimaschutz. Im Schnitt sind deutsche Heizungen 17 Jahre oder älter. Rund 75% der Gebäude in Deutschland wurden vor 1975 erbaut, bevor Wärmeschutzverordnungen erlassen wurden. Ein Großteil dieser Bestände ist gar nicht oder in geringem Ausmaß energetisch saniert. Folgende Maßnahmen tragen zu einer effizienteren Energienutzung bei:

Modernisierung der Gebäudehülle

Da die Brennstoffpreise in den nächsten Jahren voraussichtlich weiterhin kontinuierlich steigen, wird es für Eigentümer immer wichtiger, diese Ressourcen effizient zu nutzen. Mit durchdachten Maßnahmen zur Wärmedämmung erhält das Haus vom Keller bis zum Dach eine schützende Gebäudehülle. So gelingt es, den Wärmeübergangskoeffizienten signifikant zu senken und erzeugte Wärme nachhaltig im Inneren des Hauses zu sichern.

Wärmedämmung des Hauses

Die Kosten für eine effiziente Wärmedämmung hängen primär von der Bausubstanz des Gebäudes und der bautechnischen Ausführung ab. Individuelle Gegebenheiten und verwendete Baustoffe sind zusätzliche Faktoren, die die Preise für diese energetische Maßnahme verändern können. Eine Kerndämmung zwischen den Schalen des Mauerwerks erfordert einen deutlich höheren Arbeitsaufwand als eine konventionelle Außendämmung. Je nach bautechnischen Möglichkeiten wird bei der energetischen Sanierung die Wärmedurchlässigkeit der Außenwände durch Spezialdämmmaterialien gering gehalten. Folglich sinken die Heizkosten.

Kostenbeispiel für die Wärmedämmung:

  • Kerndämmung der Fassade 20€ bis 120€ pro m²
  • Innendämmung der Fassade 30€ bis 100€ pro m²
  • Außendämmung mit Vorhangfassade 100€ bis 200€ pro m²
  • Außendämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDSV) 90€ bis 210€ pro m²

Austausch der Heizungsanlage

Im Anschluss an die Erneuerung der Gebäudehülle und Wärmedämmung des Hauses erfolgt die energetische Sanierung der gesamten Heizungsanlage. Im Vergleich zur Erneuerung der Fassade ist der Einbau moderner Technologien zur Optimierung des Energieverbrauchs wesentlich einfacher. In den meisten Fällen verspricht der Austausch einer alten Heizungsanlage enorme Einsparungen bei den Brennstoffkosten. Während in die Jahre gekommene Heizkessel häufig mit hohen Verlusten durch Energieabgabe an die Umgebung arbeiten, liefern moderne Brennwertkessel stark optimierte Heizleistungen. Letztere reduzieren den Verbrauch fossiler Brennstoffe und verringern klimaschädliche CO2-Emissionen. Die Investition in einen Gas-Brennwertkessel amortisiert sich nach etwa 7 bis 10 Jahren und kostet ca. 3.000€ bis 4.000€.

Austausch alter Fenster und Außentüren

Um unnötige Wärmeverluste in der Gebäudehülle zu reduzieren, ist neben der Wärmedämmung von Dach und Fassade auch ein Austausch der Fenster und Außentüren nötig. Gemäß den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 2020 (vormals EnEV oder Energiesparverordnung) liegt der maximal zulässige Wärmedurchgangskoeffizient von modernen Fenstern bei einem U-Wert von 1,3 Watt. Die reine Verglasung darf lediglich einen U-Wert von 1,1 Watt aufweisen.

Dreifache Wärmeschutzverglasungen erfüllen diese Anforderungen und garantieren einen minimalen Wärmeverlust von bis zu 20%. Rund 80% der Wärme verbleiben dank innovativer Technologien und baulichen Konstruktionen im Inneren des Gebäudes. Die Kosten für einen kompletten Austausch der Fenster hängt von der Fensterfläche und dem gewählten Rahmenmaterial ab.

Kostenbeispiel für ein 3-fach verglastes Wärmedämmfenster in der Größe 1,3 x 1,3m:

  • Fenster mit Aluminiumrahmen 926€
  • Fenster mit Holz-Alu-Rahmen 789€
  • Fenster mit Kunststoffrahmen 479€

Die Montagekosten für den Einbau und die Abdichtung der neuen Fenster liegen bei 20% bis 35% der Gesamtkosten. Die Amortisationszeit dieser Maßnahme liegt je nach Fenstertyp und vorhandener Wärmedämmung bei 8 bis 15 Jahren. Hauseigentümer können damit rechnen, rund 10% bis 15% der bisherigen Heizkosten einzusparen.

Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeerzeugung

Bezahlbare Wärme im eigenen Haus muss ab 2024 zu 65% aus erneuerbaren Energiequellen stammen. Holz, Gas oder Umweltwärme stehen als alternative Wärmelieferanten zur Verfügung. Erneuerbare Energien liefern Sonne, Wind, Wasserkraft und Erdwärme sowie nachwachsende Biomasse.

Die kostenfreie Nutzung der Sonne sorgt nicht nur für konstante Wärme im Haus, sondern liefert über Solarwärmeanlagen thermische Energie für Heizung und Warmwasseraufbereitung. Im Gegenzug arbeiten Photovoltaikanlagen (ab ca. 6.000€) für den nötigen Haushaltsstrom. Energie, die im eigenen Haus nicht benötigt wird, können Eigentümer in das öffentliche Netz einspeisen und damit Geld verdienen. Die Preise für jeweils unterschiedliche Technologien, Systeme und Anlagen variieren je nach Umfang und technischen Einsatz

Integration von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

Eine sparsame Heizung und eine gute Gebäudedämmung lässt sich durch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung vervollständigen. Automatischer Luftaustauschs garantiert Bewohnern eine ständige Versorgung mit unverbrauchter, frischer Luft – und schafft mehr Wohnkomfort. So besteht niemals die Gefahr, unnötige Energie zu verschwenden. Ein spezieller Filter hält Feinstaub, Insekten, Straßenstaub, Pollen und andere Allergene von Lebens- und Arbeitsräumen fern. Über ein zentrales Lüftungssystem wird jeder Raum mit einem angenehmen Wohnklima versorgt und der zentrale Wärmetauscher sorgt für eine konstante Wärmerückgewinnung. Bei Neubauten wird diese energetisch wertvolle Ausstattung sofort mitgeplant, im Altbau ist die Nachrüstung für eine zentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung nur mit erheblichem Aufwand und hohen Kosten verbunden. In diesen Fällen sind dezentrale Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung die effizienteste Lösung. Die Kosten für eine Komplettlösung betragen zwischen 5.000€ und 8.000€.

Welche Vorteile gibt es beim energetischen Sanieren?

Das energetische Sanieren bringt einige Vorteile mit sich, die im Folgenden aufgelistet sind.

Wirtschaftliche Vorteile

Energetische Sanierungen bieten enorme Einsparpotenziale beim Energieverbrauch von bis zu 70%, wobei die durchschnittliche Verringerung des Primärenergieverbrauchs bei etwa 80% liegt. Zudem gewinnen energetisch fitte Gebäude an Wert auf dem Immobilienmarkt. Wer erneuerbare Energien nutzt, spart zudem an Beschaffungskosten fossiler Brennstoffe. Wind, Sonne und Wasser stehen als Energiequellen kostenlos zur Verfügung. Eine Investition in die notwendige Technologie kann als Kapitalanlage gewertet werden – mit gewinnbringender Rendite. Zudem bieten der Staat und die KfW für Häuser in der Eigennutzung und Gebäude mit betrieblichem Verwendungszweck finanzielle Unterstützung in Form von zinsgünstigen Krediten oder einer einmaligen Bezuschussung.

Ökologische Vorteile

Nach einer umfangreichen energetischen Sanierung produziert das Haus im laufenden Betrieb wesentlich geringere Treibhausgasemissionen. Auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes betrachtet, schneidet ein sanierter Altbau in der CO2-Bilanz insgesamt besser ab als ein Passivhaus- oder Niedrigenergieneubau. Außerdem bringt eine fachgerecht ausgeführte Wärmedämmung für Bewohner spürbare positive Nebeneffekte wie Feuchtigkeitsschutz, Schallschutz und einen verbesserten Brandschutz.

Mögliche Nachteile

Trotz starker Argumente: Eine energetische Sanierung ist nicht günstig. Werden alle Maßnahmen im Haus oder am Gebäude professionell aufeinander abgestimmt und sämtliche Modernisierungen umgesetzt, klettern die Kosten rasch in die Höhe. Im direkten Vergleich zu konventionellen Sanierungen schlagen energetische Maßnahmen mit etwa 10% bis 15% an Mehrkosten zu Buche. Hohe Beträge, die sich erst über eine lange Gebäudenutzungsdauer von mindestens 18 Jahren amortisieren.

Von welchen Faktoren hängen die Kosten ab?

Die meisten Sanierungskosten werden pro m² angegeben, sodass ein Vergleich mit der Größe des Hauses möglich ist. Die wichtigsten energetischen Sanierungsmaßnahmen orientieren sich am Status quo der Immobilie. Liegt die letzte Modernisierung Jahrzehnte zurück, werden die Arbeiten umfangreicher ausfallen und die Kosten entsprechend höher sein. Neben den baulichen Gegebenheiten spielt das gewählte Material für die Wärmedämmung und Fenster eine erhebliche Rolle. Je nach Variante der Dämmung liegen die Preise zwischen 20€ und 210€ pro m² und die Kosten für Fenster (1,3 m²) zwischen 479€ und 926€ je Stück. Hinzu kommen eventuell notwendige Renovierungsschritte sowie die Montage und Installation des Materials als auch der neuen Anlagensysteme von Heizung, Wärmepumpen und Solarspeicher.

Welche Förderungen gibt es?

Der Bund bietet jedem, der sein Haus fachgerecht sanieren lässt, finanzielle Zuschüsse. Diese Art der Förderung kann in Form eines einmaligen Zuschusses gewährt oder als zinsgünstiger Kredit in Anspruch genommen werden. Um Mieter, Eigenheimbesitzer und Pächter von Wohn- und Nichtwohngebäuden bei der energetischen Sanierung finanziell zu unterstützen, startete Anfang Januar 2021 die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Durch eine zweistufige Reform wurde im Januar 2023 der Zugang zur Förderung erleichtert, die Förderboni erhöht, höhere Anreize für Sanierungen geschaffen und die Fördereffizienz des Programms gesteigert.

Die BEG besteht aus drei Teilprogrammen:

  • Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG)
  • Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG)
  • Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)

Mit diesen Finanzierungen lohnt sich eine energetische Sanierung

So lohnend sich die Möglichkeiten einer energetischen Sanierung darstellen, die meisten Eigentümer können die Kosten abzüglich gewährter Förderungsansprüche nicht sofort aufbringen und benötigen eine entsprechende Finanzierung. Für die Finanzierung einer energetischen Sanierung haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, eine Baufinanzierung zu beantragen.

Allerdings ist ein Kredit zur energetischen Sanierung häufig nur dann möglich, wenn die Immobilie bereits zu einem großen Teil schuldenfrei ist. Eine Alternative, um eine energetische Sanierung zu finanzieren, ist ein Modernisierungskredit in Form eines zweckgebundenen Ratenkredits. Zwar sind die Zinsen hier etwas höher, dafür zeichnet er sich durch eine unkomplizierte Abwicklung aus.

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