• Immobilie verschenken?

    Immobilie verschenken?

    Vorteile, Nachteile und Tipps, die Sie bei einer Schenkung beachten sollten

So schenken Sie eine Immobilie

Sie möchten eine Immobilie an die Nachfolgegeneration übertragen? Oft wird dieses Thema bei den lebzeitigen Überlegungen ausgeklammert, da sich niemand gern mit der eigenen Vergänglichkeit befasst. Bei der Übertragung einer Immobilie denkt man daher oft, dass dieses Thema erst dann relevant wird, wenn es um die Erstellung eines Testaments geht. Allerdings kann die lebzeitige Übertragung einer Immobilie mittels einer Schenkung in manchen Fällen sogar günstiger sein als die Vererbung der Immobilie. Doch worauf müssen Sie beim Schenken achten? In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie über die Schenkung einer Immobilie wissen sollten.


Wie verläuft die Schenkung einer Immobilie?

Es lohnt sich bereits heute darüber nachzudenken, wie es mit Ihrer Immobilie weitergehen soll. Eine Alternative zum Vererben ist die Schenkung einer Immobilie. Bei einer Schenkung überträgt eine Person einen bestimmten Teil ihres Vermögens zu Lebzeiten ohne Gegenleistung auf eine andere Person. Für eine Schenkung von Geld oder beweglichen Sachgütern ist zwar grundsätzlich ein eigener notarieller Vertrag erforderlich.

Der Vollzug der Schenkung heilt aber den Formmangel, wenn das Schenkungsversprechen nur mündlich oder formlos erteilt wurde. Anders ist dies jedoch bei der Schenkung von Immobilien. Die Übereignung von Grundstücken erfolgt durch formbedürftige Einigung (Auflassung) und Eintragung im Grundbuch. Der Schenkungsvertrag muss daher zwingend notariell beurkundet werden. Der Schenkungsvertrag regelt nicht nur den reinen Eigentumsübergang, sondern entfaltet auch für beide Vertragsparteien eine Schutzfunktion vor unüberlegtem Handeln und ungewollten Rechtsfolgen.


Der Schenkungsvertrag

Wenn Sie eine Immobilie verschenken, müssen Sie auf jeden Fall einen notariellen Schenkungsvertrag abschließen. Für den Schenkungsvertrag benötigen beurkundende Notarinnen und Notare u.a. die Namen, die Geburtsdaten sowie die Adressen der ehemaligen und der zukünftigen Eigentümerinnen und Eigentümer. Punkte, die häufig neben der konkreten Bezeichnung des Schenkungsgegenstandes, der Vertragsparteien, der Unentgeltlichkeit der Schenkung, des eigentlichen Schenkungsversprechens und dessen Annahme durch den Beschenkten, darin geregelt werden, sind in erster Linie:

Der (Vorbehalts-)Nießbrauch

Der Nießbrauch (Nutzungsrecht) schützt vor allem die schenkende Person. Diese kann damit ein lebenslanges Wohnrecht in der verschenkten Immobilie beanspruchen oder sie an Dritte vermieten.

Rückfallklauseln

Eine Rückfallklausel tritt bspw. in Kraft, wenn die beschenkte Person insolvent wird oder sich scheiden lässt. In diesem Fall kann der Schenker – je nach vertraglicher Ausgestaltung - die Schenkung wieder zurückfordern. Auch wenn der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, soll die Immobilie oftmals wieder an den Schenkenden zurückfallen, damit sie nicht in den Nachlass des Beschenkten fällt.

Rechtlich sichert dieser Vertrag die schenkende Person und die beschenkte Person vor ungewollten Überraschungen ab. So kann sich die Person, die beschenkt wurde, vor eventuellen Rückforderungen schützen. Der oder die Schenkende kann daneben auch bestimmen, dass sich der Beschenkte den Wert des Schenkungsgegenstandes auf etwaige spätere Pflichtteilsansprüche anrechnen lassen muss oder an Geschwister des Beschenkten ein Ausgleichungsgeld zu zahlen ist. Ebenso kann die Übertragung der Immobilie im Wege einer sogenannten „gemischten Schenkung“, also teilweise entgeltlich, erfolgen, bspw. im Gegenzug für ein Pflegeversprechen des Beschenkten gegenüber dem Schenker.


Der Ablauf der Schenkung

Zunächst ist die Vorlage eines Grundbuchauszugs notwendig und die Einigung der Vertragsparteien über den konkreten Schenkungsgegenstand und den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Danach wird der Entwurf des Schenkungsvertrags aufgesetzt und den Parteien zur Durchsicht vorgelegt. Wenn keine Einwände erhoben werden, wird ein Termin für die offizielle Beurkundung des Vertrags vereinbart. Die Vertragsparteien sowie das zuständige Finanzamt und das Grundbuchamt erhalten beglaubigte Abschriften des Vertrages bzw. Nachricht über den Vertragsschluss. Zivilrechtlich ist der Vollzug der Schenkung erst mit Eintragung des Erwerbers im Grundbuch abgeschlossen. Erst mit diesem Zeitpunkt fängt die erbschaftsteuerliche Zehnjahresfrist zu laufen an.

Der Ablauf der Schenkung

Welche Kosten fallen bei der Schenkung an?

Wenn Sie eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken, fallen verschiedene Kosten und ggfs. auch Steuern an. Diese Kosten können Sie entweder selbst tragen oder dem Beschenkten vertraglich auferlegen. Für anfallende Schenkungsteuern muss grundsätzlich der Beschenkte aufkommen, wenn sich nicht der Schenker dazu verpflichtet hat auch für die Schenkungsteuer aufkommen zu wollen. Übersteigt aber der Wert der Immobilie den persönlichen Schenkungsteuerfreibetrag, bzw. kann der Beschenkte nicht Gebrauch vom steuerlichen Familienheimprivileg machen, muss auch die anfallende Erbschaftsteuerbelastung vor Übertragung eingeplant werden, damit der Beschenkte die Immobilie nicht für die Erfüllung der Steuerschuld veräußern muss.

Die Schenkungssteuer

Eine Schenkung ist je nach Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen der oder dem Schenkenden und der beschenkten Person mit der Schenkungssteuer verbunden. Der Nießbrauch mindert die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Dazu kommen noch bestimmte Freibeträge, die innerhalb einer Familie gelten.

Die Notarkosten

Diese Kosten ermitteln sich anhand des Geschäftswertes und des Gebührensatzes. Das Kostenverzeichnis (KV) zum Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) schreibt für jedes Geschäft einen bundeweit einheitlichen Gebührensatz vor. Die Kosten für den reinen Schenkungsvertrag ergeben sich als 2,0-Gebühr auf den jeweiligen Wert der Schenkung. Dazu kommen noch anfallende Kosten für Porto, Telefon oder Fax sowie Bearbeitungsgebühren. Für eine Schenkung entstehen bei Notarinnen und Notare beispielsweise folgende Gebühren:

Geschäftswert: 250.000€ Gebühren: 1.070€

Geschäftswert: 500.000€ Gebühren: 1.870€

Die Kosten für den Grundbucheintrag

Beim Eintrag der Liegenschaft ins Grundbuch fallen ebenfalls Gebühren an, die gemäß GNotkG vom Wert abhängen. Allerdings wird hier die einfache Gebühr zugrundegelegt. Die Kosten beziehen sich auf die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch, sowie auf den Nießbrauch. Bei der Schenkung einer Immobilie fallen außerdem Grundbuchkosten an.


Schenkung oder Erbschaft: Was sind die jeweiligen Vorteile?

Sowohl für die Schenkung als für die Erbschaft fallen jeweils Steuern an. Das Finanzamt erachtet eine Schenkung als vorzeitige Erbschaft zu Lebzeiten des Erblassers bzw. der Erblasserin.

Die Schenkung einer Immobilie bietet einige Vorteile. Zu diesen zählen hauptsächlich folgende Punkte:

  • Prüfen Sie den Wert Ihrer Immobilie und ob dieser unter dem Freibetrag liegt
  • Die Vermögensaufteilung durch eine Immobilienschenkung kann bereits zu Lebzeiten erfolgen
  • Mit einer Schenkung können Sie eine Erbengemeinschaft umgehen

Entscheiden Sie sich zu Lebzeiten für das Erbe, sollten Sie dies in einem Testament oder einem Erbvertrag festhalten, wer Ihr Haus oder Ihre Wohnung erben soll. Eine Immobilienerbschaft bietet ebenfalls einige wesentliche Vorteile:

  • Wenn Sie Ihre Immobilie vererben möchten, können Sie darin bis zu Ihrem Lebensende wohnen, ohne dafür einen Vertrag zu unterzeichnen.
  • Eine Immobilie können Sie ohne ein notariell beglaubigtes Testament vererben. In diesem Fall kommt die gesetzliche Erbfolge zur Geltung.
  • Sie können die Immobilie jedoch verkaufen und dass daraus resultierende Vermögen vererben.

Kosten bei einer Immobilienerbschaft

Erbt man eine Immobilie, fällt statt der Schenkungssteuer die Erbschaftssteuer an. Vom Ausmaß sind jedoch beide Steuern gleich und die Freibeträge sind dieselben. Bei einer Erbschaft der Immobilie können Sie im Gegensatz zur Schenkung diese Freibeträge jedoch nur einmal geltend machen. Wenn Sie eine geerbte Immobilie selbst mindestens 10 Jahre lang bewohnen, entfällt die Erbschaftssteuer. Wenn Sie eine geerbte Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, fällt eine Spekulationssteuer an. Diese Frist beginnt jedoch nicht mit dem Erbfall zu laufen, sondern mit jenem Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Bei einer Immobilienerbschaft entstehen Kosten für den Grundbucheintrag, Notarkosten sowie Kosten für den Erbschein.

Kompliziert wird die Erbschaft einer Immobilie, wenn es eine Erbengemeinschaft gibt. Eine Erbengemeinschaft tritt ein, wenn ein Immobilienerbe auf mehrere Erben aufgeteilt werden muss. Allerdings kann ein Immobilienerbe schwierig auf die Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Dann kommt es meist zu einer Erbauseinandersetzung zwischen den Beteiligten der Erbengemeinschaft. Geregelt ist die Erbengemeinschaft im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB. Ein Verkauf der Immobilie nach dem Erbe einer Immobilie ist nur möglich, wenn alle Erben zustimmen. Andernfalls muss für den Verkauf der Immobilie eine Teilungsklage eingereicht werden.

Tipp

Tipp:

Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie mehrere Kinder und Enkel haben und beispielsweise den Verkauf Ihres Zuhauses vermeiden möchten. Vermacht eine Person ihren Kindern also etwa sein Haus oder eine Wohnung, so sollte sie überlegen, sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen.


Freibeträge bei der Schenkung einer Immobilie

Die Höhe der Schenkungssteuer hängt in erster Linie von der Verwandtschaftsbeziehung zwischen der schenkenden und der beschenkten Person ab, der Steuerklasse der beschenkten Person sowie dem Wert und der Art der Schenkung. In Deutschland kennt das Finanzamt dafür 3 Steuerklassen.

Steuerklassen I Steuerklasse II Steuerklasse III
Personen
  • Ehepartner
  • Eingetragene Lebenspartner
  • Geschiedene
  • Ehepartner
  • Geschwister
  • Neffen / Nichten
  • Eltern und Großeltern
Alle weiteren Personen
Besteuerung bis zu 30% bis zu 43% bis zu 50%
Freibetrag 200.000€ bis zu 500.000€ 20.000€ 20.000€
Freibeträge & Kostenbeispiel

Diese Freibeträge unterliegen einer 10-Jahres-Frist. Nach 10 Jahren können die Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden. Dadurch ist es möglich, eine Immobilie, welche den Freibetrag übersteigt, zu schenken. Eine Immobilie im Wert von 600.000€, die Sie gemeinsam in der Ehe erwirtschaftet haben, können Sie an Ihre Kinder schenken, wenn Sie zuerst Ihren Teil verschenken und nach 10 Jahren Ihre Ehepartnerin oder Ihr Ehepartner ihren beziehungsweise seinen Teil.

Ist die Immobilie 200.000€ wert, bleibt sie schließlich angesichts der Freibeträge von Ehepartnern oder Kindern stets steuerfrei.

Bei einer Schenkung oder im Erbfall kann ein Adoptivkind denselben hohen Freibetrag nutzen wie leibliche Kinder: 400.000€.

Kostenbeispiel für eine Immobilienschenkung

Sie verschenken ein Haus im Wert von 150.000€ an Ihre Tochter. Da Sie selbst in einer Eigentumswohnung leben, verzichten Sie auf das Wohnrecht im Haus und damit auf den Nießbrauch. Der geltende Freibetrag wird nicht überschritten und es fällt somit keine Schenkungssteuer an. Sie müssen jedoch mit folgenden Kosten rechnen:

Notarkosten: 654€

Grundbucheintrag: 327€

Gesamtkosten: 981€


Wie hoch ist die Schenkungssteuer im Einzelfall?

Neben dem Verwandtschaftsverhältnis, den jeweiligen Freibeträgen und dem Wert der Immobilie hängt der Steuersatz vom Erwerbseinkommen der beschenkten Person ab. Liegt das Einkommen des Beschenkten unter 75.000€, zahlt er in der Steuerklasse I nur 7% Schenkungssteuer und in der Steuerklasse III 30%. Die zu zahlende Schenkungssteuer bewegt sich damit je nach Steuerklasse und Erwerbseinkommen zwischen 7% und 50% des Immobilienwerts.


Risiken bei einer Immobilienschenkung

Eine Schenkung stellt vor allem für den Schenkenden zu Lebzeiten ein Risiko dar. Die beschenkte Person kann unter Umständen durch eine Rückfallklausel in Schwierigkeiten geraten. Daneben gibt es noch einige weitere Risikokomponenten:

  • Sollte die Immobilie nicht richtig bewertet sein, kann im Nachhinein die Schenkungssteuer anfallen. Ein höherer Immobilienwert übersteigt möglicherweise die Freibeträge. Aus diesem Grund ist es bei einer Schenkung wichtig, den Wert der Immobilie richtig einschätzen zu lassen.
  • Wenn Sie im Rahmen einer Schenkung eine gesetzliche Erbschaft einer Immobilie umgehen möchten, sollten Sie den sogenannten Pflichtergänzungsanspruch der benachteiligten Erben in Betracht ziehen. Hier spielen dann die Vereinbarungen im Schenkungsvertrag eine Rolle sowie der Zeitpunkt der Schenkung.
  • Stirbt der Beschenkte bzw. die Beschenkte vor dem Schenker bzw. der Schenkerin so geht die Immobilie auf den gesetzlichen Erben über. Dagegen können Sie sich mit einer Rückfallklausel absichern.
  • Wenn Sie die Immobilie zu Lebzeiten selbst bewohnen möchten, sollten Sie auf jeden Fall ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Ohne dieses Wohnrecht könnten Sie mit der beschenkenden Person unter Umständen einmal in Konflikt geraten. Das Wohnrecht können Sie ohne Gegenleistung fordern oder Sie zahlen eine monatliche Abgeltung dafür. In der Praxis wird das Wohnrecht als lebenslanges Wohnrecht gehandhabt, das ohne Gegenleistung eingeräumt wird.

5 Tipps zur Schenkung einer Immobilie

Bei einer Schenkung sollten Sie sich vorher erkunden, wie Sie die Steuer vielfach umgehen oder zumindest die Steuerlast senken. Dies kann auf unterschiedliche Weise geschehen:

Die Freibeträge

Die Freibeträge

Erkunden Sie sich, welche Freibeträge Ihnen zur Verfügung stehen und welche Sie nutzen können.

Heiraten

Heiraten

Wenn Sie eine Immobilienschenkung in höherem Ausmaß vornehmen möchten und noch nicht verheiratet sind, können Sie zuerst eine Ehe in Erwägung ziehen, das Eigentum gemeinschaftlich aufteilen und erst danach verschenken. Wenn Sie eine Immobilie an die Ehepartnerin oder den Ehepartner verschenken, fällt keine Steuer an.

Eine Eigennutzung/Vermietung

Eine Eigennutzung/ Vermietung

Sie können erheblich sparen, wenn die Immobilie selbst genutzt wird oder Sie diese vermieten.

Das Wohnrecht eintragen

Das Wohnrecht eintragen

Ist mit der Schenkung ein Nießbrauch verbunden, senkt dieser den Wert der Immobilie, wenn Sie diese weiterverkaufen.

Schenkung an die Familie

Schenkung an die Familie

Ferner haben Sie die Möglichkeit, eine Immobilie mithilfe der Kettenschenkung an mehrere Familienmitglieder zu verteilen. Dadurch gelten verschiedene Freibeträge für die Familienmitglieder. Allerdings setzt das eine intakte Familienstruktur voraus.

Finanztipp

Finanztipp

Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen und diese vielleicht renovierungsbedürftig ist, können Sie die Sanierung mit einem Modernisierungskredit ermöglichen. Außerdem können Sie Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie mit einem Ratenkredit günstig finanzieren. Kleinere Ausbesserungsarbeiten sind bereits mit einem Renovierungskredit realisierbar und für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich eine Baufinanzierung.


Eine Immobilienschenkung muss nicht teuer sein

Die Schenkung einer Immobilie ist eine vorteilhafte Möglichkeit, da sie hier im Vergleich zu einer Erbschaft Kosten sparen können. Die Schenkungssteuer lässt sich mithilfe einiger Maßnahmen umgehen. Bei der richtigen Ausnutzung von Freibeträgen können Sie Ihre Immobilie für die Zukunft richtig verwalten Mehr zum Thema Schenkung erfahren Sie hier in unserem Ratgeberartikel.

Eine Schenkung der Immobilie scheint auf den ersten Blick kompliziert, doch dank Freibeträgen und Nießbrauchrecht, können Sie dafür sorgen, dass Ihr Nachlass für die Hinterbliebenen nicht zur Last wird.


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