Nießbrauchrecht: Arten, Rechte und Pflichten

Nießbrauch ermöglicht es, eine Immobilie zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Welche Rechte und Pflichten sind damit verknüpft und wann lohnt sich Nießbrauch?

Nießbrauchrecht
, Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Nießbrauchrecht geht es um ein eingeräumtes Nutzungsrecht, das es einer Person erlaubt, eine Sache auf Restlebenszeit noch weiter zu nutzen, obwohl der Eigentümer bereits eine oder ein anderer ist.
  • Nießbrauchrecht ist besonders bei Immobilien beliebt, da so ein Haus oder eine Wohnung z. B. an die nächste Generation innerhalb einer Familie vererbt bzw. durch Schenkung frühzeitig weitergegeben werden kann.
  • Das Nießbrauchrecht unterscheidet sich vom Wohnrecht und hat zudem oftmals steuerliche Vorteile.
  • Rechte und Pflichten beim Nutzungsrecht einer Immobilie sollten vertraglich festgehalten werden, da es ansonsten zu Missverständnissen bzw. Konflikten kommen kann.

Definition
, Nießbrauchrecht: Was ist das?

Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht, das einer Person, der sogenannten Nießbraucherin oder dem Nießbraucher, erlaubt, eine Sache oder ein Vermögen zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen (Fruchtziehung), ohne selbst Eigentümer zu sein. Dies kann für Immobilien, Aktien oder Geldvermögen gelten.

Nießbrauch bietet die Möglichkeit, Vermögen zu übertragen, eventuell steuerliche Vorteile zu bekommen und sich rechtlich abzusichern. Der häufigste Fall des Nießbrauchs, ist der an Immobilien. Möchten Sie beispielsweise Ihren Kindern eines Tages Ihr Eigenheim vererben, dann können Sie das heute bereits durch eine Schenkung tun und sich dabei ein Nießbrauchrecht einräumen.

Als Erblasser haben Sie so die Möglichkeit, noch zu Ihren Lebzeiten eine Immobilie zu übertragen und dabei aber Ihre Nutzungsrechte bis Lebensende zu behalten. Mit dem Nießbrauchrecht können Sie weiterhin in Ihrem Haus wohnen bleiben oder es vermieten.

Aber auch für die Unternehmensnachfolge bietet der Nießbrauch eine Möglichkeit, Rechte und Pflichten sowie Erträge aus dem Unternehmen oder Geschäftsanteile einer Kapitalgesellschaft unter Nießbraucher und Inhaber aufzuteilen.

Wie funktioniert Nießbrauch?

Anhand des Schaubilds können Sie nachvollziehen, welche Rechte der Eigentümer hat und welche dem Nießbraucher eingeräumt werden. So ist einer Person mit Nießbrauchrecht gestattet, ein Objekt, z. B. eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen – ohne Eigentümer zu sein. Der Eigentümer darf das Haus zwar verkaufen und vererben, jedoch nicht selber darin wohnen oder es vermieten.

Eigentümer

Erlaubt:

  • Verkauf des Hauses
  • Vererbung des Hauses

Nicht erlaubt:

  • Wohnen im Haus
  • Vermietung des Hauses

Nießbraucher

Erlaubt:

  • Wohnen im Haus
  • Vermietung des Hauses

Nicht erlaubt:

  • Verkauf des Hauses
  • Vererbung des Hauses

Stirbt der Nießbraucher, erlischt das Nießbrauch.

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Vorbehaltsnießbrauch

Vorbehaltsnießbrauch meint, dass sich jemand das Recht vorbehält, etwas zu nutzen oder von etwas zu profitieren, ohne der Eigentümer von einer Sache zu sein. Übertragen Sie beispielsweise ein Haus an jemanden, dann können Sie sich das Recht vorbehalten, dort zu wohnen oder die Mieteinnahmen zu behalten.

Ein Beispiel:

Ein Haus ist 500.000€ wert. Der Nießbrauch, basierend auf der Lebensdauer des Schenkers, wird auf 200.000€ geschätzt. Die Schenkungssteuer wird dann nur auf die restlichen 300.000€ berechnet.

Vorteile:

  • Sie übergeben Ihr Eigentum an Ihre Kinder, womit Sie langfristig die Vermögensnachfolge geregelt haben.
  • Sie bleiben berechtigt, die Wohnung oder das Haus zu nutzen oder Erträge mit Mieteinnahmen zu erwirtschaften.
  • Durch die Schenkung zu Lebzeiten wird die Immobilie aus dem Erbe herausgenommen, was die spätere Erbschaftssteuer senken kann.
  • Die Mieteinnahmen bleiben beim Nießbraucher, beispielsweise bei Ihnen, wenn Sie Ihren Kindern die Immobilie vermachen. Sie unterliegen also Ihrer Einkommenssteuer, sodass die Beschenkten keine Steuer zahlen müssen.
  • Der Schenkungssteuerwert ist geringer, da der Wert des Nießbrauchs bei der Übertragung der Immobilie vom Wert des Hauses abgezogen wird. Dadurch ist der zu versteuernde Wert (Schenkungssteuer) niedriger.

Für wen ist das interessant?

Insbesondere für Familien ist der Vorbehaltsnießbrauch interessant, da Eigentum so an die nächste Generation weitergegeben werden kann – und zwar steueroptimiert. Wenn Sie Ihre Kinder frühzeitig finanziell absichern möchten, aber weiterhin die Kontrolle über die Immobilie behalten wollen.

Was es zu beachten gilt:

Der Vorbehaltsnießbrauch muss notariell vereinbart und ins Grundbuch eingetragen werden. Da die Berechnung des Nießbrauchs komplex ist, sollte außerdem ein Anwalt oder Steuerberater einbezogen werden.

Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch wird das Nutzungsrecht jemandem geschenkt. Anders als beim Vorbehaltsnießbrauch behält der Schenkende das Eigentum an der Sache (bspw. ein Haus oder eine Wohnung) jedoch. Er wendet das Recht, diese Sache zu nutzen oder Kapital daraus zu erwirtschaften, einer anderen Person zu.

Ein Beispiel:

Sie besitzen eine Wohnung oder ein Haus und übertragen Ihrem Kind das Nießbrauchrecht für das Objekt. Ihr Kind kann in der Wohnung oder im Haus wohnen und auch eventuelle Mieteinnahmen behalten. Doch Sie bleiben weiterhin Eigentümer der Immobilie. Sie wenden das Nutzungsrecht also Ihrem Kind zu, bleiben dabei aber immer Besitzer.

Für wen ist das interessant?

Vor allem für Eltern, die Ihre Kinder finanziell unterstützen möchten, ohne jedoch das Eigentum an Vermögenswerten direkt zu übergeben. Überdies können Steuern gespart werden, indem die Einkünfte so an Personen mit einer niedrigeren Steuerlast gehen.

Was es zu beachten gilt:

Auch der Zuwendungsnießbrauch muss notariell geregelt und ins Grundbuch eingetragen werden. Zudem sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden, um die steuerlichen Auswirkungen individuell prüfen zu lassen.

Bruchteilsnießbrauch

Der Bruchteilsnießbrauch beschreibt das Nutzungsrecht von nur einem bestimmten Teil einer Sache, nicht jedoch am gesamten Vermögensgegenstand oder -wert. Dabei bleibt das Eigentum unberührt.

Ein Beispiel:

Sie sind Eigentümer einer Immobilie, die aus zwei Wohnungen besteht. Sie können einem Nießbraucher, beispielsweise einem Familienmitglied, das Nutzungsrecht an nur einer Wohnung übergeben, während Sie in der anderen wohnen bleiben.

Wie funktioniert das?

Das Nutzungsrecht wird auf einen bestimmten Anteil des Vermögens beschränkt, sodass auch nur der entsprechende Bruchteil beim Nießbraucher steuerlich berücksichtigt wird.

Für wen ist das interessant?

Das ist interessant, wenn der Nießbraucher nur einen Teil nutzen möchte oder wenn Sie die steuerliche Belastung verteilen möchten. Auch die Verantwortung für ein Objekt können Sie so unter Familienmitgliedern teilen.

Was es zu beachten gilt:

Ein Steuerberater sollte auch hier hinzugezogen werden, um die Sachverhalte zu klären und vertraglich festzuhalten.

Quotennießbrauch

Beim Quotennießbrauch geht es nur um eine gewisse Quote, bzw. einen prozentualen Anteil der Einkünfte, die mit einem Vermögensgegenstand erwirtschaftet werden. Das Nutzungsrecht bezieht sich hier also nicht auf die Sache, bzw. den Vermögensgegenstand an sich, sondern allein auf einen Teil der Erträge, die mit bspw. einer Immobilie erzielt werden.

Ein Beispiel:

Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen. Die gesamten Mieteinnahmen betragen jährlich 50.000€. Davon gewähren Sie dem Nießbraucher, bspw. einem Familienmitglied einen Anspruch von 40 Prozent der Einnahmen, also 20.000€.

Für wen ist das interessant?

Für all diejenigen, die Ihre Einkünfte aufteilen und die Steuerlast optimieren möchten. Und wenn Sie finanziell unterstützen wollen, ohne Ihr Eigentum oder die Nutzung einer Sache direkt zu übergeben.

Was es zu beachten gilt:

Auch diese Variante gibt Gestaltungsspielraum bei der Übertragung von Vermögen. Vermögensübertragung und Steueroptimierung gehören immer in die Hände eines Notars und Steuerberaters.

Der Vergleich der unterschiedlichen Arten von Nießbrauch in Kürze

BeschreibungVorbehaltsnießbrauchSchenker behält das Nutzungsrecht ZuwendungsnießbrauchNutzungsrecht wird einer anderen Person übertragenBruchteilsnießbrauchNutzungsrecht an einem bestimmten Teil eines VermögensgegenstandsQuotennießbrauchNutzungsrecht an einem prozentualen Anteil der Einkünfte
MerkmalVorbehaltsnießbrauchEigentum wird an den Beschenkten übertragenZuwendungsnießbrauchEigentum bleibt beim SchenkerBruchteilsnießbrauchVermögenssache bleibt bei Eigentümerin bzw.  EigentümerQuotennießbrauchVermögenssache bleibt beim Eigentümer
VorteilVorbehaltsnießbrauchSteueroptimierung durch Reduktion des SteuerwertsZuwendungsnießbrauchSteueroptimierung durch EinkommensverlagerungBruchteilsnießbrauchVermögensübertragung und SteueroptimierungQuotennießbrauchVermögensübertragung und Steueroptimierung 

Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer und Nießbraucher einer Immobilie?

Beim Nießbrauch an einer Immobilie (einem Haus oder einer Wohnung) bleiben sowohl das Eigentum als auch die Rechte und Pflichten weiterhin bei dem Eigentümer. Welche Rechte und Pflichten das sind, steht im BGB und stellen wir Ihnen hier im Detail einmal vor.

Rechte des Eigentümers einer Immobilie mit Nießbrauch

  • Der Eigentümer bleibt im Grundbuch eingetragen und behält das vollständige Eigentum an der Immobilie.
  • Sie bzw. er kann die Immobilie nicht frei verkaufen oder belasten (z. B. mit einer Hypothek), solange der Nießbrauch besteht, es sei denn, der Nießbraucher stimmt zu.
  • Nach Ende des Nießbrauchs (z. B. durch den Tod des Nießbrauchers oder Verzicht) erhält der Eigentümer wieder die uneingeschränkte Nutzung und Verfügungsgewalt über die Immobilie.
  • Der Eigentümer hat das Recht sicherzustellen, dass der Nießbraucher die Immobilie nur im Rahmen des vereinbarten Nießbrauchsrechts nutzt (z. B. keine gewerbliche Nutzung, wenn das nicht erlaubt ist).

Pflichten des Eigentümers einer Immobilie mit Nießbrauch

  • Der Eigentümer trägt in der Regel die Kosten für außergewöhnliche Reparaturen und Sanierungen, die den Wert der Immobilie langfristig sichern (z. B. Dachsanierung, Austausch der Heizungsanlage).
  • Sie bzw. er ist weiterhin verpflichtet, die Immobilie zu versichern, bspw. durch eine Wohngebäudeversicherung.
  • Die Grundsteuer bleibt oft in der Verantwortung des Eigentümers. Es kann jedoch auch im Vertrag geregelt sein, dass der Nießbraucher diese übernimmt.
  • Der Eigentümer ist verpflichtet, den Nießbrauch im Grundbuch eintragen zu lassen, damit das Recht des Nießbrauchers abgesichert ist.
  • Sie bzw. er darf den Nießbraucher in der Ausübung seines Rechts nicht stören, z. B. durch eigenmächtigen Zugang zur Immobilie.

Wichtige Einschränkungen für den Eigentümer:

  • Der Eigentümer kann die Immobilie nur mit Zustimmung des Nießbrauchers verkaufen. Der Nießbrauch bleibt aber bestehen, auch wenn die Immobilie den Besitzer wechselt (der neue Eigentümer übernimmt die Verpflichtung, den Nießbrauch zu respektieren).
  • Der Eigentümer kann die Immobilie nicht selbst vermieten, da dieses Recht auf den Nießbraucher übergeht.

Kurz und knapp:
Der Eigentümer behält zwar die rechtliche Kontrolle über die Immobilie, hat aber weniger Handlungsfreiheit, solange der Nießbrauch besteht. Die Verpflichtung, größere Reparaturen zu übernehmen und die Immobilie in gutem Zustand zu halten, bleibt bei dem Eigentümer, während der Nießbraucher das Recht hat, sie zu nutzen und von ihr zu profitieren.

Doch auch der Nießbraucher hat gewisse Rechte und geht Verpflichtungen mit einem Nießbrauchvertrag ein. Was dem Nießbraucher zusteht und worum er sich durch das Nutzungsrecht von einer Immobilie kümmern muss, haben wir Ihnen hier zusammengefasst.

Rechte des Nießbrauchers einer Immobilie mit Nießbrauch

  • Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten.
  • Er kann die Mieteinnahmen vollständig behalten.
  • Der Nießbraucher darf alle Einnahmen bzw. wirtschaftlichen Vorteile ziehen, wenn dies vertraglich geregelt ist. (Fruchtziehung).
  • Der Nießbraucher kann sowohl den Eigentümer als auch Dritte von der Nutzung der Immobilie ausschließen.
  • Ist nichts anderes im Nießbrauchvertrag geregelt, darf der Nießbraucher das Objekt untervermieten.
  • Möchte der Nießbraucher auf seine Rechte verzichten, kann dies vertraglich festgehalten und notariell beurkundet werden.

Pflichten des Nießbrauchers einer Immobilie mit Nießbrauch

  • Der Erhalt und die Pflege der Immobilie liegen beim Nießbraucher. Darunter fallen bspw. kleine Reparaturen wie das Streichen von Wänden oder regelmäßigen Wartungsarbeiten.
  • Laufende Kosten wie für Wasser, Strom, Müllabfuhr etc. ebenso wie Instandhaltungskosten und die Grundsteuer (sofern nicht anders vertraglich festgehalten) liegen beim Nießbraucher.
  • Der Nießbraucher muss sich an die Nutzungsvereinbarung halten und darf die Immobilie nicht zweckentfremden oder zu stark abnutzen.
  • Er ist dazu verpflichtet, Schäden wie bspw. ein kaputtes Dach unverzüglich dem Eigentümer zu melden.
  • Dem Nießbraucher ist es nicht gestattet, die Immobilie zu verkaufen.
  • Möchte der Nießbraucher die Immobilie oder Teile davon vermieten/untervermieten, muss er sich um Mietvertrag, Instandhaltung und die Verwaltung der Mieteinnahmen kümmern.

Kurz und knapp:
Der Nießbraucher kann aufgrund seiner Rechte zur Nutzung der Immobilie und der wirtschaftlichen Verwertung, aber auch durch seine Pflichten, die die Pflege und die Instandhaltung betreffen, als „Verwalter“ der Immobilie charakterisiert werden.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass es für ein gutes Nießbrauchverhältnis unabdingbar ist, dass Rechte und Pflichten im Nießbrauchvertrag klar geregelt und verteilt sind. So können Missverständnisse ausgeschlossen werden und jeder weiß um seine eigenen Rechte und Pflichten.

Wie wird der Nießbrauch geregelt?

Das Nießbrauchrecht ist in Deutschland durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Darin heißt es, dass es um die Nutzung einer Sache geht, für die jemand, ein Nutznießer oder Nießbraucher genannt, berechtigt wird. Für das Nießbrauchrecht zwischen dem Eigentümer und dem Nutznießer wird ein Vertrag abgeschlossen, in dem der Umfang des Nießbrauchs, mögliche Bedingungen oder auch Einschränkungen sowie die Dauer des Nießbrauchs festgehalten werden. Handelt es sich um eine Immobilie, muss der Vertrag notariell beurkundet werden.

Bei einem Grundbuchamt erfolgt zusätzlich eine Eintragung ins Grundbuch.

Im Vertrag werden bspw. folgende Details festgehalten:

  • wer trägt die laufenden Kosten
  • wer ist für Reparaturen und Instandhaltung zuständig
  • darf der Nießbraucher das Objekt vermieten
  • andere besondere Bedingungen oder Einschränkungen

So können Missverständnisse und Konflikte ausgeschlossen werden, da sich beide Parteien zuvor über Bedingungen, Rechte und Pflichten ausgetauscht und geeinigt haben.

Auch die Dauer des Nießbrauchs wird im Vertrag festgehalten, denn das Nießbrauchrecht kann enden, wenn:

  • der Nießbraucher verstirbt
  • für das Nießbrauchrecht eine Frist vereinbart wurde und diese beendet ist
  • der Nießbraucher auf sein Recht als Nutznießer verzichten möchte
  • der Nießbrauch durch eine Einigung zwischen Nießbraucher und Eigentümer aufgehoben wird
  • der Nießbrauch gelöscht wird, da bspw. die Immobilie zwangsversteigert wird (Die vorzeitige Löschung kommt jedoch eher selten vor dem Tod des Nießbrauchberechtigten vor)

Da der Nießbrauch steuerliche Auswirkungen hat, wird auch dies vertraglich festgehalten:

  • Grundsteuer:
    Meist liegt die Grundsteuer beim Nutznießer. Dies kann jedoch auch flexibel gehandhabt und anders geregelt werden.
  • Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer:
    Der Nießbrauchwert wird steuerlich berücksichtigt und kann die Bemessungsgrundlage für Steuerabgaben senken.
  • Einkommenssteuer:
    Der Nießbraucher versteuert Einkünfte, wie bspw. Mieteinnahmen.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht?

WohnrechtBezieht sich nur auf die persönliche Nutzung und ist nicht übertragbar.NießbrauchrechtIst nicht übertragbar, aber kann durch Einvernehmen gelöscht bzw. aufgehoben werden. 
WohnrechtBeschränkt sich ausschließlich auf das Wohnen (eine Nutzung, wie bspw. die Vermietung ist nicht erlaubt). NießbrauchrechtUmfassendes Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge, wie Mieteinnahmen daraus zu ziehen (Fruchtziehung). 
Wohnrecht NießbrauchrechtNießbraucher darf Mieteinnahmen behalten. 
Wohnrecht NießbrauchrechtDinglich gesichert und kann vermietet oder verpachtet werden. 
WohnrechtDer Wohnberechtigte trägt nur Nebenkosten. Es besteht keine Verpflichtung zur Instandhaltung. NießbrauchrechtDer Nießbrauchberechtigte trägt zu den Nebenkosten auch die Instandhaltungskosten. 
WohnrechtGeringere steuerliche Vorteile im Vergleich zum Nießbrauch. NießbrauchrechtBietet häufig steuerliche Vorteile. 
WohnrechtBezieht sich nur auf Immobilien. NießbrauchrechtKann auch auf andere Vermögenswerte (z. B. Konten, Wertpapiere) angewendet werden.
WohnrechtWird ins Grundbuch eingetragen und die Dauer ist oftmals begrenzt. NießbrauchrechtWird ins Grundbuch eingetragen und gilt meist für die Restlebensdauer. 

Nießbrauch löschen
, Wann erlischt das Nießbrauchrecht?

Ein Nutzungsrecht erlischt generell zum Lebensende, also mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten. Mit dem Einreichen der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt wird dann auch der Eintrag im Grundbuch für das Nießbrauchrecht gelöscht.

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